Отдельные разновидности договора аренды.

ПРОКАТ.

Параграф 2 Главы 34.

Легальное определение – п.1 ст.626: По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Главная специфическая особенность проката – субъектный состав.

Исходя из легального определения, мы видим, что здесь в качестве арендодателя выступает предприниматель-профессионал. Деятельность по сдаче имущества в прокат – постоянная предпринимательская деятельность для арендодателя.

Поскольку одна из сторон – это предприниматель-профессионал, то очевидно, что он более сильная сторона. Задача законодателя состоит в том, чтобы нивелировать правовыми средствами экономическое неравенство между субъектами.

Что касается фигуры арендатора, то само легальное определение никаких указаний на требование к соответствующему лицу п.1 ст.626 не содержит. Однако п.2 ст.626 косвенно, через цель использование, говорит нам о субъекте-арендаторе. Цель – потребительская, если иное не вытекает из договора. То есть цель может быть любой, хотя по общему правилу она – потребительская. Соответственно, арендатором может быть любой субъект ГП. Причем, как субъект, приобретающий имущество для потребительских целей, так и субъект, приобретающий имущество для иных, в том числе и предпринимательских, целей.

Фигура арендатора индифферентна для законодателя. Но одновременно мы осознаем, что одним из возможных арендаторов может быть лицо, приобретающий имущество для потребительских целей. Такое лицо – гражданин-потребитель. И тогда возникает дополнительное экономическое неравенство. Здесь ситуация складывается так, что профессионалу-предпринимателю противостоит не просто непрофессионал, но еще и гражданин. Для целей выравнивания уже вот этого неравенства, то по отношению к отношениям предприниматель-гражданин будет применяться законодательство о защите прав потребителей.

Если у нас арендатор – коммерческая организация, использующая имущество для предпринимательских целей или для любых иных целей, и арендодатель – предприниматель-профессионал, то это будет прокат и будут применяться нормы параграфа 1 и 2 главы 34. Если же у нас арендодатель тот же, а арендатор – гражданин-потребитель, приобретающий товар для потребительских целей, то это всё равно прокат, и тут применяется не только параграф 2 главы 34, но и законодательство о защите прав потребителей. Хотя в ГК нет ссылки в параграфе 2 главы 34 на ЗПП, но есть ст.9 вводного закона и там написано, что в тех случаях, когда одна из сторон договора – это гражданин-потребитель, тогда применяется и законодательство о защите прав потребителей.

При этом возникает вопрос о соотношении, об иерархии источников. ГК будет иметь бОльшую силу, чем ЗПП, потому что ст.9 Вводного закона («ГК, а также ЗПП»), да еще и ст.3 ГК РФ. А еще есть Пленум ВС РФ N7 – ЗПП играет подчиненную роль по отношению к соответствующим правилам ГК.

Однако из легального определения уже следует, что субъектный состав – это не единственная существенная черта проката. Законодатель еще указывает на специфику предмета в договоре проката. Для того чтобы договор квалифицировался как прокат, предметом должны выступать только движимые вещи. Такой подход с одной стороны имеет право на существование и оправдывается некой исторической традицией. Впервые прокат появился в дореволюционном законодательстве, и там квалифицирующей особенностью как раз была специфика предмета. ГК 1964 года подтвердил этот тезис. И сегодняшняя ст.626 ГК РФ отражает историческую особенность законодательства. С другой стороны, такой подход вызывает определенные сложности с точки зрения системности регулирования. Если сегодня главная побудительная причина создания проката – это выровнять положение сторон договора, то почему законодатель не хочет выравнивать положение сторон договора в случае аренды «недвижимых» вещей? Какая разница, какой предмет, неравенство же все равно существует. Отсюда, такое ограниченное воззрение на прокат вызывает вопросы.

При всем при этом, нельзя пренебрегать нормами, которые установлены для проката.

Определенной спецификой обладает применительно к прокату и вопрос, связанный с порядком заключения соответствующего договора. Тут нужно посмотреть на п.3 ст.626 ГК РФ, где законодатель объявляет прокат ПУБЛИЧНЫМ ДОГОВОРОМ. Причем публичный объявлен всякий договор проката и из характеристики данного договора как публичного вытекает обязанность заключить договор с любым и каждым на заранее объявленных одинаковых для всех условиях.

