4.4 Узгодження результатів оцінки

З метою обґрунтування остаточного висновку|виведення| про Вартість об’єкта оцінки проводиться узгодження результатів оцінки, одержаних|отриманих| із застосуванням різних підходів, яке здійснюється з урахуванням|з врахуванням| мети|цілі| і принципів оцінки, що є|з'являються,являються| такими, що визначають для конкретної мети|цілі| її проведення, об'ємів|обсягів| і рівня достовірності вихідних даних і іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

5.Визначення вартості нерухомоті ( розрахункова частина)

1. Визначення вартості доходним підходом.

Визначення вартості об’єкта оцінки буде здійснюватися доходним підходом.

Згідно п. 42 НСО1: Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

При цьому згідно п. 44 НСО1: Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

В процесі розрахунку вартості доходним підходом є можливість використання методу прямої капіталізації, який буде базуватися на наступних припущеннях:

• за базу прогнозування доходу для оцінюваного об'єкта застосована орендна плата. В цьому випадку має місце грошовий потік у вигляді орендної плати за внутрішню площу приміщень;

• найбільш ефективним використанням об’єкта оцінки є|з'являється,являється| використання його в якості офісних приміщень |помешка;

• платежі за користування об'єктом будуть рівновеликими і постійними.

Для визначення доходу від здачі в оренду об’єкта оцінки використовувалися дані про ринкову орендну плату подібного майна, одержану|отриману| в результаті|унаслідок,внаслідок| вивчення ринку нерухомості в Запоріжжі на дату оцінки. При цьому використовувалися дані, що отримані в агентствах нерухомості та з інтернет-ресурсів.

В результаті аналізу були відібрані пропозиції до оренди об’єктів нерухомості – офісні приміщення площею до 70 м², розташовані на різних поверхах, без відокремленого входу, що знаходться в Жовтневому районі по пр. Леніна. Слід зауважити, що хоча дата подачі об’яв щодо здачі в оренду деяких об’єктів аналогів застаріла, пропозиції є актуальними на дату оцінки оскільки не були зняті з сайту. Крім того, оцінювачем на дату оцінки було проведено уточнення даних шляхом продзвону. Отже за даними актуалізації встановлено, що ситуація на ринку подібного майна не змінилася. Перелік пропозицій до оренди офісних приміщень з джерелами інформації наведено в додатках , розрахункова величина оренди в таблиці 5.1.

Таблиця 5.1 – Розрахункова величина пропозицій до оренди.

№	Район	Вулиця	Поверх	Площа, м2	Технічний стан	Джерело інформації	Розрахункова орендна плата, грн./м2
1	Ж	Леніна	1	33	задовільний	http://agent.ua/or 19596.html	50
2	Ж	Леніна, р-н Малого ринку	1	56	відмінний	http://agent.ua/or 24366.html	50
3	Ж	Леніна	різні	від 10-40 м2	задовільний	http://emarket.ua/objavlenie/sdaem-pomeshchenija-raznykh-ploshchadej-v-centre-IDD7iG.html	50
мінімальне значення							50
максимальне значення							50
середньоарифметичне значення							50

Як видно з таблиці, місячна орендна плата за користування подібними офісними приміщеннями складає 50 грн. Слід зауважити, що наведені орендні ставки за користування офісними приміщеннями запропоновані на ринку на дату оцінки є нижчими за мінімальний показник орендної ставки по операціям оренди, що фактично відбулися в ІІ кварталі 2011 р. за даними агенції нерухомості «Майстерня бізнесу». В той же час варто пам’ятати, що ціна є хоча істотним, але далеко не єдиним критерієм вибору приміщення. Окрім загально ринкових чинників, таких як положення відносно магістралей, поверх розташування, наявність відокремленого входу, є ще чинники суб’єктивні такі, як близькість приміщення до помешкань працівників, якість і характер внутрішнього та зовнішнього оздоблення, укомплектованість меблями, спліт-системою, мережею Інтернет тощо. Отже інтервал вартостей оренди по фактично укладених угодах не є рамками для вартостей пропозицій. Відповідно Оцінювач визначив за доцільне орієнтуватися на показник 50 грн./м² при виборі орендної ставки для подальших розрахунків, який по курсу НБУ на дату оцінки становить 6,3 дол. США.

