59. Правовой режим вспомогательных помещений в жилом доме(квартире) и объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах.

Помещение вспомогательного использования, предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас

Общим имуществом являются обслуживающие более одного до­мовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, техни­ческие этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесу­щие конструкции, а также механическое, электрическое, сан­техническое и иное оборудование, находящееся за предела­ми или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установлен­ных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и служащие его использованию.

В многоквартирном доме гражданину — собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, зани­маемым под квартиру, принадлежит также доля в праве соб­ственности на общее имущество дома (на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое и иное обо­рудование за пределами или внутри квартиры, обслуживаю­щее более одной квартиры).

Особенностью права общей собственности на общее иму­щество в многоквартирном доме является то, что такая об­щая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жи­лых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в много- квартирном доме, покупатель одновременно с приобретени­ем права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.

Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при не­достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (см-п. 1. ст. 247 ГК РФ).

При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находя­щиеся в общей собственности.

Участники общей собственности на объекты общего поль­зования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов — межквартирных лест­ниц) коридоров, подвалов и других мест общего пользования.

60. Жилищные правоотношения: понятие, элементы.

Жилищные правоотношения- общее родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

Объектом жилищных правоотношений является жилое помещение. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Под ним можно понимать жилой дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а в случаях, предусмотренных законом, - и часть комнаты.

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношении являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса Российской Федерации применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются:

• сделки (например, договор найма); • административный акт (например, решение местной администрации о предоставлении квартиры); • решение суда (например, о признании права собственности на жилье); • приобретательная давность; • наследование.

Давая общую характеристику жилищным отношениям нужно сказать о том, что большинство из них – имущественные, так как складываются по поводу объекта, имеющих экономическую ценность : квартиры, жилого дома, жилищного фонда.

Кроме этого, жилищный фонд составляет непроизводственные основные фонды (так как непосредственно не участвуют в процессе производства, а предназначение для проживания граждан).

Далее, прослеживается связь с материальными затратами: плата за жилье и потребление и коммунальные услуги.

Необходимо различать содержание и виды жилищных отношений, которые соотносятся как целое и часть. Например, если говорить об отношениях по пользованию специализированными жилыми помещениями, то содержанием будет именно использование для проживания, а видами будут являться пользование служебными жилыми помещениями, общежитиями, домами маневренного фонда, гостиницами-приютами, домами-интернатами для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, домами для беженцев и вынужденных переселенцев и др. помещениями, относящимися к специализированным.

Поэтому в теории к содержанию жилищных отношений относят:

Во-первых, отношения, которые связаны с пользованием жилым помещением и являются главными в существующей классификации.

Во-вторых, отношения по поводу управления жилищным фондом.

В-третьих, отношения, которые связаны с учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В-четвертых, отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов.

В жилищном законодательстве, например, ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики" указаны также некоторые иные отношения – складывающиеся по поводу собственности в жилищной сфере, земельные, кредитные, налоговые и др. Однако их упоминание в законодательстве вовсе не означает, что эти отношения являются жилищными. Жилищное законодательство не сможет регулировать эти отношения как в силу специфики их структуры, содержания и некоторых иных "юридических моментов", так и вследствие невозможности объять необъятное.

Таким образом, виды жилищных отношений будут детализировать содержание и их можно изложить в виде следующей классификации:

1) отношения по найму жилых помещений на основании д-ра найма, поднайма либо членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям;

2) отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, которые включают процедуру признания граждан нуждающимися и предоставление им жилья из социального фонда, к которому относятся дома государственного и муниципального жилищного фонда;

3) по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, др. специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечении сохранности и ремонта жилищного фонда, т. е. связанные с передачей жилых домов одним органом управления другому, а также с хозяйственно-технической деятельностью жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных служб;

5) коммунальные отношения – это отношения, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием граждан: по обеспечению водой, газом, отоплением, электроэнергией, средствами санитарной очистки и др.

61. Виды жилищных правоотношений.

Жилищные правоотношения делятся на следующие виды (группы):

• отношения по использованию объектов жилого фонда (по договору найма, в силу права собственности, в ЖСК и т. д.). В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 288) жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан;

• отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями. Субъектами данных отношений являются, с одной стороны, граждане, обращающиеся с просьбой о предоставлении им жилого помещения, а с другой - органы местного самоуправления и иные субъекты, в ведении которых находится жилой фонд;

• отношения по управлению и эксплуатации жилого фонда;

• отношения в сфере строительства и финансирования строительства объектов жилого фонда;

• отношения ответственности за нарушение жилищного законодательства.

Жилищные правоотношения – это отношения, которые обеспечивают потребности граждан в жилье.

1. Отношения по пользованию жилыми помещениями.

• Договор социального найма

• Так называемый «коммерческий найм»

• Договор аренды

• Право собственности (приватизация, договор купли продажи, дарения, наследство, рента, мена).

• Безвозмездное пользование (ссуда)

• Легат – особое завещательное распоряжение

• Право пользования членов семьи пользователя, нанимателя и т.д.

• Членство в жилищных, жилищно-строительных и иных потребительских кооперативах.