4. Рыночный подход к оценки недвижимости, общие принципы. Анализ парных продаж. Оценка земельного участка способом сравнения продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках, при этом анализируется реальные рыночные сделки и сравниваемые объекты по которым они проводились с оцениваемом объектом. Этот подход основан на принципе замещения при прямом сравнении продаж в стоимости недвижимости вносят поправки на возможности различия м/у оцениваемом и сапоставивым объектом. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет сделать логические выводы о том какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Основное достоинство этого подхода, что вывод об оцениваемая стоимость обосновывается на реальных рыночных данных. Эти данные зафиксированы и эффективны.

Билет №15

1. Основные задачи инженерной подготовки территории, виды инженерных мероприятий по благоустройству и охране окружающей среды в проектах планировки поселений

Мероприятия по благоустройству можно разделить наЗ группы: инженерная подготовка территории для строительства и бла­гоустройства; инженерное благоустройство территории, улучшение природных условий, микроклимата, удобства и художественно-эстетических условий жизни.

Инженерная подготовка территории населенных мест- проведение комплекса инженерных мероприятий и сооружений по обеспечению пригодности территории для различных видов использования и создания благоприятных санитарно-гигиенических и микроклиматических условий.

Основные задачи: проведение мероприятий, необходимых для освоения территории,- осушение, защита от затопления, подтоп-ления, селевых потоков, размыва, борьба с оврагообразованием и эрозией почв. 2. Подготовка территории под застройку, организация поверхностного стока, орошение. 3. Благоустройство берегов рек, озер, оврагов, малых внутренних водоемов.

Понижение уровня грунтовых вод. Основной источник питания атмосферные осадки. Подземные воды можно разделить на ти­пы: верхоотводка образуется на слабопроницаемых линзах в проницаемых грунтах близко к отметкам поверхности. Межпластовые воды - это грунтовые воды, расположенные между 2 водонепроницаемыми слоями. Основной уровень - это 1 водоносный слой от поверхности земли, расположенный на водоупорном слое, имеющий большое по площади распространение. Допустимая глубина зале­гания по всей территории населенного места 1.5м, автодороги- 0.5-2 м, кладбища 2.5 м, овощехранилища 4.5 м, стадионы - 1м, здания с подвалами - 0.4-1 м. для осушения территории дренаж (береговой, систематический, головной, кольцевой).

Защита от затопления. Методы защиты зависят от высоты подпора и площади затапливаемых территорий, ценности защищае­мых зданий, природных условий. При неширокой полосе затопления подсыпка до незатопляемых отметок. При широкой полосе дела­ются дамбы обвалования.

Противооползневые работы. Оползнями называют перемещение земляных масс на склонах, возникающие под действием силы тяжести. Причина подземные воды. Мероприятия правильно организуют дождевой сток, прокладывают дренаж, проводят работы по укреплению берегов, устраивают подпорные стенки, земляные упоры, охрана зеленых насаждений, ограничение объема строительных работ.

Борьба с образованием оврагов. Образуются в результате воздействия потоков воды. Борьба засыпка. После засыпки может по­высится уровень грунтовых вод.

Защита от карстовых явлений. Карст пустота или пещера. Борьба исключить возможность движения подземных и поверхност­ных вод, пустоты заполняют утрамбованным грунтом или тощим бетоном.

Борьба с селевыми потоками. Это горные потоки, формирующиеся в некоторых горных районах, преимущественно при выпа­дении ливневых осадков. Мероприятия агролесомелиоративные и строительство специальных гидротехнических сооружений, устрой­ство поперечных борозд, возведение специальных защитных сооружений плотины, пруды, дамбы, каналы.

Билет №16

1. Градостроительные требования при размещение промышленных предприятий: планирование рабочих мест, эффек­тивное использование территории, обоснование грузооборота внутри города, экологическая зашита окружающей среды.

К планировке территорий производственного назначения относится все, связанное с размещением и компоновкой производст­венного оборудования. Она предусматривает обеспечение площадей, необходимых для расстановки зданий и сооружений производст­венного оборудования, мест стоянки машин и механизмов, животных материалов и продукции.

Производственные комплексы, входящие в состав производственных зон населенных мест или отдельных производственных центров, размещают так, чтобы было можно кооперировать обслуживающие объекты, бытовые помещения, сооружения инженерного благоуст­ройства, сокращать протяженность подъездов к ним.

Наряду с организацией единых сетей и сооружений учитывают близкие производственные связи между комплексами: например, кон­ный рабочий двор необходим как для бытовых нужд населения, так и всем другим комплексам для транспортировки мелких партий грузов. В связи с этим его размещают в производственной зоне в центре нагрузок всего населенного места, то есть на границе жилой и производственной зон и на дороге, ведущей от площади общественного центра к производственной зоне и через нее. Машиноремонтный и строительный комплексы их рекомендуют размещать рядом. Кроме того, местоположение этих комплексов внут­ри производственной зоны должно быть ближе к границе, обращенной к основным пахотным массивам и к основному въезду в насе­ленное место. Это обеспечит минимум движения машин по производственной зоне для создания относительной тишины в других ком­плексах и исключения большого числа поворотов к объектам этих комплексов, особенно для машин с прицепами, доставляющих круг­лый лес, и для агрегатов (тракторов с прицепами) сельскохозяйственных машин, выходящих на сельскохозяйственные работы. Склад­ской комплекс довольно тесно связан со складами кормов в животноводческих комплексах и зданиями, где их приготовляют. При раз­личных технологических операциях с сельскохозяйственной продукцией (например, при очистке, сортировке, проветривании семенно­го и продовольственного зерна, картофеля, фруктов и овощей) выбракованные продукты поступают на животноводческие комплексы для скармливания скоту. Для удобства использования малой техники при перевозках (автотележки, транспортеры) желательно, чтобы расстояния между кормовой зоной животноводческого комплекса и складским комплексом были минимальными.

Теплично-парниковые комплексы при соблюдении основных условий размещения (экспозиция склона, водные источника: удобно размешать рядом с животноводческими комплексами для обеспечения минимального расстояния доставки в них навоза как биотоплива.

Все эти комплексы имеют небольшие санитарные ограничения по размещению их рядом с поселками. Животноводческий или звероводческий комплекс должен находиться не ближе 300 м от жилой зоны.

Нефтебазы рекомендуют размещать рядом с машиноремонтными комплексами, пожарные депо — на пути, удобно связывающем его с жилой и производственной зонами, на более высоком по рельефу месте. Перед пожарным депо предусматривают площадку с твердым покрытием шириной и длиной 10...15 м для обеспечения быстрого выезда из депо пожарной машины.

Обшепоселковые котельные располагают в центре нагрузок по отоплению, то есть между объектами, обеспеченными централи­зованным отоплением и в жилой, и в производственной зонах.

Пожарные депо, котельные и различные коммунальные учреждения с площадками для них (бани, прачечные, хлебопекарни, стоянки и гаражи для индивидуальных машин) могут быть расположены в санитарно-зашитной зоне. При этом территория, занятая этими учреждениями, не должна превышать 50 % площади санитарно-зашитной зоны.

Билет №17