Прийнята оцінювачем ставка орендної плати не враховує комунальні послуги, які, як правило, оплачуються орендарем додатково. Приведені величини орендних плат включають податок на додану вартість.

При розрахунку ефективного валового доходу оцінювач враховував втрати від неповного завантаження (здача в оренду), пов'язані з пошуком орендарів і не стягнутих орендних платежів. Втрати орендних надходжень залежать від тривалості і ступеня зайнятості площі приміщень нерухомості упродовж деякого часу, а також вчасної сплати оренди. В розрахунках величина втрат, пов'язаних з недозавантаженням і втратою орендної плати приймається у розмірі 11% Таким чином, коефіцієнт недовикористання для офісних приміщень складає (1-11/100)=0,89.

Отриманий від здачі в оренду ефективний валовий дохід повинен бути зменшений на величину операційних витрат, які несе орендодавець (операційні витрати – це періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення дійсного валового доходу). Ці витрати включають управління (орендодавець, як правило, несе витрати по підготовці об'єкту до здачі в оренду, підготовці проекту і укладенню договору оренди, витрат на експлуатацію і утримання в період пошуку орендарів, витрати на оплату земельного податку); заробітну плату з нарахуваннями до соціальних фондів працівників комунальних служб, облаштування прилеглої території, утримання нерухомості в робочому стані. Аналіз укладених договорів оренди показує, що комунальні витрати, витрати на прибирання, експлуатацію і ремонт, утримання території, охорону несе орендар, і вони не включаються в орендну плату. Орендодавець, як правило, несе витрати по підготовці об'єкту до здачі в оренду, підготовці проекту і укладенню договору оренди, консультаціям, пов'язаним з умовами оренди, при необхідності оцінки. Здача в оренду приміщень, як правило, здійснюється шляхом дачі реклами в газетах, рідше – через агентства нерухомості. В цілому, в подальших розрахунках, зважаючи на велику площу оцінюваного об’єкту, витрати на управління узяті у розмірі 5% від валового доходу після віднімання ПДВ.

Визначення чистого операційного доходу приведене в таблиці 5.2.

Таблиця 5.2 – Визначення чистого операційного доходу.

№	Найменування показника	Од. виміру	Показник
1	Внутрішня площа приміщення	м2	32,4
3	Місячна ставка орендної плати за м 2	$ США	6,3
4	Місячний потенційний валовий дохід від здачі в оренду	$ США	204,12
5	Річний потенційний валовий дохід від здачі в оренду	$ США	2449,44
6	Коефіцієнт доходу з урахуванням недозавантаженості площі	од.	0,89
7	Валовий дохід	$ США	2180
8	ПДВ	$ США	363,33
9	Операційні витрати	$ США	90,83
10	Чистий операційний дохід	$ США	1725,84

Капіталізація чистого операційного доходу проводиться шляхом ділення його на ставку капіталізації. В економічній ситуації, що склалася, обмеженій кількості ринкової інформації, найбільш прийнятним методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод кумулятивної побудови (підсумовування), який складається зі встановлення безризикової ставки і премій за всіх властивих об’єкта видів ризику. Безризикова ставка – найбільш безпечна ставка, яку можна отримати по внесках протягом певного періоду часу. Найбільш безпечними вкладеннями в світі вважається придбання державних цінних паперів. Проте нерозвиненість цього ринку в Україні привела до необхідності визначати безризикову ставку за стабільнішим показником – середньої конкурентної ставки по депозитах у ВКВ вітчизняних банків. Безризикова ставка, визначена таким чином, відображає тимчасові переваги інвестора в умовах сучасної економічної реальності. Згідно даних НБУ середня вартість депозитів на дату оцінки в іноземній валюті складає 6,7%. З ціллю врахування інфляційних очікувань потрібно прийняти в якості базової реальну безризикову ставку, яка не включає інфляцію.

