Жилищное право.

Понятие жилищного права. Понятие и виды жилищных фондов. Основания возникновения жилищных правоотношений. Содержание жилищного правоотношения. Изменение жилищных правоотношений. Прекращение жилищных правоотношений.

Понятие жилищного права.

Жилищное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения в жилищной сфере.

То, что собой представляют отношения в жилищной сфере, раскрывается законодателем в ст.4 ЖК РФ, где содержится перечень из 12 опций (тот круг отношений, которые составляют предмет ЖП).

При этом укрупняя данные опции, можно сделать вывод, что данный предмет составляют:

1. блок отношений, регулирующих вопросы учета жилищных фондов.

2. блок отношений, регулирующих вопросы, связанные с распределением жилья.

3. блок отношений, связанных с использованием жилых помещений.

ЖП - комплексное правовое образование, которое включает в себя нормы различных отраслей: нормы КП (право на жилище), нормы АП (учет жилья и распределение жилья), нормы ГК (вопросы пользования жилым помещением).

Ввиду комплексного характера ЖП, ввиду того, что ЖП включает нормы различной отраслевой принадлежности, нужно отмести попытку охарактеризовать ЖП как самостоятельную отрасль права. Во-вторых, нужно отмести попытку воспринимать ЖП в качестве комплексной отрасли права (идея о комплексных отраслях права в целом порочна). Равным образом, нужно отмести попытку взглянуть на ЖП как на институт ГП.

В этой связи, ставя вопрос: а что же такое ЖП, нам остается лишь ответить, что ЖП – это комплексная отрасль законодательства. Именно в подобном качестве оно называется и Конституцией (предметы ведения в Конституции: «жилищное законодательство»).

Соответствующий характер предопределяет и сложность, возникающую при попытке решения вопроса о структуре жилищного законодательства. Обращаясь к этому вопросу, мы должны понимать, что эта структура включает в себя многочисленные НПА, и нужно определить иерархию НПА.

Очевидно, что во главе этой пирамиды будет стоять Конституция. Оная предусматривает правило о том, что жилищное законодательство – это предмет совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Очевидно, что следующее место после Конституции будут занимать Федеральные Законы. Ключевое значение среди них будут иметь Кодексы: ЖК РФ (29.12.2004 был принят, а с 01.01.2005 вступил в силу) и Глава 35 ГК РФ.

Здесь мы сталкиваемся со сложным вопросом. Перед нами одинаковые по своему статусу акты (Кодифицированные Федеральные Законы). ГК говорит (ст.3) – ГК – главный, а ЖК говорит (ст.5), что ЖК – главный. Эта коллизия в значительной степени мнимой, ибо нужно посмотреть п.3 ст.672 ГК РФ. Ст.3 говорит лишь об общем правиле. П.3 ст.672: применительно к социальному найму ГК отказывается от собственного приоритета.

Таким образом, у нас получается возможность решить коллизию между ЖК и ГК. А решение этой коллизии будет строиться на дифференцированном подходе. Если мы поймем, что единая договорная конструкция найма жилого помещения раскладывается на несколько составляющих, то эта дифференциация и положена в решении проблемы (коллизии). Если наем является коммерческим, то приоритет будет иметь ГК. Применительно к найму социальному, приоритет будет уже за ЖК, потому что п.3 ст.672 ГК РФ предоставляет преимущественное положение предписаниям ЖК.

Единственно, что мы должны учесть: когда создавался ГК РФ, то найма жилого помещения была 2: коммерческий и социальный. Сегодня же у нас уже 3 найма: коммерческий, социальный и СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ (ситуация, когда предмет договора – специализированное жилье – общежитие, жилье для беженцев и т.д.). Так вот, сейчас их три, и какое правило должно действовать применительно к специализированному правилу? Тут мы должны учитывать исторические реалии, которые существовали на момент создания ГК. То, что сегодня является специализированным наймом, в 1996 году рассматривалось как наем социальный. Отсюда, в отношении специализированного найма приоритет будет иметь ЖК.

В сухом остатке получается, что в отношении коммерческого найма приоритет у ГК, в отношении социального найма приоритет у ЖК, в отношении специализированного найма приоритет у ЖК.

Это достаточно адекватное решение сегодня поддерживается и судебной практикой. Есть такой ключевой акт судебного толкования для понимания положений ЖК – это Постановление Пленума ВС РФ N14 от 02.07.09. Это Постановление посвящено применению положений ЖК. В п.3 данного Постановления ВС РФ приходит к выводам, тождественным тем, которые мы сделали ранее. Единственно, конечно, без ложки дегтя не обошлось. Эта констатация делается из неверной терминологии. Там сначала говорится о том, что у ЖК – приоритет, а потом идет ремарка: жилые помещения могут выступать в качестве предмета Гражданского Законодательства (в частности, сделки по сдаче жилища в коммерческий наем). Ну, то есть тут Пленум сказал, что коммерческий наем у ГК, а все остальное – у ЖК.

Также, мы должны понимать, что эти Кодифицированные акты не исчерпывают весь перечень Федеральных Законов, регулирующих жилищные правоотношения. Например, ФЗ «О приватизации жилых помещений». Он, правды ради, сегодня практически не применяется. Уровень Федеральных Законов (кодифицированных или нет) не исчерпывает всей системы жилищного законодательства.

Далее идут Федеральные Подзаконные Нормативные Акты. Их очень много. В основном, это Постановления Правительства. Например, Постановление Правительства N25 от 21.01.2006 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» и Постановление Правительства от N47 28.01.2006

Однако опять мы должны осознавать, что структура жилищного законодательства не заканчивается на федеральном уровне, ибо жилищное законодательство – предмет совместного ведения.

Поэтому после Федеральных Подзаконных НПА идет ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО СУБЪЕКТОВ РФ. Компетенция субъектов РФ в регулировании жилищных отношений определена ст.13 ЖК РФ. По вопросам, отнесенным к их компетенции, субъекты РФ могут принимать нормативные акты. Их тоже очень много, даже в Питере. Например, Закон СПб от 19.07.2005 N407-65. А еще есть Закон СПб от 04.04.2006 N100-15 «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга».

Однако и на сем структура жилищного законодательства не заканчивается, ибо ст.14 ЖК еще говорит о компетенции органов местного самоуправления. К нашему счастью, мы в Питере, и у нас ОМС не так важны.

Но это не значит, что ОМС везде такие немощные. Например, ОМС могут определять порядок учета граждан, нуждающихся в жилье.

Понятие и виды жилищных фондов.

Ст.19 ЖК РФ: под жилищным фондом (далее, ЖФ) понимает совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Понятие же жилого помещения содержится в п.2 ст.15 ЖК РФ, согласно которому жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность определяется не субъективно, а объективно, т.е. соответствием санитарным и техническим требованиям, установленным нормативно.

