36

Зміст

Вступ ………………………………………………………………………………………….. 4

1 Основна частина

1.Загальні вимоги завдання на оцінку ……………………………………………………....5

2. Аналіз структури нерухомого майна …………………………………………………..... 5

3. Технічна характеристика об’єкта оцінки та місце його розташування.

Розрахунок зносу ……………………………………………………………………………...8

4. Методологія використання методичних підходів та методів оцінки ……………...... 20

5. Визначення вартості нерухомості майна. Узгодження значень вартосі...…………….25

Висновок ………………………………………………………………………………………36

Перелік використаної літератури…………………………………………………………….37

Додаток 1 ……………………………………………………………………………………..38

Додаток 2………………………………………………………………………………………

Додаток 3………………………………………………………………………………………

Додаток 4 ……………………………………………………………………………………..

ВСТУП

Відповідно до законів України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12. 07. 2001 року.

Професійна оціночна діяльність – діяльність оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченню проведення оцінки майна у розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.

Оцінка майна проводиться із застосування:

• Методичних підходів

• Методів оцінки, які є складовими методичних підходів

• Оціночних процедур

Оцінювач застосовує для оцінки кілька методичних підходів, що найбільш підходить меті оцінки. Виду вартості за наявністю достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Для проведення оцінки майна застосовується такі методичні підходи:

• витратний

• дохідний

• порівняльний

Мета з навчальної практики з введення в спеціальність « Оціночна діяльність» - ознайомлення і закріплення теоретичних знань з оціночної діяльності, таких як: законодавчих актів з оцінки майна; структури ринку нерухомості майна; використання різних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що використовується при оцінці майна, а також придбання навичок, що відповідають освітньо-кваліфікаційній характеристиці молодшого спеціаліста з оціночної діяльності

Завдання навчальної практики:

1. Поглибити і закріпити знання , що отримані в процесі теоретичного навчання.

2. Вивчити структуру ринку нерухомого майна

3. Підібрати вихідну інформацію, яка необхідна для оцінки нерухомості та провести ідентифікацію об’єкта оцінки.

4. Визначити вартість нерухомості різними методичними підходами та узгодити результати вартості.

Основна частина

1. Загальні вимоги завдання на оцінку

Об’єкт оцінки: нежитлове приміщення № 153 третього поверху (літ. А-5), загальною площею за внутрішніми замірами 32,4 м², що розташоване за адресою: м. Запоріжжя, Жовтневий район, пр. Леніна, 105.

Мета оцінки: Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки з метою відчуження.

Ринкова база: Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості. Вибір бази оцінки передує укладенню договору на проведення оцінки майна.

Вибір бази оцінки залежить від мети з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

У разі коли у нормативно правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки, визначається ринкова вартість.

Дата оцінки: 14.05. 2012 року.

Основні нормативно-правові акти у відповідності з якими проведена оцінка:

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001р. №2658 – 111

2. Національний стандарт № 1 «Загальні принципи оцінки майна та майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.10.2003р., №1440.

3. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2003р., №1442.

4. «Методична оцінка» від 10.12.2003р., №1891.

Перелік документів використаних при оцінці:

1. Матеріали БТІ ( оціночний акт, експлікація план схема третього поверху будівлі)

2. Карта району місця розташування об’єкта оцінки

3. Перелік об’єктів порівняння та оренди.

4. Періодичні видання

5. Депозитні ставки по відомим банкам України

2. Аналіз стану ринку нерухомого майна

На території міста є два види власності на нерухоме майно: державна і недержавна. По балансовій приналежності державна нерухомість ділиться на ту, що знаходиться на балансі ВРЕЖО підприємств і організацій, зокрема господарських організацій(державна власність).

Нерухоме майно міста, що є на ринку, умовно можна розділити на дві групи: житлову та нежитлову. Житлова нерухомість призначена для постійного або тимчасового мешкання і квартири, приватні будинки, дачі, гуртожитки, готелі. Житлова нерухомість використовується з метою отримання доходу при здачі в оренду. Нежила нерухомість призначена для задоволення окремих потреб громадян і ведення підприємницької діяльності. Нежилу нерухомість, представлену на ринку нерухомості, по функціональному призначенню можна розділити на нерухомість, використовувану в підприємницькій діяльності для розміщення:

• підприємств торгівлі (магазинів, універсамів, супермаркетів)

• підприємств громадського харчування(кафе, їдалень, ресторанів)

• офісів і адміністративних приміщень підприємств, організацій, установ і громадських організацій.