Прогнозна інфляція по долару США складає 3,0% за даними сайту viewswire.eiu.com/. Таким чином безризикова ставка дорівнює 6,7-3,0=3,7%. Компенсація окремих ризиків оцінюється в діапазоні від 0% до 5% по шкалі, наведеної в таблиці 5.3.

Таблиця 5.3 – Шкала значень ризиків.

№	Характеристика ризику	Значення, %
1	Дуже високий рівень ризику	5
2	Високий	4
3	Середній	3
4	Низький	2
5	Дуже низький	1
6	Мінімальний або відсутній	0

Розрахунок ставки капіталізації для Об'єкта оцінки на дату оцінки приведений в таблиці 5.4.

Таблиця 5.4 – Розрахунок ставки капіталізації.

Складові ставки	%
Безризикова ставка	3,7
Поправка на ризик зміни базової ставки. Враховується у зв'язку з тим, що українські банки можуть змінити відсоток по депозитних внесках, на відміну від відносно безпечних вкладень в держ. облігації США. Ризик стрімкої зміни ставки більшості спричинено високим рівнем інфляції, який вже враховано вище. В той же час ризик на зміну ставки приймаємо на середньому рівні	3
Поправка на специфічні ризики, властиві даному виду власності. Відображає ризик вкладень в нерухомість визначеної власності (державна, комунальна або приватна) – тобто можливість зміни доходів у зв’язку з нестабільністю економічної ситуації в державі та змін законодавства та нормативної бази. Як показує досвід останніх двох років в нашій державі можливо все – тобто законодавство постійно змінюється, змінюються нормативи та рівень податків, тому вкладення в нерухомість що є комунальною чи державною власністю достатньо ризикові для потенційних інвесторів. Таким чином поправка приймається на середньому рівні.	3
Ризик вкладу в об'єкт нерухомості. Враховує збільшення ризики вкладення капіталу в об'єкт нерухомості порівняно з вкладенням у валютний депозит (пов'язаний з особливостями виду нерухомості і залежить в першу чергу від її функціонального призначення і привабливості з погляду прибутковості). Іншими словами, він відображає збільшення ризику капіталу в об’єкт нерухомості, що пов’язаний з можливістю отримати дохід від володіння ним (який в свою чергу залежить від функціонального призначення і привабливості). . Відповідно, премія за ризик приймається на низькому рівні	2
Ризик низької ліквідності. Враховує неможливість швидкої реструктуризації капіталу шляхом продажу нерухомості. Ліквідність показує, наскільки швидко актив може бути перетворений в грошові активи. На сьогодні на ринку склалася ситуація, коли комерційна нерухомість не продається, або вимушено продається для погашення боргів за мінімальною ціною. Ризик приймається на високому рівні	4
Поправка на необхідність в компетентному управлінні (чим ризикованіше інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають). Вибрана схема організаційного управління допускає, що управління переводиться на плечі орендаря і ризик орендодавця полягатиме лише в кваліфікованому виборі орендаря, тому поправка приймається на дуже низькому рівні.	1
РАЗОМ:	0

Визначення вартості по доходному підходу для об'єкту оцінки занесене в таблицю 5.5

Таблиця 5.5 – Визначення ринкової вартості об'єкту оцінки.

№	Найменування показника	Одиниця виміру	Показник
1	Чистий операційний дохід	$ США	1725,84
2	Ставка капіталізації	%	16,70
3	Вартість об'єкту оцінки	$ США	10334,37
4	Курс $ США щодо гривни	грн.	7,9737
5	Вартість об'єкту оцінки	грн.	82403
6	Вартість кв. м за внутрішніми замірами	грн.	2543,3
7	Вартість кв. м за внутрішніми замірами	$ США	318,96

Таким чином, вартість об'єкту оцінки, визначена доходним підходом, на дату оцінки 31.03.2012 р. складає без урахування ПДВ: 82403,0 (Вісімдесят дві тисячі чотириста три) грн.