13. 3. Рынок земли, рента, цена земли

Рынок земли имеет существенные особенности по сравнению с рынками других ресурсов. К ним относятся следующие:

1. Земля и другие природные ресурсы обладают свойством невоспроизводимости. Поэтому её предложение (S_N) совершенно неэластично по цене и имеет вид вертикальной кривой, которая показывает, что как бы ни росли цена земли, рента и арендная плата, количество земли не увеличится. Земля не только невоспроизводима, но и различные участки её имеют неодинаковое качество или плодородие и расположение. Так, выделяют землю высокого, среднего и худшего качества.

2. Поскольку отсутствуют заменители, то земля с общественной точки зрения не имеет альтернативной стоимости. Однако имеются альтернативные варианты её использования. Рента, арендная плата, цена земли выступают как издержки (доходы), необходимые для извлечения земли из альтернативного использования. Рента – это цена, уплачиваемая за использование земли и других невоспроизводимых природных ресурсов, предложение которых ограничено.

3. Спрос на землю выступает единственным действенным фактором, определяющим цену, при пассивной роли предложения. Общий спрос на землю D состоит из спроса на землю для сельскохозяйственного использования D1 и спроса на землю для несельскохозяйственного использования: D = D1+D2. Сельскохозяйственный спрос на землю складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Он является производным от спроса на продукты питания, который неэластичен и мало изменяется даже в условиях высокой инфляции. Неэластичность спроса на продукты питания означает, что резкие колебания цен на сельскохозяйственную продукцию могут разорить фермеров. Поэтому данная отрасль экономики должна подлежать государственному регулированию.

На сельскохозяйственный спрос оказывает серьёзное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя. Это явление является типичным (долговременным) для большинства стран мира. В свою очередь, сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому сокращается доля сельского хозяйства в национальном доходе, и естественно, - так же спрос на землю для сельскохозяйственного использования.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Под несельскохозяйственным спросом имеют в виду спрос на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и инфляционный спрос на землю. В целях сохранения имеющегося капитала при высоких темпах инфляции повышается спрос на недвижимость. Таким образом, земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него – положение земельных участков, что имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли существенно различается и обычно в центре города максимальна.

Кривая спроса на землю (D_N) и, соответственно, кривая предельной доходности земли (MRP_N) характеризуется отрицательным наклоном согласно закону убывающей предельной производительности фактора производства (рис. 13.5.). Цена земли, рента и арендная плата определяются точкой пересечения кривых рыночного спроса и рыночного предложения (P_N1).

Рис. 13.5. Равновесие на рынке земли

Существуют два типа рынка земли, обусловленные: 1) продажей земли во временное пользование, при которой собственность на землю не отчуждается от продавца, то есть, аренда земли; 2) продажей земли как реального актива в полную бессрочную собственность, при которой она окончательно отчуждается от продавца.

При аренде заключается арендный договор, в соответствии с которым арендодатель передаёт землю во временное пользование арендатору–фермеру по определённой цене, называемой арендной платой. Обычно арендная плата (АП), помимо ренты, включает в себя амортизацию и процент на вложенный в землю капитал, т.е. АП = рента + амортизация + процент.

При продаже земли в полную собственность цена земли определяется как дисконтированная стоимость P_N, рассчитанная за бесконечный период времени. Она определяется по формуле P_N = r / i, где r – годовая рента, а i – годовая ставка процента.

В этом случае цена земли выступает как капитализированная земельная рента. Её величина прямо пропорциональна абсолютной величине годовой ренты и обратно пропорциональна годовой ставке процента, которая выступает как норма дисконта. Экономический смысл цены земли заключается в том, что землевладелец продаёт землю лишь в том случае, если её продажа обеспечивает ему такую денежную сумму, которая будучи положена в коммерческий банк, принесла бы ему доход, не меньший, чем ежегодная рента.

Существуют различные подходы к классификации ренты. Так, понятие ренты часто применяется не только в отношении невоспроизводимых ресурсов, но и в более широком смысле. Рентой часто называют излишек производителя и потребителя. В частности, выделяют инфрамаржинальную ренту, которая выступает как разница между рыночной ценой и ценой предложения.

В зависимости от вида природных ресурсов выделяют земельную ренту, ренту в добывающей промышленности, ренту на строительные участки, монопольную ренту, ренту на человеческий капитал.

Марксистская политическая экономия, кроме названных выше, выделяет абсолютную и дифференциальную ренту. Последняя трактуется и активно используется в рамках «экономикс».

Наличие дифференциальной ренты связывают с различием в производительности, качестве земли, под которым понимают её плодородие и местоположение. Следовательно, дифференциальная рента – это доход, полученный за счёт использования определённого вида природных ресурсов, обладающих различной производительностью.

В отношении целесообразности выплаты ренты выдвигаются аргументы за и против.

Аргументы против выплаты ренты. Земельная рента – незаработанный доход, который не согласуется с идеей равенства и социальной справедливости. Поэтому землю надо национализировать, а ренту использовать в целях повышения благосостояния всего населения. Для изъятия ренты предлагается ввести единый земельный налог на землевладельцев, который должен заменить существующую систему налогообложения. Причём он не приведёт к снижению эффективности национальной экономики, поскольку, в силу неэластичности предложения земли, не связан с перемещением ресурсов.

Аргументы за выплату ренты. Названные выше предложения неосуществимы, поскольку:

1) ренту практически трудно определить и отделить от инвестиций в усовершенствование земли;

2) рента, по существу, мало чем отличается от дивидендов на акционерный капитал;

3) земля перепродаётся по рыночной стоимости, т.е. её владельцы постоянно меняются, и непонятно, с кого справедливо брать налог;

4) для обеспечения государственных расходов единственного налога на землю недостаточно.