При этом ст.16 ЖК РФ перечисляет нам виды жилых помещений. Согласно данным предписаниям к жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома

2. квартира, часть квартиры

3. комната

Жилищный фонд представляет собой совокупность находящихся на территории РФ жилых домов (частей жилых домов), квартир (их частей) и комнат. В отношении ЖФ законодатель придерживается принципа единства жилищного фонда. Согласно этому принципу, любое жилое помещение независимо от его расположения и принадлежности входит в ЖФ, и, как следствие, подлежит в этом качестве государственном учету, в том числе технической инвентаризации и технической паспортизации. Также, этот принцип предопределяет единство цели использования жилого помещения. Любое жилое помещение должно использовать для проживания граждан.

При этом мы должны понимать, что принцип единства ЖФ отнюдь не исключает разнообразие его составляющих, а, следовательно, делает допустимым дифференциацию единого ЖФ по различным критериям.

Классификация ЖФов представлена в ст.19 ЖК РФ (их там две).

В п.2 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от формы собственности:

1. частный ЖФ

2. государственный ЖФ

3. муниципальный ЖФ

В п.3 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от целей использования:

1. ЖФ социального использования – договор социального найма

2. специализированный ЖФ – договор специализированного найма

3. индивидуальный ЖФ – договор ссуды (?)

4. ЖФ коммерческого использования – договор коммерческого найма

Основания возникновения жилищных правоотношений.

Можно удовлетворять свою потребность в жилье путем права собственности на жилье. Тут всё будет регулироваться правилами о праве собственности, и жилищных правоотношений тут нет.

А можно удовлетворять такую потребность путем использования чужого жилья. И вот тут-то и будут жилищные правоотношения.

Договорившись о понимании жилищного правоотношения, мы должны констатировать, что правовой формой жилищного правоотношения выступает договор найма жилого помещения. Это самостоятельная договорная конструкция (потому что отдельная глава есть в ГК). Следовательно, правила о родственных институтах (аренда и ссуда) к договору найма применяться без указания закона (а таких указаний сегодня нет) не могут.

Любой законодатель отдает себе отчет в том, что использование жилых помещений должно подвергаться специальному регулированию. Задача законодателя – защитить гражданина при пользовании жильем.

В этой связи вызывает недоумение, когда в ЖК мы сталкиваемся с указанием на то, что правовой формой жилищных правоотношений может выступать договор ссуды. Дело не только в том, что за счет этого размывается единый законодательный подход, а в том, что такой подход не продуман и влечет за собой ущемление правовых гарантий гражданина. Только на первый взгляд кажется, что ссуда выгоднее найма. Тут выгода только одна: наем – возмездный, а ссуда – безвозмездная. Однако положение гражданина при ссуде намного хуже, чем наем.

Давайте выясним один вопрос: как обстоит регулирование ситуации ответственности лица, передавшего жилое помещение за фактические и юридические недостатки. В главе 35 нет специальных указаний, а значит, мы применяем общие правила: собственник несет ответственность за юридическую или фактическую некачественность жилого помещения. А в ссуде (ст.693 ГК РФ) ссудодатель отвечает только при умысле и грубой неосторожности (если он при этих формах вины не оговорил недостатки). Тут явно положение при ссуде хуже, чем при найме.

Вопрос прекращения договора по инициативе лица, передавшего соответствующую вещь (наймодатель и ссудодатель). Если у нас наем, то специальных правил в главе 35 для одностороннего отказа (или одностороннего расторжения – юрисдикционный способ) нет, и, более того, основания ограничены. А в ссуде в ст.699 ГК РФ ссудодатель может во всякое время отказаться от договора. Вот тебе и безвозмездность.

При социальном найме оставление гражданином жилого помещения с намерением прекратить жилищное отношение свидетельствует о прекращении договора найма. А при ссуде гражданин может отказаться, но с предупреждением за 1 месяц. Тут явно при найме положение повыгоднее.

Как можно было бы исправить такой изъян ЖК? Ну, можно было предусмотреть безвозмездность найма, но НАЙМА, а не ССУДЫ, чтобы сохранить гарантии гражданина при найме, добавив к ним безвозмездность из ссуды.

Самое обидное, что законы субъектов РФ не исправляют это положение ЖК, а лишь вторят его словам.

Кстати, каждая из разновидностей найма имеет много своих особенностей, несмотря на то, что наем у нас един.

КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ (КН).

Термин «коммерческий наем» - категория доктринальная, в законодательстве ее нет.

Легальное определение – п.1 ст.671 ГК РФ - По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Характеристика КН:

КН – консенсуальный, возмездный, двухсторонний и синаллагматический.

Исходя из этого, мы можем с вами указать и специфику элементов КН.

Стороны - наймодатель и наниматель.

Наймодатель – только собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо). Это нелогично, ибо договор консенсуальный. Но вот dura lex, sed lex. Однако ограничения по форме собственности в легальном определении нет. В ст.19 ЖК РФ ограничений тоже не предусмотрено.

Наниматель – любое лицо, способное к проживанию, т.е. только физические лица (граждане).

Если иные субъекты хотят удовлетворить чужие потребности в жилье, то тут будет не наем, а аренда.

При этом никаких иных условий для нанимателя закон не устанавливает: ни имущественное положение, ни наличие уже других жилых помещений.

Предмет (ст.673 ГК РФ) – любое жилое помещение (определение жилого помещения смотри выше). Ни размеры, ни расположение, ни иные характеристики значения не имеют. Лишь бы это было жилое помещение.

При этом очевидно, что условия о предмете – существенное условие. Оно единственное существенное условие договора КН.

Срок (ст.683 ГК РФ) – установлен предельный срок (5 лет). Однако при всем при этом срок – не существенное условие, ибо в п.1 ст.683 ГК РФ есть восполняющая норма. Если в КН срок не определен, то договор все равно считается заключенным сроком на 5 лет.

Цена (плата за наем) – определяется соглашением сторон. Никаких ограничений свободы усмотрения сторон не существует. При этом есть основания считать, что размер платы за наем – не существенное условие, ибо в главе 35 специальной регламентации нет, а значит, это означает, что применяются правила из общей части, ст.424 ГК РФ, (цена, по общему правилу, не существенное условие).

Этот вывод является господствующим в доктрине и в практике. Хотя этот вывод и впадает в противоречие с системой построения регулирования (это единственный, по сути, случай, где предмет – недвижимость, а цена – несущественное условие).

Но эту идею можно оправдать, ибо очевидно, что законодатель стремился к созданию наименьшего числа условий для вхождения в такие договорные отношения. Почему? Потому что обеспечение жилыми помещениями – обязанность, в том числе, и государства перед обществом. Чем больше людей удовлетворит эту потребность за свой счет, тем больше денег останется у государства на защиту незащищенных слоев населения. Поэтому государство установило максимально легкие правила для тех, кто может позволить себе жилое помещение без помощи государства.

Форма – ст.674 ГК РФ – письменная. Тоже диссонанс. Там, где предмет – недвижимость, почти всегда нужна госрегистрация. Здесь же она не нужна.

Более того, в главе 35 нет последствий нарушения формы найма. Отсюда, применяем общие правила. Значит, форма найма – не конститутивный признак такого договора.

