Тема 12. Обязательства по передаче имущества в собственность или в иное вещное право

12.1 Договор купли-продажи.

1. Ведущая роль договора купли-продажи в опосредовании гражданского оборота, международных экономических отношений. Нормативные акты, регулирующие договор купли-продажи.

Договоры этой группы опосредуют переход имущества от одних товаровладельцев к другим, наиболее полно выражают классические виды товарообмена, в результате которых происходит смена собственника либо субъекта иного вещного права, В новых условиях хозяйствования сфера применения данных договоров существенно расширяется, в экономический оборот включаются новые виды имущества, предметом сделок в более широких масштабах становится недвижимость, в большей мере, чем было ранее, договорами этой группы опосредуется внешнеторговый оборот. Основным договором по передаче имущества с собственность является договор купли-продажи. Договор купли-продажи — самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри стра­ны, так и во внешнеторговом обороте. Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы координально изменяет сферу применения и использование договора, его роль и значение в гражданском обороте. Любая предпринимательская деятельность связана с использованием договора. Договор так же находит широкое применение в отношениях между гражданами. Правовые нормы, регулирующие куплю-продажу во внешнеторговом обороте, унифицированы в ряде международно-правовых документов, важнейшими из которых являются Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров и Международ­ные правила по толкованию торговых терминов «Инкотермс». Целью указанных документов является выработка единых правил, применяемых к внешнеторговым договорам купли-продажи. Вместе с тем Конвенция не применяется к продаже: товаров, которые приобретаются для личного, семейного или домашнего использования, с аукциона, в порядке исполнительного производства либо иным образом в силу закона, фондовых бумаг, акций, обеспечительных бумаг, оборотных документов и денег, судов водного и воздушного транспорта, электроэнергии.

2. Понятие и виды обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право.

Продавец обязан передать проданную вещь (товар) в собственность покупателю и вправе требовать от него принятия товара и уплаты цены. Покупатель обязан принять товар и уплатить цену и вправе требовать от продавца передачи приобретенного товара. Поскольку данный договор является двусторонне обязывающим, правам каждой из сторон соответствуют обязанности другой стороны. Основная обязанность покупателя — принятие товара включает ряд действий фактического и юридического характера. Так, если речь идет о товаре, ограниченном в обороте, покупатель должен получить необходимую лицензию на владение им. Покупатель должен указать продавцу отгрузочные реквизиты, а если договор заключен без обязательства доставки товара продавцом, заключить соответствующий договор перевозки. Фактические действия по принятию товара сводятся к выгрузке его с транспортного средства, проверке сохранности, приемке сопровождающих товар документов, помещению его на склад и т.д. О ненадлежащем исполнении договора покупатель обязан известить продавца. В частности, он должен информировать продавца о нарушении условий договора о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, — в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара. Продавец, по общему правилу, обязан передать покупателю товар, свободный от каких-либо обременении, т.е. прав третьих лиц на продаваемую вещь. Это правило не действует в тех случаях, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. Обязанность по страхованию не относится к числу существенных условий договора, однако, если стороны включат его в договор, оно становится обязательным для сторон. Это условие может быть зафиксировано в договоре в самом общем виде либо конкретизировано с указанием страховщика, страховых рисков и т.д.

3. Понятие и значение договора купли-продажи. Основные элементы договорного обязательства по купле-продаже. Содержание договора купли-продажи. Предмет договора.

Договор купли-продажи — это соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи содержит следующие условия: условие о товаре, т.е. в содержании договора определено наименование и количество товара; количество товара, т.е. товар должен иметь опре­деленную единицу измерения или денежную оценку (в случае несоблюдения данного условия договор считается незаключенным); ассортимент товара, т.е. соотношение товара по размерам, видам, моделям и другим признакам, которые согласовываются сторонами; цену товара; качество товара, т.е. товар должен отвечать определенным требованиям, предусмотренным законом или договором (отсутствие данного условия влечет недействительность договора в том случае, если хотя бы одной из сторон договора заявлено требование о необходимости соглашения о качестве товара); гарантию качества товара, которая может быть законной и договорная: по законной гарантии товар должен быть в пределах разумного срока пригоден для использования в обычных целях; при договорной га­рантии продавец предоставляет гарантию качества товаров в течение срока, установленного договором; гарантийный срок, т.е. срок, в течение которого продавец гарантирует пригодность использования товара (этот срок начинается с момента передачи товара); комплектность товара, т.е. определенный набор товаров, которые имеют общее эксплуатационное назначение. Предмет договора — это любые вещи, не изъятые из гражданского оборота.

4. Момент возникновения права собственности у приобретателя. Освобождение имущества от прав

третьих лиц. Исполнение договора купли - продажи. Права покупателя и ответственность продавца при продаже вещи ненадлежащего качества. Иные случаи ответственности сторон договора купли-продажи.

Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом под передачей признается вручение вещи приобретателю, сдача ее перевозчику для отправки приобретателю, сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчуждённых без обязательств доставки. К передаче вещей приравнивается также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещи. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Одним из наиболее часто встречающихся видов нарушений договора купли-продажи является нарушение условия о качестве. Эквивалентность отношений сторон по договору купли-продажи означает, что продавец обязан предоставить имущество именно того качества, которое обусловлено договором и соответствует обусловленной денежной сумме. Нарушение условия договора о качестве нарушает эквивалентность отношений, вследствие чего покупатель может требовать её восстановления. Для этого закон предоставляет ему право требовать от продавца по своему выбору соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Покупатель по своему выбору может: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Распространённым видом нарушений условий договора купли-продажи со стороны покупателя является просрочка оплаты проданных товаров или даже отказ от его оплаты. Обычно за подобные нарушения в самом договоре устанавливается неустойка. Если же такая неустойка не предусмотрена, то продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Нарушение условия о предварительной оплате даёт право продавцу задержать передачу товара либо потребовать расторжения договора. Если же продавец не выполняет обязательства по передаче предварительно оплаченных товаров покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченных товаров или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

5. Розничная торговля и особенности ее гражданско-правового регулирования. Торговое обслуживание граждан и его гражданско-правовые формы. Защита прав потребителей в торговом обслуживании.

Договор розничной купли-продажи — это соглашение, по которому одна сторона (продавец), осуществляющая предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать другой стороне (покупателю) товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использований, не связанных с предпринимательской деятельностью. Данный договор — разновидность договора купли-продажи. Особенности договора розничной купли-продажи: публичный характер; момент заключения договора (момент выдачи продавцом покупателю кассового, товарного чеков, иного документа, подтверждающего оплату товара, если иное не предусмотрено законом или другими условиями). Цена в договоре— существенное условие, без определения которого договор не может считаться заключенным. Стороны договора: продавец — предприниматель (индивидуальный или коллективный (коммерческая организация)), осуществляющий деятельность по продаже товаров в розницу; изготовитель товара; покупатель — физическое и юридическое лицо, приобретающее товар в розницу для собственных нужд. Предметом договора могут быть вещи, предназначенные для потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью (личного, семейного, домашнего и др.). Законодательство предусматривает следующие виды договора розничной купли-продажи: договор с условием о его принятии покупателем в определенный срок, сущность которого состоит в том, что в течение этого срока товар не может быть про­дан другому покупателю; продажа товаров по образцам (ознакомление покупателя с образцом товара, предложенным продавцом); образец товара — экземпляр, описание (каталог); продажа товаров с использованием автоматов (владелец автоматов доводит до покупателей информацию о продавце товаров посредством сведений о наименовании продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара; договор считается заключенным с момента совершения покупателем данных действий); договор с условием о его доставке покупателю (продавец в установленный договором срок доставляет товар в место, указанное покупателем, а если оно не указано — в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, выступающих покупателями; договор считается исполненным с момента вручения товара покупателю). Особенность ответственности по. договору розничной купли-продажи заключается в субъектном составе: к ответственности можно привлечь не только продавца, но и изготовителя товара. Нарушение имущественных прав потребителей дает право требовать компенсацию морального вреда. Продавец по данному договору несет ответственность в случае обнаружения недостатков покупателем в разумный срок.

6. Особенности купли-продажи недвижимости. Оформление договоров купли-продажи недвижимости. Права на земельные участи при отчуждении находящихся на них недвижимостей. Передача недвижимости приобретателю.

Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) — это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества двусторонний, возмездный, консенсуальный. Стороны договора: продавец, покупатель. Ими могут быть любые участники гражданского оборота. Предмет договора — недвижимость. Договор заключается в письменной форме и содержит следующие положения: сведения, позволяющие установить недвижимое имущество; сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; цену договора. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствующих государственных учреждениях. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижи­мостью и необходима для ее использования. Если продавец выступает собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаются права собственности, аренды или иные права на соответствующую часть земельного участка в соответствии с договором. Если договором не определено право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, если недвижимость находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, передача такого земельного участка возможна без согласия собственника, если использование данного участка не противоречит условиям пользования, установленным законом или договором. Покупатель приобретает в данном случае право пользования таким участком или его частью на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Передача недвижимости в соответствии с заключенным договором происходит путем подписания соответствующего передаточного акта, подписанного сторонами в передаче имущества в натуре.

7. Особенности купли-продажи предприятий (имущественных комплексов) Его отличие от договора продажи недвижимости. Форма и государственная регистрация договора продажи недвижимости. Риск случайной гибели и повреждения имущества. переданного в составе предприятия. Переход права собственности на предприятие.

Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) — это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Стороны договора: продавец, покупатель. Ими могут быть любые участники гражданского оборота. Предмет договора — недвижимость. Договор продажи предприятия — это соглашение сторон, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе предавать другим лицам. Имущественный комплекс предприятия состоит из имущества, предназначенного для осуществления деятельности предприятия (земельных участков, зданий, сооружений, оборудования, инвентаря, сырья, продукции, прав требования, долгов), а также прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменные наименования, товарный знак, знак обслуживания). Договор продажи предприятия двусторонний, возмездный, консенсуальный. Договор заключается в письменной форме. Неотъемлемыми частями договора выступают: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требований. Кредиторы по обязательствам продаваемого предприятия должны быть уведомлены о его продаже любой из сторон договора. В случае неуведомления кредитора о продаже предприятия у него возникает право предъявления иска об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю. В случае если кредитор письменно не сообщил сторонам договора о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия не действительным полностью или в соответствующей части. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на последнего без согласия кредитора.