С точки зрения особенностей порядка заключения договора, нужно посмотреть на предписания п.2 ст.626, которые устанавливают требования к форме. Договор проката, во всяком случае, должен совершаться в письменной форме, вне зависимости от срока и от субъектного состава.

Это правило, конечно, определенным образом видоизменяет общие положения об аренде, которые содержатся в ст.609 ГК РФ. Однако параграф 2 не устанавливает особых последствий несоблюдения формы сделки. Отсюда, письменная форма не выступает конститутивным элементом и на действительность совершенного договора никакого влияния не оказывает. Мы должны воспринять общие правила 9-ой главы, и несоблюдение письменной формы всего лишь ограничит нас в средствах доказывания (нельзя на свидетельские показания ссылаться).

Еще одно проявление данной черты (особенностей порядка заключения договора) состоит в перечне существенных условий. Здесь вопрос неоднозначный, и он может вызывать дискуссии. Очевидно, что, как и во всяком договоре, в прокате существенным условием является предмет. Кроме того, есть устойчивая позиция, согласно которой цена (арендная плата) – это тоже существенное условие. В частности, этот вывод вытекает из п.1 ст.630 ГК РФ. Помимо ст.630 ГК РФ, можно привести еще и системность законодательства. В розничной к-п – цена – это существенное условие, а значит и в прокате – тоже. В одном сегменте проката, где арендатор – это гражданин-потребитель, цена – это точно существенное условие (ст.10 ЗПП).

Но нет такой нормы, где говорится, что цена – это существенное условие.

Следующая особенность проката – предоставление дополнительных прав арендатора и возложение дополнительных обязанностей на арендодателя.

Одно из ключевых прав арендатора – это п.3 ст.627 ГК РФ – возможность арендатора в любое время отказаться от договора. Это правило разительно изменяет общую конструкцию, характерную для аренды. В параграфе 1 законодатель настаивает юрисдикционное прекращение (требовать расторжения договора), а в параграфе 2 – право на односторонний отказ. Причем право на односторонний отказ не связано с какими-либо условиями. Арендатор может отказаться от договора по собственному усмотрению и причину, по которой он отказывается, сообщать абсолютно не должен. Однако, воспринимая предоставленное законом право арендатора на односторонний отказ, мы должны понимать, что речь идет о льготе, о дополнительной гарантии. Отсюда, арендатор в любом случае не лишается тех мер защиты, которые предоставлены ему общими правилами параграфа 1. Соответственно, он всегда может прибегнуть к судебному расторжению договора, например, по причине некачественности товара. И иногда так даже правильнее, потому что таким образом он может потребовать соответствующих компенсаций со стороны арендодателя. Например, моральный вред установить можно только в суде.

С точки зрения дополнительных обязанностей арендодателя как наиболее сильной стороны в прокате, то здесь, во-первых, надо посмотреть на предписания ст.631 ГК РФ, где п.1 изменяет общее распределение вопроса о ремонте. Ст.631 (являясь императивной) говорит, что и текущий ремонт, и ремонт капитальный лежат на арендодателе. В этой же связи нужно посмотреть на предписания п.1 ст.629 ГК РФ, которые устанавливают особую правовую регламентацию, связанную с использованием арендатором такого способа защиты как безвозмездное устранение недостатков. Здесь нормативно установлен срок на удовлетворение соответствующего требования. Ключевая роль проката – предоставление дополнительных гарантий арендатору. Может ли при обнаружении недостатков воспользоваться иным способом, например, потребовать компенсации за собственный ремонт? Да, может. Ст.612 не отменяется предписаниями п.1 ст.629 ГК РФ.

Но только к требованию о БЕЗВОЗМЕЗДНОМ устранении недостатков АРЕНДОДАТЕЛЕМ применяются правила о 10-дневном сроке, оговоренном в п.1 ст.629 ГК РФ.

Если мы посмотрим на правила параграфа 2 главы 34, то увидим, что, да, главная цель – выравнивание экономического неравенства, однако параллельно законодатель реализует и еще одну цель, цель, состоящую в обеспечении права предпринимателя-профессионала на осуществление предпринимательской деятельности. Отсюда, предписание п.1 ст.630 говорит, что арендная плата – только в денежной сумме, хотя общие правила об аренде не говорили об этом.