Отсюда, непонятно, зачем законодатель вообще ввел ст.674 ГК РФ? Вряд ли можно подумать, что стоимость найма жилья будет меньше 10 МРОТ.

Что касается госрегистрации, то сегодня в обороте царит непонимание этого вопроса, хотя, казалось бы, все просто. Первая посылка: требований к регистрации договора КН нигде нет. Вторая посылка: регистрация нужна тогда, когда это в законе сказано. Заключение: регистрация для КН не требуется. К сожалению, этот силлогизм трудно понимается участниками гражданского оборота.

Поэтому сегодня у нас почти все агентства недвижимости требуют заключать наем на 11 месяцев, потому что, де, потом нужна регистрация. Это вызвано фобиями, основанными на некорректном перенесении на КН норм об аренде. Правила об аренде по аналогии нельзя применить, потому что, во-первых, аналогия закона допускается только тогда, когда отсутствует специальное регулирование.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

Легальное определение соцнайма содержится в п.1 ст.60 ЖК РФ. Это договор, по которому одна сторона собственник государственного или муниципального ЖФ обязуется передать жилье нанимателю-гражданину.

Из легального определения очевидна специфика субъектного состава.

Стороны: наймодатель и наниматель.

Наймодатель – только собственник. Жилые помещения должны входить в жилищный фонд социального использования (муниципальный или государственный ЖФ). Таким образом, собственник – это публично-правовое образование: РФ, субъект РФ, МО или управомоченные ими лица.

Наниматель – только физическое лицо (гражданин). Однако если в коммерческом найме дополнительных условий для нанимателя не требуется. Далеко не всякий гражданин может выступать стороной соцнайма, а только такое физическое лицо, которое соответствует требованиям, установленным жилищным законодательством. Требования: нуждаемость в жилых помещениях. Гражданин, который претендует на статус нанимателя в договоре соцнайма, должен нуждаться в жилье. Это раскрывается в ст.51 ЖК РФ. К числу нуждающихся относятся граждане, обеспеченные жилыми помещениями менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается ОМСом, а применительно к городам федерального значения – органами субъекта. Закон 407-65, ст.3 – закрепляет учетную норму. В п.1 ст.3 говорится, что учетная норма на 1 человека – 9 кв. м для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах, и 15 кв. м для проживающих в коммуналке.

В ст.51 ЖК РФ видно, что определение нуждаемости в зависимости от размера, площади жилого помещения – это лишь общее правило, и оно не исчерпывает понятие нуждаемости. Еще к числу нуждающихся ст.51 относит также тех, кто проживает в помещениях, не соответствующих санитарным и техническим требованиям, а также тех, кто проживает в помещениях вместе с больными хроническими формами тяжелых заболеваний.

Перечень таких заболеваний определяется нормативно.

Только будучи нуждающимися, они вправе претендовать на получение жилых помещений по соцнайму.

При этом нуждаемость – это основная, но не единственная посылка, необходимая для заключения соцнайма. Гражданин также должен относиться к категории малоимущих.

Параметры признания гражданина малоимущим устанавливаются законодательством субъекта РФ, исходя из 2 опций: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности члена семьи. Если у гражданина и доход, и стоимость имущества менее установленного значения, то он будет малоимущим.

Что касается конкретного дополнения этих опций содержанием, то в качестве примера в СПб необходимо привести правила ст.2 Закона СПб 407-65. Так вот в этой ст.2 указывается, что малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной величины прожиточного минимума на душу населения в СПб (6220,20 руб.)

Что касается имущества, то это только то имущество, которое выступает объектом налогообложения – недвижимость и транспортные средства.

Такой подход сугубо объективен и позволяет без привлечения дополнительных сил определить стоимость имущества по данным, имеющимся у налоговых органов.

Стоимость такого имущества не должна превышать 10-кратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в СПб.

Так вот если гражданин и с точки зрения дохода, и с точки зрения имеющегося в собственности имущества соответствует указанным параметрам, то он признается малоимущим, и он может претендовать на получение жилья в соцнаем.

Итак: гражданин должен быть одновременно и нуждающимся, и малоимущим. Но это лишь общее правило. Законами РФ или законами субъектов РФ могут устанавливаться иные, кроме нуждающихся и малоимущих, категории нуждающихся в жилых помещениях. Субъекты могут сказать, что только нуждаемость нужна, или только малоимущее положение. Например, для многодетных семей, ветеранов ВОВ нужна только нуждаемость.

Но и это еще не все. Помимо того, что соответствующий гражданин должен быть одновременно нуждающимся или малоимущим (или только нуждающимся, если ветеран ВОВ), он должен еще встать на учет, т.е. нужно быть официально признанным нуждающимся и малоимущим.

После учета должна пройти очередь (30 лет).

При этом нужно понимать, что право на жилое помещение по договору соцнайма возникает из сложного юридического состава, включающего в себя административный акт (решение о предоставлении жилого помещения) и договор соцнайма.

Вне такого сложного юридического состава право пользования жилыми помещениями социального ЖФ невозможно.

Предмет – жилое помещение только лишь фонда социального использования. Кроме того, в отличие от КН, в соцнайме предметом может быть только жилое помещение в границах данного населенного пункта, оно должно быть благоустроенным (обеспеченность удобствами), общая площадь данного жилого помещения должна быть не менее нормы предоставления.

В социальном найме существует несколько нормативов жилья: учетная норма (нуждаемость определяется) и норма предоставления.

Для СПб норма предоставления установлена ст.5 Закона 407-65. Она составляет соответственно 18 кв. м общей площади на 1 члена семьи, состоящей из 2 и более человек, либо 33 кв. м для одиноко проживающих граждан.

Этим параметрам предоставляемое жилое помещение должно соответствовать.

Еще одна особенность соцнайма – это регулирование вопросов срока такого договора.

П.2 ст.60 ЖК РФ – соцнаем у нас бессрочный.

Соцнаем является возмездным договором. Однако при КН устанавливается соглашением сторон, а при соцнайме плата базируется на нормативных показателях.

На уровне ЖК установлены предписания и критерии, в зависимости от которых эта плата исчисляется. Еще п.9 ст.166 говорит о том, что малоимущие освобождаются от платы за наем. Это правило, тем не менее, не делает соцнаем безвозмездным, ибо плата за наем – это лишь одна из составляющих платы по такому договору.

ДОГОВОР СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО НАЙМА (ДСН).

Легальное определение содержится в ст.100 ЖК РФ.

П.1 ст.100 ЖК: ДСН – это договор, где одна сторона-собственник специализированного жилого помещения передает гражданину во временное пользование для проживания за плату жилое помещение.

Субъекты – наймодатель и наниматель.

Наймодатель – опять только собственник. Поскольку у нас здесь специализированный жилищный фонд, а он является частью государственного или муниципального ЖФ, поэтому у нас собственник – это только публично-правовое образование.

Наниматель – гражданин, но не всякий, а только тот, кто удовлетворяется установленным законом требованиям.

