17. Методы кадастровой оценки земель различных категорий.

ГКОЗ проводится для установления кадастровой стоимости земельных участков.

Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району утверждают органы власти.

В случаях определения рыночной стоимости ЗУ – кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

1. Гкоз населенных пунктов.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) ЗУ – кадастровая стоимость ЗУ в расчете на единицу площади.

Порядок определения КС:

I. Составление перечня ЗУ в составе населенных пунктов.

II. Расчет кадастровой стоимости ЗУ.

Используют 5 подходов:

1. Построение статистических моделей расчета КС ЗУ (функциональная зависимость стоимости ЗУ от ценообразующих факторов):

Линейная:

Y = Ао + А1Х1 +…+ АnXn

Y - рыночная стоимость 1 м2 земли

X - факторы стоимости ЗУ

A - коэффициенты модели

Мультипликативная с фиктивными коэффициентами:

Y = АоХ1^а1 +…+ X^Ak_k A^Xk-1_k+1 +.. +Аn^Xn

X_k , Xn - двоичные факторы со значениями 0,1

Мультипликативная степенная:

Y = АоХ1^а1 +…+Хn^Аn

Экспоненциальная:

Y = АоE^{A1X1+…+AnXn}

2. Определение КС ЗУ на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Для ЗУ, предназначенных для размещения портов, водных, ж/д вокзалов, аэропортов и т.д., а также занятых водными объектами, находящимися в обороте.

3. Определение КС ЗУ на основе min или средних УПКС земель других категорий и видов разрешенного использования.

Для ЗУ, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения ж/д путей, дорог, причалов, трубопроводов, линий связи и т.д.

КС= УПКС^min_1.2.9. х S_ЗУ

УПКС^min_1.2.9 – min значение КС ЗУ, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, сбыта и заготовки.

КС= УПКС^сред _{лесн. ф.} х S_ЗУ

– для определения КС ЗУ, занятых особо охраняемыми территориями и объектами (городские леса, скверы, парки, сады).

4. Установление величины КС ЗУ в размере номинала.

КС не рассчитывается и устанавливается в размере 1 рубль за земельный участок

(для улиц, проспектов, шоссе, земель резерва, набережных и т.п.).

5. Определение КС ЗУ на основе соотношения между видами разрешенного использования ЗУ в составе населенного пункта от 20 до 50 тыс. жителей

КС= УПКС^сред_n / УПКС^сред _ижд

2. Гкоз водного фонда.

2 Группы:

1 группа. ЗУ, занятые обособленными водными объектами, находящихся в обороте.

КС = рыночная стоимость

2 группа. ЗУ в составе земель водоохраных зон и водохозяйственных сооружений (изъятые из оборота).

3. Гкоз особо охраняемых территорий и объектов.

Состав земель:

• рекреационного назначения (за исключением особо охраняемых природных зон, земель природоохранного и историко-культурного назначения);

• лечебно-оздоровительных курортов

Алгоритм ГКОЗ ООТ:

1. Составление перечня ЗУ

2. Кластеризация земельных участков:

- определение перечня факторов кластеризации;

- объединение земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик по факторам кластеризации

3. Определение в каждом кластере эталонного ЗУ, имеющего средние или наиболее часто встречающиеся характеристики

4. Расчет рыночной стоимости эталонных ЗУ земельных участков

5. Определение кадастровой стоимости ЗУ путем корректировки стоимости эталонного ЗУ соответствующего кластера методом сравнения продаж.