А еще п.1 ст.627 – предельный срок проката – это до 1 года. Однако, мы должны отдавать себе отчет в том, что срок при этом не становится существенным условием проката. Если в договоре срок не указан, то договор будет действительным. При этом срок будет НЕОПРЕДЕЛЕННЫМ, но он прекратится через год. То есть стороны могут в течение года заявить о прекращении проката с применением общих правил параграфа 1.

Если договор заключен на срок, больший предельного, то срок будет считаться равным предельному, т.е. годичному сроку.

П.2 ст.627 устанавливает неприменимость к договору проката правил о возобновлении договора и правил о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. Почему? Потому что прокат – это публичный договор и там нужно равенство условий, а преимущественное право нарушало бы такое правило, и еще тогда бы нарушалось право предпринимателя на предпринимательскую деятельность.

Именно в этой связи п.2 ст.631 ГК РФ в императивной форме устанавливает запрет на распоряжение арендуемым имуществом арендатором. Общее правило – распоряжаться можно с согласия арендодателя. Здесь же без всяких изъятий закреплен запрет на распоряжение и согласие арендодателя не даст арендатору права распоряжаться вещью.

Наконец, в этой же связи, п.3 ст.630 ГК РФ говорит об упрощенном порядке взыскания задолженности по арендной плате на основе исполнительной надписи нотариуса, которая позволяет уже применять исполнительное производство по взысканию задолженности. Эта норма сложна в применении, потому что закон об исполнительном производстве не предусматривал такое основание для исполнительного производства, как исполнительная надпись нотариуса.

Определение КС от 6.07.2001 N150-О: КС обращает внимание на то, что перечень исполнительных документов в законе об исполнительном производстве не является исчерпывающим, поскольку в этом законе написано «и иные документы, предусмотренные законом». Отсюда, п.3 ст.630 ГК РФ вполне действенна и применима.

АРЕНДА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ – ИЗУЧИТЬ САМОСТОЯТЕЛЬНО (еще и предписания Транспортных уставов и кодексов).

АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.

Параграф 4 главы 34.

Главная специфическая черта – предмет. В отличие от аналогичных правил о к-п, где речь шла о недвижимости вообще, здесь законодатель ограничивает предмет только зданиями и сооружениями.

Принципиальной юридической разницы между зданием и сооружением нет – это искусственно возведенный на земельном участке объект.

Почему выделили такой договор? Объяснение лежит в плоскости политической. Решили исключить земельные участки из этой конструкции.

Но тут возникли проблемы. Первая проблема – какова квалификация договора предоставления пользования нежилых помещений в зданиях и сооружениях? С одной стороны, нежилые помещения сами по себе не являются здания и сооружениями, а значит, тут применяются правила не 4-го параграфа, а параграфа 1-го. Сначала так и делали. Но потом вышло Инф. письмо Президиума ВАС N53 от 01.06.2000 года «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений». ВАС сказал, что к аренде нежилых помещений должны применяться правила п.2 ст.651, т.е. те правила о госрегистрации, которые расположены в параграфе 4-ом. Ввиду неразрывной связи нежилых помещений со зданиями и сооружениями, в которых они находятся, применение к аренде двух разных объектов различных предписаний недопустимо. В последующем, это Инф. письмо расширительно истолковано практикой. Теперь стали говорить, что к аренде нежилых помещений должны применяться все правила параграфа 4 главы 34. А значит, нежилые помещения входят в предмет аренды зданий и сооружений. Этот подход представляется верным. Было бы нелепо, если бы регистрация нежилых помещений происходила бы по параграфу 4 главы 34, а правила, например, о форме применялись бы из параграфа 1 главы 34.

Поэтому, на сегодняшний день предметами аренды зданий и сооружений являются не только сами здания и сооружения, но и нежилые помещения, которые находятся в зданиях и сооружениях.

Однако проблемы на этом не закончились. Возникла вторая проблема – а каким образом должны регулироваться вопросы аренды части зданий и сооружений? Это вопрос, конечно, об аренде в целом. Возможен ли договор аренды крыши зданий, или капота автомобиля для размещения радиовышки или рекламы соответственно.