Сам по себе специализированный ЖФ – это собирательный термин, который включает в себя 7 составляющих: общаги, фонд маневренных жилых помещений (жилье для тех, у кого свое жилье сгорело, разрушилось и т.д.), фонд беженцев, фонд соцзащиты отдельных категорий граждан и т.д. и т.п.

Отсюда, дать общее представление о нанимателе трудно. Применительно к каждой разновидности жилища в специализированном ЖФ. Например, в общаге проживать может либо работник, либо студент-ученик.

Что касается специфики предмета такого договора, то предмет – жилые помещения, относящиеся к специализированному ЖФ. При этом требуется, чтобы такие жилые помещения УЖЕ были отнесены и учтены в качестве жилья специализированного ЖФ.

Говоря о предмете ДСН, мы вынуждены констатировать, также как и в соцнайме, закон устанавливает требования к жилым помещениям, передаваемых по такому договору. Это помещение должно быть пригодно для постоянного проживания и благоустроено, а также размер этого помещения должен соответствовать установленным требованиям.

То есть в ДСН тоже есть нормативы предоставления. Но тут проблема. Нормативы зависят от типа жилого помещения. Например, применительно к общежитиям, маневренному ЖФ, фонду беженцев – это 6 кв. м ЖИЛОЙ площади на человека. Во всех остальных случаях – 18 кв. м ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ.

Для служебных помещений единого норматива нет, потому что такие помещения предоставляются как дворникам, так и президентам.

Право на жилое помещение возникает на основании сложного юридического состава, включающего решение о предоставлении и соответствующий договор.

Договор специализированного найма является договором срочным. Но срок не един, а зависит от категории специализированного жилья.

Наконец, ДСН – это возмездный договор. Правда, для фонда социальной защиты отдельных категорий граждан (ст.99 ЖК РФ) есть одна особенность. Там может быть и безвозмездный ДСН.

Содержание жилищных правоотношений.

Обязанности наймодателя.

Первая обязанность – обязанность передать нанимателю жилое помещение. Это помещение должно быть свободным юридически и фактически. Кроме того, это жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

Пригодность определяется некими объективными характеристиками, закрепленными нормативно. Основные характеристики содержатся в Постановлении Правительства N47 от 28.01.2006. Тут общие требования к инженерным системам, высоте, уровню инсоляции, несущим конструкциям есть.

Эти требования – это лишь общие требования, т.е. не исчерпывают всех параметров пригодности для проживания. На уровне этого Правительства намечены лишь самым общим видом, что не исключает возможность их детализации на уровне других подзаконных НПА.

Последствия нарушения для КН – ст.687 ГК РФ устанавливает возможность нанимателя требовать расторжения договора. Для соцнайма – ст.85 ЖК РФ указывает на такое последствие, как выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Вторая обязанность наймодателя состоит в том, что наймодатель должен принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома.

В ГК применительно к КН эта обязанность закреплена иначе. Наймодатель должен ОБЕСПЕЧИВАТЬ этот ремонт. Ну, речь все равно идет об одних и тех же вещах. Он не сам должен ремонтировать, а должен его обеспечить. Сам ремонт делают, как правило, специальные организации.

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Эта обязанность есть в любой разновидности найма. Но в КН ст.681 ГК РФ закрепляет эту обязанность диспозитивной нормой (т.е. иное может быть установлено соглашением сторон), применительно к ДСН и соцнайму ст.65 ЖК РФ эта обязанность установлена императивно.

Закрепляя эту обязанность, ГК РФ применительно к КН не указывает ни на какие специальные последствия ее нарушения. Т.е. здесь должны наступать общие последствия, связанные с возмещением убытков, приостановлением платы за наем.

Применительно к ДСН и соцнайму мы имеем регулирование последствий неисполнения данной обязанности. Ст.66 ЖК РФ говорит об этом. Перечень способов защиты по ст.66: наниматель вправе по своему выбору либо требовать уменьшения платы, либо требовать возмещения своих расходов, либо требовать возмещения убытков. Тут бросается в глаза: чего это возмещение убытков альтернативный, когда по ст.393 ГК РФ он должен использоваться кумулятивно с другими способами защиты. Плохое регулирование лучше, чем никакого. Так что мы должны довольствоваться малым.

Обязанности нанимателя.

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению. Логическое ударение должно делаться на терминологии «по назначению». Обязанности использовать у нанимателя не существует. Это его право. А вот применительно к границам осуществления этого права у него есть обязанность – использовать по назначению.

Наниматель обязан обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в исправном состоянии, а также производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения.

Таким образом, тут видно, что ремонт регулируется как в аренде. В основе такого распределения лежат некие экономические начала, поэтому регулирование в аренде и в найме одинаковое.

Понятие капитального и текущего ремонта смотри в аренде. Однако на нормативном уровне нам дается определенная подсказка, которая позволить решить нам, что имеет место в конкретной ситуации.

Речь идет о типовом договоре соцнайма, который утвержден Правительством 21.05.2005 N315. В этом типовом договоре п.4 (е) дается расшифровка того, что относится к текущему ремонту: побелка, окраска и оклейка стен и потолков, замена оконных приборов, ремонт электропроводки, газо-, тепло- и водоснабжения и т.д. Эти правила можно адаптировать к любому договору найма. То, что не относится к текущему ремонту, относится к капитальному ремонту (метод от противного здесь).

В случае нарушения данной обязанности, если последствием такого нарушения является разрушение или порча жилого помещения, для договора КН в качестве способа защиты установлена возможность наймодателя требовать расторжения договора, для соцнайма в случае систематического нарушения данной обязанности ст.91 ЖК РФ указывает на возможность выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Следующая обязанность нанимателя предопределена возмездным характером всякого договора найма и состоит в том, что наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Применительно к коммерческому найму размер платы и порядок ее внесения определяются соглашением сторон. Относительно соцнайма и ДСН и размер, и порядок внесения платы базируются на правилах, установленных нормативно.

Ст.154 ЖК РФ посвящена определению структуры платы. Согласно этой статье соответствующая плата включает в себя три опции: плата за пользование (плата за наем), плата за содержание и ремонт жилого помещения, плата за коммунальные услуги.

Из этих трех опций складывается общий размер платы. В ЖК РФ установлены критерии, в зависимости от которых каждая из опций будет наполняться содержанием.

На уровне ЖК установлен и порядок внесения платы. Ст.155 ЖК РФ говорит о том, что плата должна вноситься до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.

Итого: в КН размер и порядок устанавливаются самостоятельно, а в ДСН и соцнайме размер и порядок предопределены нормативным регулированием, в т.ч. на уровне ЖК РФ.

Что касается последствий нарушения данной обязанности, то для КН ст.687 ГК РФ говорит о том, что при невнесении платы более, чем за 6 месяцев, а при краткосрочном найме (до 1 года) более 2 раз подряд, наймодатель вправе требовать расторжения договора.

Для соцнайма ст.90 ЖК РФ говорит о том, что в случае невнесения платы более 6 месяцев без уважительных причин может быть выселение нанимателя с предоставлением другого жилого помещения.

