12. Девелопмент как предмет коммерческой деятельности.

1. Основные понятия и типы д.

2. Стадии и этапы

3. Д. Зданий розничной торговли и бизнес-центров

Девелопмент – развитие недвижимости, а именно: проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Д. – любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящего к увеличению их стоимости.

Д. – не только строительство и реконструкция, но ремонт здания и помещения, в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Данный тип Д. называется реновация.

Девелопер – предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта (что создавать и где создавать),

• приобретает земельный участок под застройку,

• организует проектирование объекта

• нанимает генподрядчика

• финансирует сам/привлекает средства

Девелопер – тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя все риски. Главная задача - максимально увеличить стоимость проекта.

Виды девелопмента:

1. fee – Д. Работает на гонораре, вкладывает собственные средства. Задача: построить здание под ключ, наполнить его арендаторами. Гонорар – 10% от стоимости объекта.

2. Speculative – Д. сам создает недвижимость, выступая единоличным организатором проекта. Большая часть средств привлекается. Он вкладывает 10% стоимости, в дальнейшем он ищет инвестора, кот вкладывает 50% стоимости, в результате д. получает порядка 50%

3. build-to-suit – д. полностью вкладывает свои средства и строит для себя. Распространен в Японии.

2. Стадии и этапы девелопмента:

Стадии fee-девелопмента:

1. предпроектная стадия – включает анализ рынка недвижимости, подбор объекта недвижимости, формирование стратегии, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации и получение кредитных и инвестиционных средств.

2. Проектирование – включает разработку финансовой схему и разработку финансирования, формирование архитектурно-инрженерной группы, привлечение брокера-консультанта, который впоследствии будет реализовывать торговые площади, привлечение руководства проектирования, проведение тендера на строительные работы.

3. Строительство – координация ведения строительных работ (поставка материалов, осуществление инженерных работ), контроль качетсва строительства и расходной сметы.

4. Реализация – включает маркетинг реализации площадей, контроль за эксплуатацией здания и работой инжененрных систем после окончания строительства.

На предпроектной стадии можно выделить два самых важных этапа:

• Анализ рынка

• Выбор местополжения.

Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

• В каком сектор незаполненные ниши

• Какой объект необходимо строить

• Наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей

• Прогноз рентабельности проекта

• Уровень конкуренции в том или ином сегменте рынка

• возможные риски и способы их минимизации

данный этап позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения и выявить незаполненные ниши, анализ цели реализации затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация д.проекта будет наиболее эффективной.

При осуществлении анализа, нужно делать поправку на коэффициент цикличности. Как правило, реализация объекта занимает 2 года.

Выбор местоположения -ключевая категория в развитии девелоперского проекта. Подбор участка в случае speculative намного проще.

Выбор площадки должен учитывать следующие факторы:

Оживлдленность места

Расположение транспортных магистралей

Общий имидж раона

Перспектива продажи\назначение и качество застройки прилегющиих участков

Размеры, топография и конфигурация

Архитектурные ограничения

Сложности в проведении коммуникации

В зависимоси от назначения определяется ранг факторов пр выборе места: близлсть к потребителю

Влзможность дальнейшего расширенияъ

М.,СПб, екатерингбург – проблемы

Для контроля стоимости робекта, должна быть проработана концепция межотраслевой группы

Распростреньно сссс

?????

Надежная страховка

Стоимость проектирования

Наличие опыта проектирования подобных зданий

???

Максимальный вывод полезной площади здания

2.проектирование.

!! финансирование. В случае fee- д. отсутствует этот этап.

Источники: банки, инвестиционные компании. Важный момент – соблюдение пропорций между собственными и заемными ресурсами.

50% сам девелопер

Не менее 25% - крупного инвестора

25-30% - привлечение банковского кредита

Средства подрядчика – 10%.

Если объект не укладывается в стоимость и допривлечение вредств возможно в случае готовности объекта, не менее, чем на 50%.

В западной практике при организации финансировния активно используются залоги. Привленчение брокера.

Самый важный этап – заключение договора с подрядчиком – должны быть устаноаалены жесткие штрафные санкции, в случае несоответствия качества работ, заявленных в спецификацииэ

4. строительство – контроль сроков, качества работ и сметно-строительных затрат. После передачи подряда, стрительство должно находится под постоянным наблюдением группы менеджеров, которое контролирует качество исполнения работ, производит выплатs gодрядчиков, следит за соблюдением сроков. Менеджеры привлекаются из консалтинговых компаний (Bovis, Hanscomb).

После завершение строительства проверяется на соответствие параметрам, указанным в договоре.

5. Стадия реализации. Выбор брокера происходит на этапе проектирования, брокер выбирает по параметрам: большой опыт в данном сегменте и хорошая репутация брокера. Наиболее эффективным является привлечение западных брокеров. Для реализации площажей необходимо четко определеить класс потребителй и рекламная компания дролжна быть ориентирована именно на этиот класс. Если к моменту готовности здания, арендаторы уже найдены, площади сразу отдаются в их распоряжение. Если они уже найдены, то договорав об аренде или покупки, заключаются на стадии строительства – ща рубежом, в россии – заключение договора – только при законченном проекте.

Заполняемость – 50-70%

3. девелопмент зданиярозничной торговли, классификация бизнес-центров.

Ритейл девелопмент – реконструкция уличных магазинов в старых городских или пришородных районах, создание новые городских центров с офисами и жильем, новое строительство, редевенлопмент существующего центра или преобразование здания, которое раньше использовалось для других целей.

Из всех видов девелопмента недвижимости достточно сложным можно назвать девелопмент зданий розничной торговли. Классфикация торговых центров осуществляется на основе множества критриев: по размеру, по целевому рынку, по конфгурации помещений, по полезным площадям.

ТЦ – группа торговых предприятий, объединенных общим оторый прдевелопменте и проектировании вархитектуастке, крным решением и построенным на у…. как функциональнаяединица, опрделеяемаярасположением, ???

В настоящее время развивается редевелопмент существующих зон розничной торговли. Недостаток редевелопмента – низкий уровень контроля по сравнению с новым торговыс центром, владельцем которого выступает один собственник. К тому же при редевелопменте необходимо наладит сотрудничество с общественностью, иметь неформальные отношения с госорганизациями, стараться оптимизировать контроль собственника.

Лекция