Глава 23

ної власності на частину будинку при запереченні виконкому на зміну договору про надання земельної ділянки, то за постановою Пленуму від 31 липня 1981 р. рішення суду могло бути альтернативним.

Деякі з наведених положень судової практики радянського періоду знайшли своє підтвердження також у наведеній вище постанові Пленуму Верховного Су­ду України від 4 жовтня 1991 р. (з наступними змінами). Водночас у ній містять­ся нові рішення і роз'яснення щодо висвітлюваних правовідносин. У цій поста­нові зазначається, що участь інших осіб у будівництві жилого будинку, здійснюваного забудовником, не створює для них права власності на жилий бу­динок, крім випадків, коли це не передбачено законом. Згідно зі статтями 16 і 17 Закону України "Про власність" таке право, зокрема, виникає, коли будівництво велося подружжям у період шлюбу (тут виникає спільна сумісна власність) або велося за рахунок спільної праці членів сім'ї (у такому разі будинок стає їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не було встановлено письмовою угодою між ними). Інші особи, які брали участь у будівництві жилого будинку (його ку­півлі) не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає зако­нодавству, мають право вимагати не визнання права власності на будинок (його частину), а відшкодування своїх витрат на будівництво (купівлю), якщо допомо­гу забудовникові (покупцю) вони надавали не безоплатно. Нині аналогічні ситуа­ції можуть мати місце і за участю юридичних осіб.

Виникає запитання, у якій формі мають укладатися угоди про створення спільної власності шляхом сприяння у забудові. Такі угоди, по суті, є договорами про сумісну діяльність, передбачену ст. 430 ЦК УРСР. Оскільки для договорів про сумісну діяльність законодавство не встановлює особливої форми укладення, то тут мають застосовуватися загальні правила про форму угод (усна або пи­сьмова). Однак, як правило, громадяни не укладають письмово угоди про спільне будівництво навіть тоді, коли це за законом необхідно. У таких випадках фактич­ний співзабудовник має подати докази про наявність угоди про створення спільної власності на забудову, а також про розмір допомоги основному забудов­никові.

Здійснюючи право спільної часткової власності на жилий будинок, співвлас­ники мають право укладати угоди про розподіл користування реальними части­нами жилого будинку. При цьому вони повинні додержуватися правил ч. 2 ст. 113 ЦК УРСР про те, що забороняється такий порядок користування жилим будинком, за якого учасникові спільної часткової власності виділяються у корис­тування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, ко­ридор, комора тощо). Розмір виділених у користування приміщень, як правило, має відповідати розміру часток у праві спільної власності громадян. Якщо немож­ливо досягти такої відповідності (наприклад, внаслідок архітектурно-будівельних особливостей жилого будинку), можливі розбіжності між частками у праві спіль­ної власності і розмірами конкретних приміщень за наявності згоди співвласни­ків. За відсутності такої згоди спір вирішує суд. Якщо перепланувати будинок відповідно до часток у праві власності неможливо, суд може винести рішення про виділення одному із співвласників у користування менших за розміром при­міщень і присудження йому з інших співвласників грошової компенсації залежно від проведеного перерозподілу часток у праві спільної власності на жилий бу­динок.

Право спільної власності

405

Угоди співвласників про встановлення порядку користування жилим будин­ком укладаються з додержанням загальних правил цивільного законодавства. Проте, якщо учасники спільної часткової власності на жилий будинок за угодою між собою встановили порядок користування відокремленими приміщеннями бу­динку (квартирами, кімнатами) відповідно до частки кожного і таку угоду нота­ріально посвідчено і зареєстровано у виконавчому комітеті місцевої ради народ­них депутатів, то вона є обов'язковою і для особи, яка придбає частку у спільній власності на цей будинок (ст. 118 ЦК УРСР). Для здійснення можливих буді­вельних змін необхідно отримати дозвіл виконкому місцевої ради народних депу­татів.

Значні труднощі виникають при вирішенні спорів про виділення часток у жи­лому будинку. Відповідно до п. 6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. (з наступними змінами) при вирішенні справ про виділ у натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам нале­жить мати на увазі, що це допустимо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку зі самостійним виходом (квартиру) або є технічна можливість переобладнати приміщення в ізольовані квартири.

Якщо ж виділення частки будинку в натурі неможливе, суд може на підставі відповідного позову встановити порядок користування приміщеннями будинку. Це можливо також стосовно учасників спільної сумісної власності. Якщо немож­ливо виділити частку в натурі або встановити порядок користування ним влас­нику, що виділяється, за його згодою присуджується грошова компенсація. Вра­ховуючи конкретні обставини, суд може і за відсутності згоди співвласника, що виділяється, зобов'язати решту співвласників сплатити йому відповідну грошову компенсацію за належну частку з обов'язковим наведенням мотивів (незначний розмір частки не дає можливості здійснити виділ у натурі, власник у даному бу­динку не проживає і забезпечений іншою жилою площею та ін.). Зазначеною по­становою дано й інші роз'яснення щодо здійснення права спільної власності на жилий будинок.

Громадянам можуть належати на праві власності, в тому числі спільної, квар­тири в багатоквартирних будинках, набуті в порядку приватизації, погашення паю членом житлового, житлово-будівельного чи іншого товариства, викупу най­мачем квартири тощо. Тут можуть виникнути надзвичайно складні відносини спільної власності. Так, якщо всі квартири багатоквартирних будинків перебува­ють у власності окремих громадян, то водночас виникає право спільної власності на загальнобудівельні конструкції такого будинку. Коли ж таких квартир одна або кілька, то може мати місце спільна власність між власником (співвласником) цих квартир і власником усього будинку (житловим чи житлово-будівельним кооперативом, підприємством тощо). Крім того, в одному будинку одні квартири можуть належати власникам на праві спільної часткової власності, інші — на праві спільної сумісної власності. Наведені та інші можливі варіанти спільного здійснення права власності на квартири свідчать про складність даної категорії правовідносин. Тому при вирішенні питань, пов'язаних з цими правовідносина­ми, необхідно керуватися як загальними нормами цивільного законодавства, так і спеціальними актами законодавства, зокрема Правилами користування примі­щеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, Типовим статутом

406