Вопрос этот в судебно-арбитражной практике и в доктрине решается неоднозначно. Отношение к этому вопросу достаточно подвижно. В свое время, когда этот вопрос был поставлен перед ВАСом, то в Инф. письме N66 в п.1 ВАС прямо сказал, что такой договор, где в пользование предоставляется стена или крыша, не является договором аренды. Правда, ВАС не посмел утверждать, что такой договор противоречит законодательству и не имеет правила существовать. Но правила главы 34 в целом не применимы к такому договору, хотя общие правила о договорах, скорее всего, применимы как к непоименованному договору. Такая позиция создавала лакуны в правовом регулировании, и такая позиция позволяла обходить целый ряд законодательных предписаний, установленных для аренды зданий и сооружений. Очевидно, что «аренда» крыши не подлежал бы госрегистрации вне зависимости от срока, правила о форме не распространялись бы к этому договору.

Эта позиция оказалась неприемлемой, и в 2009 году ВАС эту позицию модифицировал в Пост. Пленума от 23.07.2009 N64 «О некоторых вопросах…». П.7 этого постановления эту проблему решает. Здесь разбирается только вопрос, связанный с соблюдением интересов собственников нежилых помещений в этом самом здании. В п.7 ВАС с одной стороны не решился опровергнуть свой вывод в Инф. письме N66 и сказал, что передача отдельных частей здания и сооружения не допускается. Он не сказал, что такой договор является договором аренды, но к таким договорам по аналогии применяются правила об аренде, в т.ч. и правила п.2 ст.651 ГК РФ. При этом, обременение устанавливается на всё здание в целом. С одной стороны, предметом выступает часть здания, а с другой стороны, обременение устанавливается на все здание. Отсюда, вроде бы как предметом становится всё здание. То есть предметом является целое здание, но просто в договоре оговаривается особенность использования этого здания, в том числе и касательно крыши или стены, например.

Следующая специфическая черта аренды зданий и сооружений – это перечень существенных условий такого договора. Ст.654 ГК РФ говорит о том, что помимо предмета существенным условием такой аренды будет и ЦЕНА (АРЕНДНАЯ ПЛАТА). Нельзя применять общей восполняющей нормы ст.424 ГК РФ. Это из-за мысли об уникальности каждого здания и сооружения.

Вопреки распространенному толкованию, ст.654 условие о цене должно быть согласовано, но формы арендной платы не ограничиваются. Форма арендной платы может быть абсолютно любой и для квалификации договора никакого значения не имеет.

Рассматриваемая разновидность аренды обладает особенностью и с точки зрения порядка оформления. Тут предписания п.1 ст.651 ГК РФ - нужно совершить такой договор в письменной форме посредством составления ЕДИНОГО ДОКУМЕНТА. Эта форма единственно возможная и ни от чего не зависит. Эта форма – конститутивный элемент. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. При попытке иного оформления такой аренде (в устной форме, например) последствием будет недействительность данного договора.

П.2 ст.651 ГК РФ решает вопрос о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Он явно отличается от общих правил ст.609 ГК РФ. Для аренды зданий и сооружений – это иное, установленное законом в ст.609 (аренда недвижимости – подлежит госрегистрации, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ЗАКОНОМ). В ст.651 ГК РФ идет дифференциация в зависимости от срока. Аренда здания и сооружения сроком до 1 года не нуждается в госрегистрации, а значит, такая аренда считается заключенной с момента согласования всех условий в письменной форме. Если же срок аренды больше 1 года, то такой договор подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это решение, где в качестве ключевого момента с точки зрения вопроса заключенности договора выступает категория срока, применительно к аренде порождает ряд проблем. Проблемы вызваны тем простым обстоятельством, что срок – не существенное условие договора аренды зданий, а значит, срок может быть заключен на неопределенный срок. Неопределенный срок – это менее одного года или более? Мы должны отринуть паллиатив о том, что «если год прошел, то должны пойти зарегистрировать, а если не прошел год, то и регистрировать не надо». Нужно определить, подлежит ли он регистрации. Если он подлежит регистрации, то согласование условий в требуемой форме не приводит к заключенности договора.

