27. Объект (предмет) и форма договора коммерческого найма.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещенияможет быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т. д.).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т. д.).

объект договора найма – жилое помещение - должен обладать следующими признаками:

1)изолированностью;

2)пригодностью для проживания;

3)быть свободным;

4)благоустроенным (в зависимости от вида договора).

В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:

1)изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);

2)пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;

3)свободное.

Характерно, что для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным.

Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Форма договора коммерческого найма простая письменная (ст.674 ГК РФ). При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила ст.162 ГК РФ, согласно которой нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки.

Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор.

28. Срок договора коммерческого найма. Право нанимателя на продление договора коммерческого найма.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов:

1)обычный – не более 5 лет;

2)краткосрочный найм – до 1 года (при этом, согласно ч.2 ст.683 ГК РФ, на него не распространяются некоторые правила, присущие обычному договору коммерческого найма, например, нельзя заключать договор поднайма и вселять временных жильцов).