• складів(оптових, дрібнооптових)

• кредитних і страхових установ(банків, страх. компаній)

• підприємств побутового обслуговування(хімчисток, пралень. перукарень, саун)

• фізкультурно-оздоровчих об’єктів( тренажерні зали, майданчики, басейни)

• культурно-видовищних об’єктів (виставок, дискотек, клубів)

• об’єктів охорони здоров’я і відпочинку(аптек, санаторіїв, кабінет діагностики)

• виробничі,складські комплекси,бази(заводи, фабрики та інше)

По типу нерухомість, що є на ринку, може бути розділена на:

• окремо розташовані будівлі і споруди

• вбудовані в будівлі приміщення

• частини будівлі

• вбудовані-прибудовані приміщення

• групи, складаються з декількох будівель і споруд

Як правило, до нерухомості відносяться елементи зовнішнього впорядкування прилеглої території(замощення, підпірні стінки, літні майданчики та інше).

Виходячи з мети використання нерухомості в підприємницькій діяльності, вищі вартості нерухомості характерні при використанні її для розміщення підприємств громадського харчування, торгівлі, офісів, аптек. Вартість нерухомості знижується при використанні її для розміщення ательє, майстерень. Мінімальні значення вартості характерні для нерухомості, використовуваної у виробничих і складських цілях.

Виходячи з впливу технічного стану на величину вартості нерухомості, за інших рівних умов максимальні вартості має відремонтована нерухомість, що знаходиться в доброму технічному стані. При погіршенні технічного стану вартість нерухомості знижується. Разом з тим, при купівлі-продажі відремонтованої нерухомості, як правило покупцем повністю не оплачуються витрати продавця на її ремонт. Винятком являються окремі об’єкти, розташовані, як правило, в центральній частині міста.

Нерухомість, використовувана для розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, аптек, в переважній більшості окремо розташована та прибудовані будівлі, вбудовані в перші, цокольні і підвальні поверхи приміщення. При проектуванні будівництва цієї нерухомості враховувалися специфічні особливості , пов’язані з метою використання, до яких можна віднести відносно велику в загальній площі питому вагу складських приміщень, приміщень пов’язаних із зберіганням окремих видів продуктів харчування і технологією виробництва.

Нерухомість, використовувана для розміщень офісів, кредитних і страхових організацій, як правило вбудовані в житлові будинки приміщення, і розташовані в цокольній і перших поверхах, а також приміщення і частини поверхів, поверхи в адміністративно-побутових будівлях підприємств, організацій і установ.

Виробнича нерухомість в переважній більшості сконцентрованих на виробничих майданчиках в промислових районах. Загалом, виробничі майданчики складаються з будівель, споруд і споруджень.

Складська нерухомість, що є на ринку, це приміщення, розташовані в підвальних поверхах житлових будинків, і складські майданчики, бази і комплекси, що складаються з будівель і споруд складів, вагових і відкритих майданчиків, навісів, навантажувально-розвантажувальних естакад і елементів зовнішнього благоустрою.

До недавнього часу досить затребуваним зі всіх об’єктів комерційної нерухомості в Запоріжжі були торгові приміщення. Проте судячи з усього в 2009р. така тенденція істотно скоректувалася з урахування різкого зниження купівельного попиту населення. На початку року різко скоротився попит на складські приміщення і ринок пропозицій складів вже істотно перевищує попит.

На ринку нерухомості Запоріжжя встановилася рідкісна по наших часах стабільність: покупців стабільно мало, а продавці стабільно тримають ціни. Правда, тепер вони в деяких випадках готові поступитися в ціні – декілька відсотків від вартості свого нерухомого товару.

Ринок нерухомості практично зупинився ще в осені 2008 р. Проте аж до того як в країні почалася доларова істерія, торгівля нерухомості в Запоріжжя йшла порівняно активно. Запорізькі агентства нерухомості в місяць оформляли дві-три операції купівля-продажу, тоді як раніше кількість проданих доходила до десяти. Продавалася нерухомість і в районах центрах Запорізької області, навіть не дивлячись на складнощі з оформленням іпотечних кредитів.

Взагалі, стабільне зниження ставок капіталізації за останні роки, яке відображало зростання цін і довіри інвесторів, кардинально змінилося з початком глобальної фінансової кризи.

• торгова нерухомість. У секторі офісної нерухомості більшість компаній намагаються мінімізувати операційні витрати і оптимізувати бізнес-процеси.

• торгова нерухомість. Очевидно, що сегмент торгової нерухомості є найбільш стійким в період кризи, серед інших сегментів комерційної нерухомості.

• індустріальна нерухомість. Значне зниження темпів виробництва і об’ємів торгівлі відбилося на ослабленні рівня попиту на виробничі об’єкти .

• складська нерухомість. Ринок складської нерухомості став ринком орендаря, з гнучкими і зручними умовами, які дозволяють отримувати найбільш вигідні умови по оренді.