4.3 Дохідний підхід.
Дохідний підхід базується на принципі найбільш ефективного використання і очікування, згідно до яких вартість об'єкту оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільше ефективного використання об'єкту оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. У разі застосування прибуткового підходу валовий дохід, який очікується одержати від найбільш ефективного використання об'єкту оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкту оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогноз валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. [5,6]
Основними методами доходного підходу є пряма капіталізація доходу і непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозних) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, яка підлягає визначенню.
Метод прямої капіталізації доходу застосовується у випадку, якщо прогнозується постійний по величині і рівний в проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується в часі. Капіталізація чистого операційного доходу проводиться шляхом ділення його на ставку капіталізації, по формулі:
,
Де: V - вартість нерухомості;
I - чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період;
R - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у випадку, якщо прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними впродовж певного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується в часі. Прогнозовані грошові потоки, зокрема вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості, по формулі:
,
Де:V – вартість нерухомості; Ci – грошовий потік періоду t; It – ставка дисконтування грошового потоку періоду t; M – майбутня вартість продажу.
Ставка капіталізації і ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна і його ринкової ціни або шляхом порівняльного аналізу прибутковості інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно і т.п.)
Для розрахунку ставки капіталізації і ставки дисконту об'єктів оцінки проводяться такі оціночні процедури:
-порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) і ціни продажу (ціни пропозиції) щодо подібного нерухомого майна (метод прямого зіставлення);
- аналіз альтернативних видів інвестування і визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки (метод кумулятивної побудови). Процентна ставка визначається з використанням безризикової ставки як базова. До безризикової ставки додаються поправки на додатковий ризик, ризик, зв'язаний особливостями оцінюваної нерухомості, зміною базової ставки, низьку ліквідність, на управління інвестиціями, інфляційні очікування і інші ризики.
Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 НСО2. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;
- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;
- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:
- обґрунтування періоду прогнозування;
- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та в порядку згідно з пунктами 12, 13 і 17 НСО2;
- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;
- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);
- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;
- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.
Визначення доходів від володіння об'єктом нерухомості виконується з урахуванням його функціонального призначення, місцеположення і техніко-економічних характеристик. Як правило, потік доходів від володіння нерухомістю виникає за рахунок передачі її площ в оренду по ринкових ставках орендної плати, які визначаються з урахуванням найбільш ефективного використання нерухомості.