При этом нужно обратить внимание, что обязательным условием для выселения является только невнесение платы БЕЗ УВАЖИТЕЛЬНЫХ ПРИЧИН. Примерный перечень уважительных причин указан в Постановлении Пленума от 02.07.09 (п.38). ВС РФ говорит, что к уважительным причинам могут быть отнесены длительная невыплата зарплаты, болезнь нанимателя или членов семьи, наличие инвалидов в семье и др.

Эти опции говорят о том, что ВС РФ понимает уважительность причин вне понятия вины. Виновность и уважительность в данном вопросе никак не соприкасаются. Речь идет не о задержке оплаты без вины, а именно без уважительных причин.

Например, гражданин может потерять работу из-за своих виновных действий, но потеря заработка и невозможность трудоустройства, тем не менее, может рассматриваться в качестве уважительной причины.

Вторая особенность: в данном случае санкция – это выселение не на улицу, а в другое жилое помещение. Размер другого жилого помещения определяется по нормам общежития. При этом, его выселят не в общежитие, а в жилье социального фонда, но размер такого жилья – 6 кв. м жилой площади на душу.

Для чего такое сделано? Да чтобы стоимость платы уменьшить.

Права нанимателя.

При этом, поскольку речь идет о разных разновидностях договора найма, эти права могут различаться. Сначала мы поговорим об общих категориях прав, которые характерны для всех наймов, а потом перейдем к частностям.

Первое право нанимателя – право нанимателя сдавать на срок нанятое жилое помещение или его часть в поднаем. Соответствующее право существует у нанимателя в КН и в соцнайме. Предписания ст.685 ГК РФ и ст.76 ЖК РФ говорят об этом праве.

Одновременно нужно обратить внимание, что в силу специального указания ст.100 ЖК РФ такого права нет у нанимателя в ДСН.

Условием реализации этого права является согласие наймодателя. ЖК даже более строго подходит – он говорит о необходимости письменного согласия наймодателя.

Кроме того, условием реализации этого права является также и соблюдение нормы общей площади на человека. Здесь мы сталкиваемся с проблемой. ЖК говорит, что при сдаче в поднаем не должна нарушаться учетная норма, а вот о какой норме говорит ГК – это загадка ГК говорит о норме общей площади жилья. Это непонятно. Можно лишь рекомендовать аналогию закона и применять правила ЖК (соблюдение учетной нормы).

Для того, чтобы сдавать имущество в поднаем нужно согласие наймодателя и соблюдение общей площади.

А для соцнайма есть еще и третье условие – это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Для КН такого правила нет и это предопределено особенностью статуса члена семьи. Сущностно в соцнайме члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Для КН фигура нанимателя заслоняет собой всех совместно проживающих с ним граждан, они не имеют никакого правового значения для КН.

При соблюдении указанных выше условий, наниматель может сдать жилое помещение в поднаем. Поднаем – это обычный субдоговор, т.е. это договор, где первоначальный наниматель выступает в роле наймодателя для третьего лица. Этот субдоговор зависим от договора найма, и эта зависимость прослеживается в вопросе о сроке договора поднайма. ГК говорит о том, что договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий договор найма. В ЖК же ст.77 устанавливает иное правило: договор поднайма заключается на срок, указанный в таком договоре, а если он не указан, то на 1 год.

Зависимость поднайма от основного договора заключается и в том, что при прекращении договора найма, договор поднайма также прекращается.

Наконец, поскольку перед нами обычный субдоговор, крайние звенья такой цепи (первый наймодатель и последний наниматель) не состоят ни в каких обязательственных отношениях.

Еще одно право нанимателя, также характерного для КН и соцнайма и нехарактерного для ДСН, - это право на вселение временных жильцов.

Это право регламентируется ст.680 ГК РФ и ст.80 ЖК РФ. Эти статьи идентичны в плане определения условий реализации такого права. Условия: нужно согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, предварительное уведомление наймодателя (он может запретить такое вселение, если в результате его будет нарушать норма общей площади/учетная норма).

Само вселение временных жильцов производится на безвозмездной основе на срок до 6 месяцев. Временные жильцы никакими самостоятельными правами на жилое помещение не обладают. Ответственность за все их действия несет наниматель.

По окончании установленного срока вселения временные жильцы должны освободить жилое помещение.

Следующее право нанимателя, которое существует только в КН (ст.684 ГК РФ), - это преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Почему такое право существует только в КН? В соцнайме сам договор не срочный, а в ДСН срок – это срок действия трудового договора или срок службы.

Условия реализации права – здесь не нужно надлежащего исполнения обязанностей нанимателем. Он имеет такое право, даже если он нарушал свои обязанности в рамках прошедшего КН.

Этот подход – странный, ибо, таким образом, наймодателю навязывается субъект, который уже обозначил свою недобросовестность. Но вроде бы это как дополнительная гарантия нанимателя. Способна ли гарантия нанимателя оправдать его недобросовестность?

Далее, мы увидим, что в рамках КН инициатива реализации преимущественного права должна исходить от наймодателя. Здесь мы опять видим несовпадение положений найма и аренды. В аренде инициативой обладал арендатор (в разумный срок до истечения прошедшего договора). Здесь же наймодатель должен проявить инициативу не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора, он должен направить нанимателю предложение заключить новый договор или предупреждение о том, что договор заключен не будет. Если такого уведомления нет, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Еще одним условием реализации преимущественного права является намерение наймодателя в дальнейшем сдавать имущество в наем (полностью идентичные правила из аренды). Фикция нежелания – это не сдача жилья в наем в течение 1 года.

Что касается способа защиты нарушенного имущественного права, то ст.684 в этом качестве называет право нанимателя потребовать признания договора, заключенного в нарушение преимущественного права, недействительным и/или возмещения убытков.

Вот, собственно, здесь у нас образуется когнитивный диссонанс. С одной стороны, преимущественное право в КН по сути своей идентично такому же праву в аренде. В аренде же способы защиты были хорошими (там был перевод прав и обязанностей на себя). С другой стороны, в найме способ защиты совершенно иной. Брагинский говорит, что смысл есть в признании нового найма недействительным: таким образом, у прежнего нанимателя будет возможность вновь заключить наем. Тут Брагинский пытается выдать желаемое за действительное.

Конечно, определенным образом спасает нанимателя то обстоятельство, что наниматель может кумулятивно или альтернативно требовать возмещения убытков, что может восстановить имущественные потери нанимателя.

Права нанимателя при соцнайме.

Первое право – это право на обмен жилого помещения. Сущностно, всё просто. Есть два помещения, и каждое из них является предметом соответствующих договоров социального найма. Смысл права на обмен состоит в том, что эти два нанимателя заключают между собой договор, и в результате меняются имеющимися у них статусами.

