1 Общие положения

Сооружение транспортно-грузового комплекса (ТГК) условно можно раз­делить на четыре основных этапа: - создание концепции ТГК (обоснование инвестиций в строительство); - проектирование объектов ТГК и согласование документации; - строительство объектов ТГК; - монтаж и установка оборудования.

Работы начинаются с разработки ключевого документа для всех после­дующих этапов - концепции ТГК (технологического проекта). Входными дан­ными для ее разработки явля­ются требования и пожелания заказчика.

При разработке концепции рассматриваются и обсуждаются, как правило, не­сколько вариантов. Этот документ согласовывается всеми сторонами и участ­никами проекта.

До 2010 года на строительном рынке России могли действовать только юридические и физические лица, имеющие лицензии, полученные в Федераль­ной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору (Рос­технадзоре). Это гарантировало качество оказываемых услуг, но в то же время повышало их стоимость для конечного потребителя. Поэтому было решено с 1 января 2010 г. заменить процесс лицензирования в Ростехнадзоре на получение допуска на инженерно-изыскательские, проектные и строительные работы во вновь создаваемых саморегулируемых организациях в строительстве (СРО). Для получения разрешения на проектные работы необходимо вступить в саморегу­лируемую организацию проектировщиков. СРО в проектировании - это объеди­нение проектных организаций (юридических лиц или индивидуальных пред­принимателей) в некоммерческие партнерства, сведения о которых вносятся в реестр проектных СРО. 

Европейский опыт проектирования складских комплексов свидетельствует, что оптимальное использование строительной площадки соответствует следую-щему соотношению: 40% - площадь складских помещений; 45% - площадь

дорог и стоянок для автотранспорта; 15% - площадь зеленых на­саждений.

В отдельных случаях, когда специфика деятельности компании предпо­лагает относительно малый грузопоток, "пятно" застройки может быть увели­чено до 60%. Но не больше, иначе зона маневрирования и парковки будет не­достаточна для нормального функционирования склада. Неграмотное зониро­вание земельного участка влечет за собой и другие ошибки, например, недос­таточное количество места для разворота фур.

На рынке можно встретить проекты, где необоснованно выбрано соотно­шение количества ворот на входе и выходе со склада. Это, безусловно, не от­вечает требованиям технологического процесса. Количество ворот определя­ется объемами обрабатываемых на складе грузопотоков и используемой для этого технологией. Игнорирование этой истины в дальнейшем не позволит операторам оптимизировать складскую логистику и предлагать конкурентные цены.

На начальном этапе разрабатывается технологический проект будущего комплекса, который включает в себя:

- определение входящих и исходящих грузопотоков;

- определение потребной вместимости склада;

- разработку технологии грузопереработки (состав и последовательность операций, алгоритмы выполнения, виды техники);

- определение геометрических параметров функциональных зон ТГК;

- разработку объемно-планировочных решений складских модулей с раз­бивкой на функциональные зоны с оптимизацией их площадей;

- определение габаритных размеров здания (зданий) и необходимая форма на пятне застройки;

- разработку имитационной модели, учитывающей топологию склада и предложенную технологию грузопереработки;

- зонирование земельного участка и разработку схем движения транс­порта и людей по территории ТГК;

- выбор технологической оснастки склада;

- выбор складского и подъемно-транспортного оборудования и определе­ние их количества,

- составление предложений по штатному расписанию персонала, занятого выполнением основных складских операций;

- определение технико-экономических параметров ТГК.

Результатом технологического проектирования являются: финальный от­чет по всем этапам, объемно- планировочное решение ТГК с посадкой на землю, необходимые эскизные чертежи, расчеты, описания, предварительный расчет бюджета по реализации проекта создания ТГК, предварительное техническое задание на строительное проектирование, а также предварительное техническое задание на систему оперативного управления комплексом.

Проект должен быть востребован рынком, не выходя при этом за рамки приемлемых инвестиций. Необходимо соблюдать этот баланс. На этом этапе выполняется финансовое обоснование проекта - анализируется и сопоставляется с ожидаемой рентабельностью стоимость земли, подведения коммуникаций, стоимость строительства по элементам конструкции и инженерным системам и т. д.

На этапе финансового обоснования заказчик принимает решение о том, представляется ли обоснованным проектирование и строительство склада в целом. После разработки технологической части и финансового обоснования проекта застройщик выходит на финишную прямую – разработку архитектурно-строительного проекта.

Для проектировщиков формулируется техническое задание, которое подробно описывает конфигурацию будущего склада, зонирование комплекса, устройство напольных покрытий. Техническое задание включает в себя логистические требования к территории комплекса: основные грузопотоки по территории, конструкцию, подъезды к складу и внешние транспортные коммуникации.

В проектной документации разрабатываются решения по конструкции и инженерным системам склада (размеры, устройство напольных покрытий, температурный, влажностный режимы), решения по системам коммуникаций и другим инженерным системам; описывается зонирование склада: размещение основных производственных зон и внутренние потоки, вспомогательные и офисные помещения, их размеры; размещение зон на территории комплекса и их размеры: зоны разгрузки, въезда/ выезда, стоянок, зоны для объектов обеспечения деятельности склада и т. п.

На этом же этапе подбирается тип складской техники, проводится тендер по выбору поставщиков оборудования. Решается вопрос с выбором системы управления и отчетности склада.

После разработки и согласования проектной документации заказчик приступает к непосредственной реализации комплекса.

Путь от появления идеи о ТГК до ее реализации включает ряд весьма трудоемких эта­пов, регламентированных Градостроительным кодексом Российской Федерации и Поста­новлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87.

Проектная документация состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть содержит сведения об объекте капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения.

Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме.

В целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного назначения (здания, сооружения ТГК) состоит из 12 разделов:

1. Пояснительная записка

2. Схема планировочной организации земельного участка

3. Архитектурные решения

4. Конструктивные и объемно-планировочные решения

5. Сведения об инженерном оборудовании

6. Проект организации строительства

7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строи-

тельства (выполняется при необходимости сноса (демонтажа) объекта или части

объекта капитального строительства)

8. Перечень мероприятий по охране окружающей среды

9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности

10. Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов

11. Смета на строительство объектов капитального строительства

12. Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами

Место размещения объекта и основные требования к нему согласовываются с соответствующими организа­циями по вопросам землеотвода, водообеспечения и водоотведения, охраны ок­ружаю­щей среды, санитарно-эпидемиологического со­стояния, пожаробезопасности, обеспечения средствами связи, электро-, тепло-, газоснабжения, гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.

Проектная документация, разработанная в соответствии с исходными данными, техническими условиями и требованиями, выданными органами государствен­ного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта, дополнительному согласованию не подлежит за ис­ключением случаев, особо оговоренных законодательством Российской Федера­ции.

В то же время, независимо от источников финансирования, форм собственно­сти и принадлежности проекты на строительство объектов под­вергаются экспертизе органами государственного архитектурно-строитель­ного надзора. А они, как правило, рассматривают проектную документацию, если она согласована всеми заинтересованными организациями. Поэтому разра­ботчик про­екта и заказчик должны быть готовы к трудоемкой и длительной про­цедуре со­гласования, отнимающей сил и времени не меньше, чем сама разра­ботка проекта.

При разработке проектов следует максимально использовать современные ти­повые проекты, разработанные специализированными проектными организа­циями.