25. Заселение освободившихся комнат в квартире.

Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения,это помещение подлежит передаче в его пользование.

Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

При отсутствии в квартире вышеуказанных граждан освободившееся жилое помещение заселяется в общем порядке.

При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и при­ватизировать их в установленном порядке.

Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления этого помещения им.

Требование нанимателя о передаче ему освободившегося изолированного жилого помещения может быть удовлетворено при условии, что в результате размер занимаемой и освободившейся жилой площади в общей сложности не превышает установленной нормы жилой площади (12 кв. метров), кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно.

Выполнение правил о заселении освободившихся жилых помещений является обязанностью жилищных органови не зависит от того, обращались ли граждане, имеющие право на получение освободившегося жилого помещения, с просьбой о передаче им этого помещения, как и не связано такое право с тем, состоят или нет граждане на учете по улучше­нию жилищных условий.

Отказ в предоставлении освободившегося жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

26. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений.

 Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Одним из реальных путей обеспечения права граждан на улучшение своих жилищных условий с использованием собственных средств, сокращения очередей и сроков на получение жилья, привлечения внебюджетных источников для увеличения объемов жилищного строительства, реконструкции и содержания государственного, муниципального и частного жилищного фонда является предоставление гражданам жилья на условиях коммерческого найма. Например, что касается муниципальных органов, то на данном уровне муниципальные власти принимают решение о сдаче в коммерческий найм части освободившегося или вновь построенного жилья. Прежде всего, жилье предоставляется тем очередникам, доходы которых не позволяют им купить жилье, но достаточны для того, чтобы заключить договор коммерческого найма жилого помещения.

Общее определение договора найма можно обозначить следующим образом : договор найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона – наймодатель (собственник либо иное уполномоченное лицо) – передает нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату. Данное понятие включает в себя два вида договора найма : договор коммерческого найма и договор социального найма жилых помещений.

Общая характеристика договора найма жилого помещения позволяет выделить основные моменты, которые характеризуют особенности этого вида договоров непосредственно в жилищной сфере:

Во-первых, что касается субъектного состава участников :

- на стороне наймодателя будут государственные органы, органы местного самоуправления, юридические либо физические лица;

- на стороне нанимателя – только физические лица (исходя из самого назначения предоставляемых жилых помещений), что позволяет проводить различие по этому признаку между данным договором и договором аренды.

Во-вторых, объект договора найма – жилое помещение - должен обладать следующими признаками:

1)изолированностью;

2)пригодностью для проживания;

3)быть свободным;

4)благоустроенным (в зависимости от вида договора).

В-третьих, по сроку действия договор может быть:

1) срочным;

2) бессрочным.

В-четвертых, по форме договора он может быть, как правило, в письменной форме.

В-пятых, по содержанию договора в него включаются такие специфические права и обязанности, как:

1)право вселять временных жильцов;

2)право заключать договор поднайма;

3)право бронировать жилое помещение;

4)обязанность своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги;

5)обязанность не нарушать правила общежития;

6)осуществления капитального и текущего ремонта и т. д.

В-шестых, источниками правового регулирования данного договора являются как Гражданский кодекс РФ, так и Жилищный кодекс РФ.

Рассмотрение конкретного вида договора найма позволяет дать ему более подробную характеристику. Нормы, которые регулируют данный вид договора найма, содержаться в главе 35 ГК РФ.

Итак, понятие договора коммерческого найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ и звучит следующим образом: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.»

Как правило, наймодателями по этому договору выступают собственники частного жилищного фонда (юридические и физические лица). Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, то на уровне субъектов РФ (например, ч.2 и ч.3 ст.7 закона Тюменской области «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Тюменской области») органы государственной и муниципальной власти также могут заключать договор коммерческого найма.

На стороне нанимателя выступает, как уже было указано, только физическое лицо. Особенностью является то, что в числе лиц, проживающих с нанимателем, могут быть лица, которые не связаны с ним родственными отношениями (они также могут быть сонанимателями).