Это право на обмен существует только в соцнайме. Причем, предметом обмена могут быть только жилые помещения, относящиеся в жилищному фонду социального использования. Раньше еще мог быть смешанный обмен, то есть меняются собственник одного жилища и наниматель другого, и собственник становился нанимателем, а наниматель – собственником. ВС РФ в Пост. Пленума N14 сказал – так нельзя. Меняться можно только жильем фонда социального использования, причем обе стороны обмена должны быть нанимателями своего жилища.

Ст.72 – 75 ЖК закрепляют условия права на обмен. Нужно согласие всех совершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя. При этом дабы последнее не превращалось в произвол, указывается, что отказ наймодателя возможен лишь в случаях, когда обмен, согласно законодательству, не допускается. Такие случаи перечислены в ст.73 ЖК РФ. Это согласие в значительной степени – номинальное. Если наймодатель не дает согласие, то можно в суд.

Форма обмена – письменная путем составления единого документа.

На основании этого договора происходит обмен.

ВС РФ в п.33 Пост. Пленума N14 говорит о том, что результатом обмена должно всегда меняться полное изменение соответствующего субъектного состава (то есть наниматель со своей семьи едет в другую квартиру, и наоборот). Родственный обмен объявлен вне закона.

Смысл родственного обмена состоит в том, что член семьи одного нанимателя меняет свой статус другого нанимателя, а этот наниматель становится «членом семьи».

И еще одно право, которое существует в соцнайме, - это право нанимателя на замену жилого помещения. Ст.81 ЖК РФ регулирует реализацию данного права. Смысл очень прост. Норма предоставления определяет размер жилья. В общем, был наниматель и 9 членов семьи с квартирой 180 кв. м. А потом 9 членов семьи померли. Нахер ему 180 кв. м, за них платить надо! Дай мне соответствующего размера квартиру. И тут он использует право обмена.

Условие нужно – согласие всех членов семьи. Наниматель может потребовать предоставления другого жилого помещения по норме предоставления.

Ст.81 ЖК РФ говорит о том, что в течение 3 месяцев нанимателю и его членам семьи должно быть предоставлено другое жилое помещение. Остается нерешенным вопрос: а что будет, если в течение 3 месяцев наймодатель не предоставит нужного размера помещение? Раньше эта проблема легко разрешалась (еще до ЖК РФ). Правило было таким: если в установленный срок право нанимателя не реализовано, то по истечение этого срока наниматель будет занимать 180 кв. м, но оплачивать будет только свои 33 кв. м, а наймодатель за оставшиеся 147 кв. м будет платить.

Изменение жилищных правоотношений.

Мы должны понимать, что законодатель исходит из принципа стабильности жилищного правоотношения. Изменение жилищного правоотношения является исключением и допускается только в случаях и в форме, которые предусмотрены законодательством.

При этом таких случаев немало. Сущностно, они достаточно разнообразны. Поэтому мы будем объединять эти частные случаи в определенные группы, исходя из существа такого изменения.

Первая группа – изменение жилищного правоотношения вследствие изменения субъектного состава.

Первый вариант изменения данной группы – вселение в жилое помещение членов семьи нанимателя. Такой вариант возможен для КН (ст.679 ГК РФ), для соцнайма (ст.70 ЖК) и возможен для ДСН. При этом ст.100 ЖК РФ прямо указывает, что для специализированного найма будут применяться правила о найме социальном, за одним исключением: если это служебные жилые помещения. Вопрос о вселении в служебные жилые помещения решается по аналогии с решением, предложенным для вселения членов семьи собственника.

Есть принципиальная разница в регулировании этого вопроса между ЖК и ГК. Эта разница начинается уже в разных формулировках. Если ЖК использует термин «вселение члена семьи», то ГК говорит о «гражданах, постоянно проживающих». При этом, несмотря на разную терминологию, сущностно речь идет об одном и том же явлении.

Но регламентация такого вселения все-таки различается. Различия эти проявляются в определении круга лиц, которые могут быть вселены. ЖК РФ устанавливает три группы потенциально возможных членов семьи. Дифференцируя лиц на эти три группы, ЖК для каждой из групп устанавливает свои условия.

Группа первая – супруг, родители и дети. Тут особых требований нет. Тут достаточно просто наличия такого статуса.

Вторая группа – другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. П.25 Пленума N14 расшифровывает эту категорию – это любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи. Нетрудоспособные иждивенцы, по мнению ВС РФ, предложил толковать эти термины в соответствии с предписаниями закона о трудовых пенсиях. Нетрудоспособные – это несовершеннолетние, пенсионеры по старости (не льготные пенсии), инвалиды всех трех групп. Иждивенец – это лицо, которое систематически получает лицо от другого лица помощь, которая является для него основным или единственным источником к существованию. Эта группа лиц могут жить только при ведении общего хозяйства. Общее хозяйство понимается Верховным Судом как наличие совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов, имущества и т.п.

Третья группа – иные лица. Эти лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. ВС РФ в Пленуме N14 в п.25 сказал: решая вопрос о признании иного лица членом семьи, суд должен выяснить, было ли вселение в качестве члена семьи, продолжительность проживания, ведение общего хозяйства и т.д.

ГК РФ решает этот вопрос для КН о вселении граждан в качестве «граждан, постоянно проживающих» иначе. Тут никакого перечня и групп нет. Все условия для всех одинаковые.

Эти лица приобретают статус члена семьи нанимателя или гражданина, постоянно проживающего с нанимателем, только в том случае, если они вселены в установленном законом порядке. При этом нужно понять, что вселение в установленном законом порядке никак не связана с регистрацией по месту жительства. Регистрация – это административный акт.

В регламентации такого порядка вселения ГК и ЖК предусматривают различную регламентацию.

С точки зрения ЖК, для вселения лиц первой группы нужно согласие письменное всех совершеннолетних членов семьи. Это условие их вселения. Если согласие получено, то лица первой группы вселены в установленном законе порядке. П.26 Пленума N14 – не имеет значения, что в результате такого вселения обеспеченность жильем составит менее учетной нормы.

Для всех остальных групп ЖК предполагает необходимость двух согласий: согласие всех совершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя. При этом наймодатель может не дать согласия, если в результате такого вселения будет нарушаться учетная норма.

ЖК устанавливает из этих правил одно исключение. Для вселения несовершеннолетних детей не требуется никакого согласия. П.26 Пленума N14 – речь идет о любых детях: не только нанимателя, но и членов ее семьи.

Такие правила установлены ЖК.

ГК регулирует соответствующий вопрос для КН иначе. Законодатель требует во всех случаях наличие двух согласий: согласие совершеннолетних совместно проживающих граждан и согласие наймодателя. Но и тут есть то же самое исключение: вселение несовершеннолетних никакого согласия не требует.

Если указанный порядок вселения соблюден, то граждане будут считаться в установленном законом порядке. Еще раз: регистрация тут не является конститутивным условием.

Для чего этот статус «члена семьи» нужен? Для соцнайма законодатель говорит: члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Раньше в ЖК было указано, что соглашением при вселении могло быть установлено иное. Т.е. например, ты вселяешься как член семьи, но с ограниченными правами. СЕЙЧАС ТАКОГО НЕТ. П.26 Пленума N14 прямо указывает, что возможность приобрести равные с нанимателем права для соответствующих членов семьи не может быть соглашением сторон изменена.