К нашему счастью, в ответе на этот вопрос сегодня сформировалось однозначное понимание и со стороны доктрины, и со стороны судебной практики. Есть позиция ВАС, отраженная в п.11 Инф. письма N59 16.02.2001 «Обзор практики, связанный с применением ФЗ «О регистрации прав на недвижимость…»: договор, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. И хотя исходный тезис был сделан только применительно к случаям возобновления аренды, этот тезис был расширен и распространен на любые договоры на неопределенный срок. Сегодня договор аренды зданий и сооружений, заключенный на неопределенный срок в государственной регистрации не нуждается.

Тут можно применительно к этому подходу найти и логическое объяснение. Павлов с таким подходом согласен. В решении вопроса «регистрировать или не регистрировать» законодатель выбирает между двумя противоположными тенденциями. С одной стороны для чего нужна госрегистрация? Это потенциальная защита участников оборота, чтобы им было известно об обременениях имущества. С одной стороны, регистрация защищает участников гражданского оборота, а с другой стороны, нужно поддерживать динамику оборота, которая существует при максимально простых правилах.

Нужно найти компромисс между этими целями. Законодатель в ст.651 находит этот компромисс в сроке. Если аренда менее 1 года, то лучше обеспечить динамику оборота.

Обременения, возникающие из договора, заключенного на неопределенный срок, конечно меньше, чем те же обременения, возникшие из договора, заключенного на определенный срок. Потому что в любой момент сторона может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца. Да, конечно потери есть, но они невелики. Здесь обременение максимум 3 месяца, а оно меньше 1 года. Вот вам и вся логика.

Единственное, конечно, у такого объяснения есть одно слабое место, состоящее в том, что 3-месячный срок предупреждения является лишь общим правилом, и договором может быть установлено иное. Вполне возможен вариант, где обременение может длиться 99 лет 

Но и это не беда. Практика нашла способ бороться с такими длительными сроками предупреждения. Она говорит, что это притворная сделка, которая на самом деле это была аренда на вот такой вот срок в 99 лет. Но не все сроки такие длительные. Например, срок предупреждения 1 год и 1 месяц, но статистически такое встречается очень редко. Если в законе есть норма, то часто стороны не склонны изменять диспозитивные нормы. Все люди просто думают, что эти нормы дарованы высшим разумом.

Следующая особенность данной договорной конструкции связана с особенностями оформления передачи имущества по такому договору. В ст.655 ГК РФ законодатель настаивает на том, что оформление передачи зданий и сооружений арендатору происходило путем составления передаточного акта, либо иного подобного документа. Однако неизвестно, что овладело умами и законодателя, но практика сегодня стоит на той позиции, что такой передаточный акт выполняет исключительно доказательственное значение и, причем не воспринимается в качестве единственного законодательства. Доказывать передачу здания и сооружения можно и иным путем.

Собственно, последняя особенность аренды зданий и сооружений заключается в том, что законодатель пытается реализовать принцип единой судьбы здания и сооружения и земельного участка, на котором это здание и сооружение расположено. Этот принцип проявлялся в рамках к-п, и здесь та же самая идея над законодателем довлеет. Именно поэтому появляются предписания ст.652, где написано, что одновременно с передачей здания и сооружения по аренде арендатор получает и соответствующие права на земельный участок. Без земельного участка здание и сооружение в аренду быть передано не может. П.2 ст.654 ГК РФ подтверждает этот тезис: презумпция того, что в арендную плату за здание включается и плата за пользование земельного участка.

Вот правила, которые характеризуют особенности договора аренды зданий и сооружений.

АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ – НА САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ИЗУЧЕНИЕ. За 16 лет существования по пальцам одной руки можно пересчитать договоры аренды предприятия.

ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА (ЛИЗИНГ)

Параграф 6 главы 34.

Правила о лизинге впервые попали в наше законодательство с принятием части второй ГК РФ. Однако мы должны понимать, что их появление вполне естественно вызвано потребностями оборона. Лизинг возник в начале 20 века в Америке. Он широко распространен. Есть международные соглашения, регулирующие данные отношения. Этот институт чрезвычайно эффективен, он способен стать локомотивом, вытягивающим экономику на чрезвычайно иной уровень.

