Тема 13. Обязательства по передаче имущества в пользование

13.1 Договоры аренды. Лизинга и ссуды.

1. Понятие, особенности и виды обязательств по передаче имущества в пользование.

Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность или в иное вещное право, Гражданский кодекс предусматривает обязательства по передаче имущества в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. Именно в этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества. Специфичен и сам предмет данных обязательств. Предметом их могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по окончании срока договора. Такого рода обязательства порождаются договорами аренды, безвозмездного пользования, найма жилого помещения.

2. Договор аренды (имущественного найма), его основные элементы и разновидности. Субъекты и объекты договора аренды. Содержание договора аренды. Распределение обязанностей по ремонту арендованного имущества. Арендная (наемная) плата. Исполнение и прекращение договора аренды. Возможность выкупа арендованного имущества.

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арен­датору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за опреде­ленную плату. Объектом аренды является имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, в частности, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Стороны договора: арендодатель и арендатор, или мо­гут быть любые участники гражданского оборота. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду. Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Цель заключения договора аренды — обеспечить пе­редачу имущества во временное пользование. Предметом договора могут быть любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ог­раниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и со­стоянии, в котором он их получил (с учетом износа). Форма договора зависит от срока договора и субъектно­го состава. Договор, заключаемый на срок более года, а так­же если хотя бы одной из сторон договора выступает юриди­ческое лицо, независимо от срока, заключается в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с по­рядком, установленным действующим законодательством. арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков. арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Размер, порядок, условия и срок внесения арендной пла­ты определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улуч­шение арендованного имущества. Арендодатель может требовать досрочного рас­торжения договора в следующих случаях: если арендатор пользуется имуществом с суще­ственным нарушений условий договора или ис­пользует его не по назначению; если арендатор более двух раз подряд не вносит аренд­ную плату; если он письменно предупредил арендатора о растор­жении договора. Арендатор может требовать досрочного расторже­ния договора в следующих случаях: если арендодатель не передает арендованного иму­щества либо создает препятствия в пользовании им; если переданное имущество имеет недостатки, пре­пятствующие пользованию им и которые не были ого­ворены и известны арендатору; если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не при­годном для использования. Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения. Выкуп арендованного имущества предусматривается законом, договором или дополнительным соглаше­нием сторон к договору аренды. Переход арендованного имущества в собственность арендатора возможен по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обуслов­ленной договором выкупной цены. Стороны также вправе до­говориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Арендодатель может дать согласие арендатору переда­вать арендованное имущество в субаренду.

3. Основные разновидности договора аренды. Бытовой прокат. Прокат технических средств. Особенности аренды транспортных средств с экипажем (фрахтования на время) и без экипажа. Аренда недвижимости. Права на земельные участки при аренде находящихся на них недвижимостей. Договор аренды предприятия (имущественного комплекса).

Основными разновидностями договора аренды являются: договор проката, договор аренды транспортного средства, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинг), договор найма жилого помещения, договор безвозмездного пользования имуществом. Договор проката — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель), осуществляющая сдачу имуще­ства в аренду в качестве постоянной предприниматель­ской деятельности, обязуется предоставить за плату дру­гой стороне (арендатору) движимое имущество во временное владение и пользование. Договор аренды (фрахтования на время) транспортно­го средства с экипажем — это соглашение, в силу кото: рого одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и его технической экс­плуатации. Договор аренды транспортного средства без экипажа — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендо­датель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Форма договора такая же, как и для договора аренды транспортного средства с экипажем. Договор аренды здания или сооружения — это соглаше­ние, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязу­ется передать во временное владение и пользование или временное пользование другой стороне (арендатору) зда­ние или сооружение. Договор аренды здания или сооружения двусторон­ний, возмездный, консенсуальный. Стороны договора: арендодатель и арендатор. По договору арендатору предоставляется право арен­ды или иное право на земельный участок, указанное в договоре. В случае, если договором не предусмот­рено определенного права, арендатору переходит право пользования земельным участком, занятым зданием или со­оружением и необходимым для их использования по назна­чению. Если арендодатель не выступает собственником зе­мельного участка, аренда здания или сооружения возможна без его согласия, если это не противоречит условиям пользо­вания таким участком, установленным законом или догово­ром. Изменение собственника земельного участка, на кото­ром находится арендованное здание или сооружение, не влияет на права арендатора. Передача зданий, сооружений по договору аренды про­изводятся по передаточному акту. В случае прекращения договора арендованное имущество передается также по пе­редаточному акту или иному документу, подписанному сто­ронами. Договор аренды предприятия — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предо- ставить во временное владение и пользование или вре­менное пользование другой стороне (арендатору) пред­приятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