В соцнайме дееспособные члены семьи несут СОЛИДАРНУЮ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ, ВЫТЕКАЮЩИМ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

То есть получается, что в социальном найме статус члена семьи практически идентичен статусу нанимателя. И объем прав, и объем обязанностей для указанной категории лиц тождественен. В социальном найме само по себе звание нанимателя является номинальным.

Несколько иначе обстоит решение вопроса в КН. В КН ГК РФ говорит, что граждане, постоянно проживающие, обладают равными с нанимателем правами по пользованию. То есть права с нанимателем у постоянно проживающих граждан одинаковые, а вот обязанностей у последних нет.

То есть, имея возможность использования жилья стороной по договору, граждане, постоянно проживающие, не становятся, и предъявлять к ним требования из договора наймодатель не может.

Единственно, о чем говорит п.4 ст.677 ГК РФ, так это о том, что соответствующие граждане, постоянно проживающие могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности. Тогда они будут солидарно обязанными, но не в силу закона, а в силу договора.

Это как договор о присоединении к долг в качестве солидарного должника.

ИТАК – ЭТО БЫЛ ПЕРВЫЙ СЛУЧАЙ (ВСЕЛЕНИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ) ИЗМЕНЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ (ИЗМЕНЕНИЕ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА).

ВТОРОЙ СЛУЧАЙ (ОТНОСИМЫЙ К ТОЙ ЖЕ ГРУППЕ «ИЗМЕНЕНИЕ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА») – ЗАМЕНА НАНИМАТЕЛЯ.

Он предусмотрен для коммерческого и социального найма. В ГК РФ – это ст.686 ГК РФ, а в ЖК – п.2 ст.82 ЖК РФ.

Смысл такого изменения очевиден в случае смерти нанимателя. Гражданин живет в соответствующем помещении не один, а совместно с членами семьи или лицами, постоянно с ним проживающими. Явно, что смерть нанимателя не прекращает договорные отношения. Соответственно, должно произойти изменение жилищного правоотношения. Знамя нанимателя подхватывают члены семьи нанимателя.

Самым распространенным случаем является смерть нанимателя. Однако эти правила универсальны. Замена нанимателя может происходить и при его жизни. Наниматель может сказать: Я устал, я ухожу.

Регулирование соответствующего случая и в ГК, и в ЖК строится на одних и тех же началах и предполагает соблюдение одних и тех же условий. Для такой замены требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, или граждан, постоянно проживающих. Если замена происходит при жизни нанимателя, то его согласие так же требуется. А еще нужно согласие наймодателя всегда.

Для КН согласие наймодателя изначально фигурировало в законе. Это было правильно, потому что для наймодателя важно, кто у него наниматель. Для соцнайма же прежнее жилищное законодательство не настаивало на согласии наймодателя, что тоже было логично, ибо похеру, кто будет нанимателем при соцнайме, ибо все несут солидарную ответственность (все члены семьи). А теперь в ЖК говорится, что нужно согласие наймодателя. Это нелогично.

СЛЕДУЮЩАЯ ГРУППА ОСНОВАНИЙ ИЗМЕНЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ – ПОСРЕДСТВОМ ИЗМЕНЕНИЯ ПРЕДМЕТА И СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА.

ТУТ ТОЛЬКО ОДНО ОСНОВАНИЕ И ТОЛЬКО ДЛЯ СОЦНАЙМА – объединение нанимателей в одну семью. Смысл достаточно очевиден. Коммуналка и там в двух комнатах живет девушка и юноша. Потом взяли и поженились. Теперь они могут требовать заключение единого договора на две комнаты, где они будут одной стороной.

В прежнем ЖК антитезой объединения нанимателей в одну семью был раздел жилого помещения, но при разделе всё с точностью до наоборот. Сегодня такого варианта нет сознательно, потому что такое решение направлено на борьбу с коммунальными квартирами.

П.31 Пленума N14 подтверждает этот тезис – раз нет в кодексе, значит, не возможен раздел.

Ст.69 ЖК РФ – бывшие члены семьи нанимателя сохраняют все права нанимателя. А п.4 ст.69 ЖК РФ указывал, что они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма. До 2009 года был сложным вопрос: а не содержится ли в п.4 ст.69 ЖК РФ некий латентный раздел жилого помещения? По каким своим обязательствам они отвечают? До расторжения брака у них солидарная ответственность, а после расторжения у бывшего члена семьи свое обязательство появилось. Эта норма казалась непонятной, поскольку вступала в противоречие с разработчиками ЖК РФ, что раздела нет.

Но ВС всё разъяснил четко. В п.30 Пленума N14 указывается следующее: бывший член семьи нанимателя вправе потребовать от нанимателя и наймодателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы. Тут речь идет не о разделе жилья, а лишь меняется характер обязанности внесения платы. Если без такого соглашения у нас обязанность по оплате будет солидарной, то с таким соглашением обязанность по оплате будет долевой.

ПОСЛЕДНЯЯ ГРУППА ОСНОВАНИЙ ИЗМЕНЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ – ИЗМЕНЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ ПОСРЕДСТВОМ ИЗМЕНЕНИЯ ПРЕДМЕТА.

Тут тоже только один вариант и только для соцнайма. Этот вариант – занятие освободившегося в квартире жилого помещения.

Ст.59 ЖК РФ регулирует эту ситуацию. Суть его понятна. Если коммуналка есть. Там есть помещения, которые заняты по разным договорам соцнайма. Одно из помещений освобождается. Решение вопроса об освободившемся помещении и содержится в ст.59 ЖК РФ. Тут у нас принцип очередности. Тут 4 очереди лиц, имеющих право на занятие жилого помещения. Что это за очереди – посмотреть в самой ст.59.

Каждая следующая очередь может претендовать на занятие этого жилого помещения только тогда, когда нет никого из предыдущей очереди или они отказались от такого права.

Тут логика есть в построении очередей. Действует принцип защиты малоимущих, нуждающихся и т.д.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ.

Универсального ответа нет на этот вопрос. Все зависит от вида найма.

Прекращение КН.

Ст.687 ГК РФ. Там несколько возможных вариантов такого прекращения:

1. по инициативе нанимателя. Правовая форма прекращения – односторонний отказ. Отказ возможен в любое время. Но должно быть письменное предупреждение наймодателя за 3 месяца. Срок предупреждения установлен императивно. В других договорах говорится: «не менее чем за 3 месяца…», а тут просто «3 месяца». Ради защиты нанимателя. Потому что наймодатель может навязать более долгий срок.

2. по инициативе наймодателя. Правовая форма прекращения – судебное расторжение. Основания для предъявления требований в суд исчерпывающим образом в законе установлены (п.2 ст.687 ГК РФ и абзац 2 пункта 4 ст.687 ГК РФ). Ст.310 – основания для основания одностороннего отказа могут быть установлены соглашением сторон, только если обязательство опосредует предпринимательскую деятельность.

