4.Принципы оценки недвижимости, связанные с землей, зданиями, сооружениями. Учет факторов производства.

Принципы: 1. остаточной продуктивности 2. принцип вклада 3. увеличение и уменьшение дохода 4. сбалансированности (пропорциональности) 5. принцип оптимальных величин 6. оптимальное разделение имущественных прав

1. заключается в том что основа стоимости земли определяется ее остаточной

продуктивностью. Любой вид человеческой деятельности реализуется при наличии 4 факторов производства, это капитал, труд, управление и земля. Земля - это участок территории (это пространственный базис) и находящиеся на нем природные ресурсы (это замкнутые водоемы, животный и растительный мир, минералы) территориальные границы земельного участка определенные действующим земельным законодательством и оформление правоустанавливающими документами выдаваемые собственнику или арендатор, гос. органами по землеустройству.

Труд - представляет собой совокупность работ по производству товаров и услуг и реализация его на рынке.

Капитал - это денежные средства вкладываемые в производство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства.

Управление производственной деятельностью включает в себя знание умение и предпринимательские способности управленческого персонала производства. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль. Каждый фактор производства д/б оплачен от доходов предпринимательской деятельности. Однако земля физически не движима и другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности. В первую очередь оплачивается труд, капитал, управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента это основное положение экономической теории, что земля имеет остаточную стоимость определяется ценность земли только тогда когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Т. о. остаточная продуктивность выражается доходом приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал и управление

2. принцип вклада означает то что в результате инвестиций д/б получен доход остающийся после покрытий издержек, например к рынку недвижимости, не редко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличивать ее стоимость причем в размерах значительно превышающих затраты на ее ремонт. Размер вклада это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого либо нового фактора, а не фактических затрат, но сам фактор имеет место и случай когда привнесены факторы значительно уменьшающие стоимость объекта.

3. принцип увеличения и уменьшения дохода состоит в том что увеличение капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь для определенного придела после которого прирост прибыли сокращает данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, любые другие капиталовложения в недвижимость не дадут пропорцию полного прироста прибыли следовательно пропорционально увеличение стоимости недвижимости.

4. принцип сбалансированности заключается в том что составляющие производства либо объекта недвижимости должны сочетаться м/у собой в определенной пропорции. Если объемы капиталовложений превосходят объемы работ в данный период времени направляется на строительство объекта, то происходит замораживание капитала и снижение общей эффективности проекта или наоборот когда денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости необходимо сочетание всех составляющих проекта в определенной пропорции .

5. принцип оптимальных величин заключается в том что при сложившейся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная или оптимальная величина объекта недвижимости.

6. имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять т.о. чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости, действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности это правовладение, пользование и распоряжение имуществом. Кроме права собственности имущественными правами являются право пожизненно наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного пользования, а также различные сервитута причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав

Билет №12