Существо лизинга достаточно адекватно схвачено легальным определением данного договора, которое содержится в п.1 ст.665 ГК РФ: по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Оказывается, что данная операция приносит выгоду каждому из участников. Для арендатора выгода состоит в том, что без лизинга он не был бы способен приобрести имущество, которое ему не по карману. Для арендодателя это выгодно тем, что он получает доход, потому что он вкладывает в конкретное имущество, он знает, как получит доход от этого имущества. Эта схема принципиально выгодна и для продавца вещи, передаваемой в аренду, потому что для продавца расширяется рынок сбыта (если бы не лизинг, то нахер арендодателю такая дорогая штука, а так арендодатель купит).

Первая специфика – особенности нормативного регулирования этой конструкции. Здесь достаточно большой удельный вес международных соглашений. Ключевое соглашение – Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 год, Оттава (Оттавская конвенция). Она вступил в силу для РФ с 01.01.1999 года.

Мы видим, что она вступила в силу для РФ позже принятия части 2 ГК РФ, однако нормы о лизинге создавались во многом под влиянием Оттавской конвенции. И тут обнаружилось одно недоразумение. Оттавская конвенция посвящена финансовому лизингу, а Параграф 6 главы 34 говорит о финансовой аренде. Финансовый лизинг – одна из разновидностей лизинга – означает инвестирование, финансовое вложение. У нас термин «финансовый» характеризует не лизинг, а аренду. То есть финансовая аренда = лизинг. Это недоразумение – достаточно яркий показатель того, как у нас формируется законодательство о лизинге.

Кроме того, существует и специальный ФЗ «О финансовой аренде лизинге» от 29.10.1998 года. Закон интересный хотя бы потому, что в своей начальной редакции он мог выполнять методологические функции для студентов-юристов. С одной стороны, его можно показывать как пример того, как не надо писать законы. В 2002 году внесли серьезные изменения, исправившие недостатки.

Соотношение данного закона и ГК очевидно – в параграфе 6 ничего специального не указано, поэтому ГК имеет преимущество перед ФЗ «О лизинге».

Теперь о специфике договора лизинга.

Договор лизинга – это договор между лизингодателем и лизингополучателем. А к-п вещи, передаваемой в аренду, - это отдельный самостоятельный договор, но он же является и обязательным договором для заключения лизинга. Без к-п заключенный между арендодателем и арендатором договор не может квалифицироваться как лизинг.

Особенность этого договора состоит в том, что это единственный договор, когда арендодатель в момент заключения договора ВСЕГДА не является и не может быть собственником предмета этого договора, потому что тогда будет отсутствовать к-п, а значит, такой договор не может быть лизингом.

Что касается характеристики сторон, то стороны тут – арендатор и арендодатель (лизингополучатель и лизингодатель, соответственно). Ограничений закон не выдвигает, но, как правило, такие стороны являются предприниматели.

Что касается фигуры арендатора, то до недавнего времени, все говорили, что им может быть только предприниматель. Но в 2010 году внесены изменения в закон, где арендатором может быть и бюджетное учреждение. Но вообще, теоретически сторонами лизинга могут быть и простые граждане.

Фигура продавца может быть любой. В качестве продавца выступает всегда третье лицо, не сторона договора лизинга. Лизингодатель не может быть продавцом, потому что к-п не будет тогда. А лизингополучатель может быть продавцом, потому что есть к-п.

Арендатор может предъявлять прямые требования к продавцу относительно качества товара и т.д. и т.п., несмотря на то, что арендатор и продавец не связаны никакими обязательственными отношениями. Однако прямое указание в законе это позволяет сделать.

Тот, кто выбирает продавца, несет все риски, связанные с исполнимостью договора этим субъектом. То есть если выбор продавца осуществляется арендатором, то риск выбора неисправного продавца лежит на арендаторе. Если этот выбор осуществляется арендодателем, то риски несет он. Несложно понять, что в большинстве случаев риск несет арендатор. А если арендатор – это бюджетное учреждение, то там прямо написано, что выбор продавца осуществляется арендодателем, что ответственность за предмет несет арендодатель, а не бюджетное учреждение.