3. по требованию любой из сторон. Только судебное расторжение. П.3 ст.687 ГК РФ: Основания расторжения – непригодность жилого помещения для проживания и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Третья группа не вступает в противоречие с другими двумя группами. Если жилье испортилось, то у нанимателя 2 альтернативные возможности: либо односторонний отказ с предупреждением за 3 месяца, либо в суд идти и без 3 месяцев.

Если жилье испортилось, то за 3 месяца платить не надо, если он в одностороннем порядке отказывается, ввиду синаллагматического характера найма.

Прекращение соцнайма и ДСН.

Тут ЖК применяется. Несколько вариантов:

1. ст.83 ЖК РФ – по инициативе нанимателя посредством по сути дела одностороннего отказа в любое время. Специфика ст.83 ЖК РФ – выезд нанимателя на другое место жительства автоматически влечет прекращение соответствующего договора. Здесь моментом прекращения будет не доведение волеизъявления до наймодатель, а выезд из жилья – момент прекращения. Это опять же для гарантий нанимателя. Правопрекращающим эффектом будет выезд только на другое ПОСТОЯННОЕ место жительства (а не временно). Почему постоянное? Потому что сравни ст.71 ЖК РФ и ст.83 ЖК РФ. В ст.71 ЖК РФ: в случае временного отсутствия нанимателя право нанимателя сохраняется. А значит, если он временно выехал, то наем не прекращается, а если постоянно выехал, то наем прекращается. КС в 1995 году подобное дело рассматривал. Там ст.60 ЖК 1983 года рассматривалась: при отсутствии нанимателя на месте жительства более 6 месяцев наем прекращается, и КС сказал, что время отсутствия ни на что не влияет. Если выезд подразумевается постоянным, то наем прекращается. Если выезд временный, но очень долгий, то наем сохраняется. Постановление Пленума ВС РФ N14 п.32: «по какой причине и как долго отсутствует, носит ли выезд вынужденный или добровольный характер, временный или постоянный…» Ключ понимания – характер волеизъявления. НО: если ключевое значение – характер волеизъявления, то критерий применения ст.83 – это критерий субъективный. Воспринимать направленность волеизъявления нужно по внешним обстоятельствам. ВС прямо указывает, что средства доказывания не ограничены. При этом регистрация вообще ни на что не влияет. Если он уехал на другое постоянное место жительство, то сохранение регистрации в прошлом месте жительства не говорит о том, что он не постоянно уехал. Напротив, если он снялся с регистрации и уехал надолго, это вовсе не значит, что он уехал постоянно.

2. по инициативе наймодателя – выселение. Только в судебном порядке. Возможно только по основаниям, установленным жилищным законодательством. Постановление Пленума ВС РФ N14 п.35: выселение возможно по основаниям, установленным ЖК. Правила ГК к регулированию соответствующих вопросов применяться не могут. Сам ЖК указывает на 3 возможных вида выселения: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение без предоставления жилого помещения. Для каждого из этих видов характерны свои собственные основания.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Какие параметры для другого благоустроенного жилого помещения? Ст.89 ЖК РФ устанавливает эти характеристики: должно находиться в границах данного населенного пункта, должно отвечать установленным требованиям (быть пригодным для постоянного проживания), должно быть благоустроенным. Постановление Пленума N14 п.37: благоустроенность – это соответствие жилого помещения тем требованиям, которые установлены в Постановлении Правительства N47 (это, по сути, повторение требования «быть пригодным для постоянного проживания»), и обеспеченность жилого помещения коммунальными удобствами.

При решении вопроса о благоустроенности во внимание должны принимать только помещения, находящиеся в данном населенном пункте и только те помещения, которые находятся в государственном или муниципальном жилищном фонде.

С точки зрения размера другое благоустроенное жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Если граждане выселяются с предоставление другого благоустроенного жилого помещения, при этом они занимали помещение, которое было ниже учетной нормы или нормы предоставления? ВС РФ в п.37 сказал: если выселение происходит не в связи с улучшением жилищных условий, поэтому обеспеченность граждан помещением меньшим по нормативам – это нормально. Если раньше на 3-их было 20 кв. м, то и сейчас им 20 кв. м.

Основания для такого выселения – ст.85 – 88 ЖК РФ: если жилой дом подлежит сносу, если жилое помещение подлежит переводу в нежилое, если жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. Ст.88 ЖК РФ: если занимаемое жилое помещение подлежит капитальному ремонту.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

Особенность такого выселения – характеристика предоставляемого жилого помещения. На нормативном уровне указания на эти характеристики законодатель поместить забыл. Постановление Пленума N14 п.38: Другое жилое помещение – должно находиться в границах данного населенного пункта, должно отвечать соответствующим требованиям (быть пригодным для постоянного проживания), должно относиться к жилищному фонду социального использования. Размер и благоустроенность жилого помещения могут НЕ соответствовать ранее занимаемому.

Основания для такого выселения – ст.90 и ст.103 ЖК РФ. Ст.90 ЖК РФ – в связи с неоплатой жилого помещения и коммунальных услуг. Ст.103 ЖК РФ – в случае выселения из специализированного жилья. По общему правилу, выселение из специализированного жилья производится без предоставления другого жилого помещения. Исключение: лица, нуждающиеся в социальной защите (перечень таких лиц в п.2 ст.103) – трудовые инвалиды, члены семьи сотрудников милитаризованных структур, погибших при исполнении. Таких граждан нельзя лишь жилья, если они нуждаются в жилье. Постановление Пленума N14 п.42: если они состоят на учете в качестве нуждающихся, то их выселять надо с предоставлением иного жилья. Если же они не состоят на учете, то выселяют в общем порядке.

Выселение без предоставления другого жилого помещения.

Основания для такого выселения – ст.91 и ст.103 ЖК РФ. Ст.91 ЖК РФ – если жилье используется не по назначению, мешает соседям жить, бесхозяйственно содержит жилье. Постановление Пленума N14 п.39 – тут ВС РФ говорит о том, что значат эти три условия. Выселение является крайней мерой, а, следовательно, для такого выселения необходима противоправность таких действий, необходима вина нанимателя и членов его семьи или систематичность таких нарушений (нужно сначала вынести предупреждение и игнорирование такого предупреждения нанимателем и членами его семьи).

П.2 ст.91 ЖК РФ – еще одно основание – невозможность совместного проживания с ребенком лица, лишенного родительских прав. П.40 Пленума N14 разъясняет. Основание для выселения – не само по себе лишение родительских прав, а невозможность проживания с ребенком лица, лишенного родительских прав. Если невозможность проживания такого установлена не будет, то лишение родительских прав ни на что не влияет.

Ст.103 ЖК РФ – еще одно основание – общее правило выселения из специализированного жилья. Такое выселение производится без предоставления такого жилого помещения.

П.23 и п.35 Пленума N14 – посмотри. Там какое-то противоречие.

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО ЗАКОНЧЕНО.