13.4. Единый налог на недвижимость

В Послании Президента Федеральному Собранию РФ о бюджетной политике до 2010 г. указано на необходимость принятия главы НК РФ, регулирующей взимание единого налога на недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной стоимости объекта.

Начало этому процессу было положено в 1997 г. Законом от 20.07.97 №110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Реальным результатом этого эксперимента можно считать только сбор информации об объектах и выявление возникших проблем. Однако в 2004 был разработан проект закона «О дополнении части второй НК РФ главой 31.1 «Местный налог на недвижимость», который должен был заменить налоги на имущество и землю.

В соответствии с проектом закона, налогоплательщиками признаются физические лица и организации, обладающие:

- недвижимым имуществом, входящим в состав жилищного фонда;

- гаражами, принадлежащими физическим лицам, а также гаражно-строительным кооперативам и ТСЖ;

- дачными и садовыми земельными участками;

- земельными участками, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости;

- земельными участками, выделенными под строительство вышеуказанных объектов.

Базой налога признается оценочная стоимость недвижимости, определяемая исходя из рыночной с применением понижающего коэффициента 0,8. Не облагаемая налогом норма (для жилых объектов) определяется органами местного самоуправления на основе средней в данном муниципальном образовании стоимости 5 кв.м. общей площади жилья.

Налоговая ставка установлена в пределах от 0,1% до 1% налоговой базы. Налоговый период – календарный год.

Сегодня работа над законопроектом продолжается в направлении справедливого перераспределения налогового бремени между разными социальными группами населения.

Единый налог на недвижимость, основанный на рыночной стоимости, будет вводиться не ранее 2012 года и сначала в отдельных регионах. Об этом говорится в концепции межбюджетных отношений в субъектах РФ и муниципальных образованиях до 2013 года, одобренной Правительством РФ. Повсеместно вводить такой налог «целесообразно после установления отдельных его элементов и апробации механизма указанного налога в отдельных субъектах РФ».

По мнению Минфина, сначала нужно создать единую информационную базу, которая пока разбросана по ведомствам (Росимущество, Росземкадастр, ФНС). Ставка налога планируется от 0,5 до 2% в год — по усмотрению региональных властей¹²⁰.

Эксперимент с единым налогом на недвижимость проходит в 12 регионах (Башкирия, Татарстан, Краснодарский и Красноярский края, Иркутская, Калининградская, Калужская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Самарская и Тверская области), где проводится массовая кадастровая оценка недвижимости по 17 миллионам объектов капитального строительства¹²¹.

Однако пока ввести единый налог на недвижимость невозможно, потому что государственные ведомства не смогли сформировать в кадастре единые объекты «земля + сооружения на ней» из-за юридических неувязок: часто у земли и здания разные собственники, например, земля государственная, а дом - частный. При этом нельзя заставить домовладельца выкупить участок.

Собственники жилья в многоквартирных домах в силу закона являются и собственниками земельных участков. Поэтому для них возможно введение единого налога на недвижимость. При этом выиграют те, у кого недвижимость в престижных местах, но при этом нет крупного земельного участка, например, владелец офиса на 21-м этаже комплекса в центре Москвы.

Для введения единого налога даже в пилотных регионах необходимо внести поправки в Налоговый кодекс. Но для этого нет данных по налоговой базе для определения ставки и вычетов.

Необходимо помнить, что при введении налога на недвижимость платежи по налогу необходимо будет учитывать при инвестировании в недвижимость, т.к. они снизят ожидаемый доход от объекта при сдаче в аренду.

Для граждан важно, что:

• в кадастровую оценку могут попасть уже ликвидированные/снесённые/перестроенные объекты.

• в реестре объектов могут содержаться неверные сведения об объектах. К примеру, размер участка, до того как его доля была передана в дар.

• кадастровая оценка может окажется завышенной, так как при оценке могут быть использованы данные по предложениям аналогичных объектах, а не по совершенным сделкам.