4. Договор лизинга (финансовой аренды)

Договор финансовой аренды (договор лизинга) — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное другой стороной (арендатором, лизингополу­чателем) имущество у определенного им продавца и пре­доставить арендатору это имущество за плату во времен­ное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель по договору лизинга не несет ответ­ственности за выбор предмета аренды и продавца. Договор финансовой аренды трехсторонний, возмез­дный, консенсуальный. Стороны договора: арендодатель (лизингодатель), которым может быть лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг; арендатор (лизингополучатель), которым могут быть юридическое лицо или индивидуальный предприни­матель, осуществляющие предпринимательскую де­ятельность; продавец имущества, которым может быть любое дееспособное лицо, выступающее собственником про­даваемого имущества (продавца выбирает арендатор, но договором может быть предусмотрен выбор про­давца арендодателем). Предмет договора —любые непотребляемые вещи, ис­пользуемые для предпринимательской деятельности. Существенными условиями договора выступают пред­мет, срок, цена договора, порядок балансового учета пред­мета лизинга.

Виды договоров лизинга: по форме выделяют внутренний (субъекты догово­ра — российские лица) и внешний (один из субъ­ектов договора — иностранец); по типу выделяют долгосрочный (в течение трех лет), среднесрочный (от полутора до трех лет), кратко­срочный (до полутора лет); по виду выделяют финансовый, возвратный (прода­вец выступает лизингополучателем), оперативный (лизингодатель покупает имущество на свой страх и риск) договоры. Арендодатель обязан: приобрести в свою собственность имущество, выбранное арендатором, у указанного им продав­ца на основании договора купли-продажи; обеспечить передачу имущества арендатору в состо­янии, соответствующем условиям договора и назна­чению имущества. Арендодатель не несет ответственности перед арен­датором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответствен­ность за выбор продавца лежит на нем самом. В таком случае продавец и арендодатель несут перед арендатором солидар­ную ответственность. Арендатор вправе предъявить продавцу требования относительно качества, комплектности, срока и др. При этом на него возлагаются обязанности покупателя, кроме оплаты товара, но он не мо­жет расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Продавец обязан передать имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмот­рено договором. Если просрочка передачи имущества допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать расторжения договора и воз­мещения убытков. При этом риск случайных гибели или пор­чи арендованного имущества переходит в момент его передачи к арендатору, если иное не предусмотрено договором.

5. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Договор безвозмездного пользования имуществом — это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудода­тель) обязуется передать или передает вещь в безвозмез­дное временное пользование второй стороне (ссудопо­лучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом мораль­ного износа или в состоянии, обусловленном договором. Стороны договора: ссудодатель и ссудополучатель. Предмет договора — индивидуально-определенные, не­потребляемые вещи. Существенными условиями договора выступают его предмет и безвозмездность. Ссудодатель обязан: предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению со всеми принадлежностями и документами; предупредить ссудополучателя обо всех правах тре­тьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.); Ссудополучатель обязан: поддерживать переданную ему вещь в исправном со­стоянии, включая осуществление текущего и капи­тального ремонта; *нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором; вернуть вещь в первоначальном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Ссудодатель несет ответственность за недостатки вещи только в случае, если он не оговорил их (умышленно или по грубой неосторожности) при заключении договора. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожно­сти ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя. По данному договору возмещается только реальный ущерб. Стороны имеют право отказаться от договора в любое вре­мя при предварительном (за месяц) извещении об этом другой стороны. Ссудодатель может требовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель: использует вещь не в соответствии с договором; не выполняет обязанностей по поддержанию в ис­правном состоянии или ее содержанию; существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передает вещь третьему лицу.