Что касается предмета лизинга, то в этом качестве могут выступать любые непотребляемые вещи, в т.ч. и недвижимость. Однако для ряда объектов законодатель установлен запрет. В ст.666 ГК РФ прямо указано, что предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а в ст.3 Закона о лизинге еще запрещает лизинг тех вещей, которые запрещены в обороте или ограничены.

Существенные условия – предмет, цена (лизинговые платежи) и срок. Подтверждение можно найти в предписаниях закона о лизинге (в частности, ст.28). Эти условия (срок и цена) при их несогласовании оказываются объективно не восполнимы, а значит их согласование необходимо.

Специальных требований к форме не установлено. Однако в подавляющем большинстве случаев из-за субъектного состава форма является письменной. Причем она не конститутивна. П.1 ст.20 – государственная регистрация права на имущество, передаваемого в лизинг и/или регистрация договора лизинга требуется в случаях, предусмотренных законом.

Лизинг – это разновидность аренды, а, следовательно, имущество, которое является предметом лизинга, является собственностью арендодателя-лизингодателя. Причем продавец может отдавать имущество и арендатору, и арендодателю. Это неважно. Собственником становится все равно лизингодатель. Однако, все риски (риск случайной гибели, например) лежит на лизингополучателе (ст.669). Здесь разъединяются лица-носители блага и лица-носители бремени. Ст.669 диспозитивна, и соглашением сторон может быть установлено иное.

Что касается специфики содержания договора, то тут мы получаем некие своеобразные обязанности лизингодателя. Поскольку обязательным условием лизинга является к-п, то у лизингодателя есть обязанность заключить договор к-п с продавцом. Причем он также обязан предупредить продавца о сдаче имущества в лизинг. Исполнение этой обязанности коррелирует с правом арендатора предъявлять требования к продавцу. Арендодатель говорит продавцу: «Я сдаю в лизинг этот шмот». И тут продавец уже знает, что к нему, возможно, придет левый чел с требованиями относительно предмета.

Еще одна обязанность, характеризующая лизингодателя, состоит в том, что он обязан обеспечить передачу имущества в лизинг в надлежащем состоянии, со всеми принадлежностями и документами. НО: если в аренде арендодатель был «обязан передать», то в лизинге арендодатель «обязан обеспечить передачу». А все потому, что общее правило таково, что продавец передает имущество лизингополучателю. Причем лизингополучатель не может потребовать передачи имущества у продавца. Если продавец не передает вещь лизингополучателю, то это значит, что арендодатель не исполнил свою обязанность обеспечить передачу.

Что касается обязанностей лизингополучателя, то тут главный нюанс состоит в распределении ремонтов на стороны. Общее правило – капитальный на арендодателе, а текущий на арендаторе. Здесь же оба ремонта лежат на лизингополучателе. Это условие вполне обосновано, ибо у лизингодателя интереса к имуществу нет вообще, кроме получения денег.

Как и в любой аренде, лизингополучатель должен уплачивать лизинговые платежи. При существенном нарушении этой обязанности можно потребовать уплаты или отказаться в одностороннем порядке. Тут все по общим правилам. По прекращении договора лизингополучатель должен вернуть соответствующий объект лизингодателю. Но при этом договором может быть предусмотрено право лизингополучателя на выкуп. Несмотря на то, что выкуп встречается ОЧЕНЬ часто, общим правилом является ВОЗВРАТ имущества. Выкуп будет соответствовать правилам ст.624 ГК РФ.

Последняя особенность. В середине 11 года ВАСом было принято ряд прецедентных дел, которые сущностно были схожи между собой. Есть договор лизинга на достаточно большой срок (60 месяцев = 5 лет), 50 месяцев арендатор все платит, а потом он допускает просрочку. А, следовательно, тут арендодатель прекращает в одностороннем порядке отношения. Потом арендодатель предъявляет требование о выплате просроченной уплаты и требование о возврате имущества. Собственно, вполне естественная ситуация. Все было хорошо, пока ВАС не принял иное решение. ВАС сказал, что в 50-ти платежах была часть выкупной цены, но еще и вещь получает обратно. А значит, лизингодатель чересчур обогащается. ВАС дозволяет арендатору заявлять кондикционный иск о взыскании выкупных платежей как составляющих лизинговых платежей. Теперь вектор практики поменялся.