- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 4
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 11
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 29
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 73
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 86
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города
- •Объекты в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга54
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства63.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга72
- •Порядок расчета арендной платы73
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •10.3. Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства
- •11.2. Градостроительное зонирование и планирование территорий
- •11.3. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ижс) в Санкт-Петербурге
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Учет государственного недвижимого имущества города
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним108
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.34. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Учет государственного имущества Российской Федерации
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •32 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
Сегодня как никогда ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного управления на базе жесткого, детально регламентированного механизма управления и контроля государственной собственности.
Государственная политика, в основу которой положена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации в редакции Постановления Правительства РФ от 29.11.2000 г. №903, ставит следующие основные цели:
увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;
оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;
вовлечение максимального количества объектов государственной собственности в процесс совершенствования управления;
использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, улучшение финансово-экономических показателей их деятельности путем содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнения несвойственных им функций.
Для реализации указанных целей федеральным органам исполнительной власти необходимо решить следующие задачи:
полная инвентаризация объектов государственной собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;
повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;
классификация объектов государственной собственности по признакам, определяющим специфику управления;
оптимизация количества объектов управления и переход к пообъектному управлению;
определение цели государственного управления по каждому объекту управления (группе объектов);
обеспечение прав государства как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;
обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих;
обеспечение поступления дополнительных доходов в федеральный бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.
Однако Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, принятая в 1999г., основывалась на постановлении Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность”, которое в настоящее время не только вошло в противоречие с Гражданским кодексом РФ и рядом других федеральных законов, но и не отражает современного представления о месте и роли публичной собственности в государстве. Будучи одним из первых законодательных актов в постсоциалистической России, оно разграничивало государственную собственность между тремя уровнями публичной власти без увязки с разграничением между теми же уровнями публичных функций.
В настоящее время правительством РФ разработан законопроект «О государственном и муниципальном имуществе» в соответствии с концепцией, утвержденной Комиссией при Президенте РФ по разграничению полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления8.
В основе закона лежит постулат о том, что полномочия всех уровней публичной власти определены Конституцией РФ и должны быть четко конкретизированы в федеральных законах. Таким образом, ни один уровень публичной власти, будь то Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование не должен осуществлять функции, выходящие за пределы его компетенции, определенной Конституцией РФ и федеральными законами.
Исходя из изложенного, все уровни публичной власти должны формировать свою собственность исключительно для осуществления функций, возложенных на них Конституцией РФ и федеральными законами. Все иное имущество является излишним и подлежит либо безвозмездной передаче на уровень публичной власти, на который возложено осуществление соответствующих функций, либо должно быть приватизировано.
Государство, субъекты РФ и муниципальные образования по своей сути являются некоммерческими образованиями, созданными народом для осуществления публичных функций. Поэтому извлечение прибыли из своей деятельности не является для них определяющим. Это не исключает возмездности оказания ими некоторых публичных услуг. Однако критерием сохранения той или иной функции за публичным образованием является не ее прибыльность, а отнесение к видам деятельности, осуществление которых возложено Конституцией РФ и федеральными законами исключительно на соответствующий уровень публичной власти.
Проектом закона определено, что исключительно федеральными законами регулируется порядок отнесения имущества к собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ, а также к собственности муниципальных образований и его учета.
Виды имущества, необходимого для реализации публичных функций на федеральном уровне, должны быть указаны непосредственно в отраслевых федеральных законах, определяющих полномочия органов государственной власти Российской Федерации в соответствующей отрасли. Одновременно с уточнением в федеральных законах функций органов государственной власти Российской Федерации в указанные законы будут вноситься положения о ресурсном (имущественном) обеспечении реализации соответствующих полномочий.
Виды имущества, необходимого для реализации публичных функций на уровне субъектов РФ и муниципальном уровне, определены в федеральных законах от 4 июля 2003 г. N 95-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ”» и от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Конкретные перечни такого имущества будут формироваться соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Проектом определено, что в публичной собственности должно находиться только то имущество, которое по своему функциональному назначению необходимо для осуществления соответственно Российской Федерацией, субъектами РФ или муниципальными образованиями возложенных на них федеральными законами, законами субъектов РФ по предметам ведения субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления по вопросам местного значения исключительных публичных полномочий.
Проектом также определено, что имущество, необходимое для осуществления публичных функций, может находиться только в собственности того уровня публичной власти, к компетенции которого отнесено осуществление соответствующей публичной функции. Причем отчуждение такого имущества не может иметь место ни в результате приватизации, ни в результате банкротства, ни в результате исполнительного производства.
Исключительно публичная собственность может находиться либо непосредственно в казне соответствующего публичного образования, либо должно быть закреплено на праве оперативного управления соответственно за казенными предприятиями или казенными учреждениями. В этой части законопроект учитывает положения федерального закона “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”. Законопроект устанавливает, что в качестве уставных целей и задач казенных предприятий и учреждений могут быть указаны только и исключительно полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления их создавших. Уставная деятельность подведомственных предприятий и учреждений должна строго соответствовать полномочиям министерства, создавшего такие предприятия и учреждения.
Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование, как и любые другие собственники, должны обладать полной информацией об объеме принадлежащего им имущества, причем не только в статичном выражении, но и обладать информацией о его движении. Для этих целей законопроектом определен порядок ведения Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями специализированного учета государственного имущества и имущественных прав, принадлежащих соответственно Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям.
Соотношение размера имущества, поступившего соответственно в федеральную собственность, государственную собственность субъектов РФ либо собственность муниципального образования за отчетный период, и размера имущества, выбывшего соответственно из федеральной собственности, государственной собственности субъектов РФ, собственности муниципального образования за отчетный период, отражается в годовом балансе поступления и выбытия соответственно федерального имущества, государственного имущества субъекта РФ и собственности муниципального образования.
Законопроектом установлено, что для размещения имущества, которое в силу федерального закона должно находиться исключительно в собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, могут изыматься земельные участки при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Законопроектом определены виды имущества, которые могут быть переданы в концессию.
Законопроектом предусмотрено, что в целях создания имущества, отнесенного к видам имущества, которое может находиться исключительно в государственной или муниципальной собственности, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование могут участвовать в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем финансирования из соответствующего бюджета перечня строек и объектов технического перевооружения. Законопроектом предусмотрено, что участие Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений в целях создания имущества, не отнесенного к видам имущества, которые могут находиться исключительно в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Законопроект определяет перечень хозяйственных обществ и некоммерческих организаций, участие в управлении которыми является обязательным для государства. В этой части законопроект основывается на утвержденных Правительством РФ концепциях реформирования электроэнергетики, железнодорожного транспорта и почтовой связи. Законопроект распространяет отдельные ограничения на мобилизационные мощности, необходимые для производства отдельных видов вооружения и военной техники. Степень участия государства в хозяйственных обществах, собственниках таких мощностей, определяется указами Президента РФ. В этой части законопроект учитывает утвержденные Президентом РФ концепции реформирования в отраслях оборонно-промышленного комплекса.
Законопроект устанавливает, что имущество, не нужное для осуществления полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления, установленных федеральными законами, признается имуществом, предназначенным для коммерческого использования. Такое имущество подлежит приватизации в предельные сроки, которые будут определены Президентом РФ.
Находящееся в государственной и муниципальной собственности недвижимое имущество, не отнесенное к видам имущества, которые могут находиться исключительно в государственной или муниципальной собственности, до его приватизации передается в аренду.
Находящиеся в государственной и муниципальной собственности акции, доли, паи хозяйственных обществ, за исключением участия в обществах, где участие государства или муниципального образования является обязательным, до их приватизации передаются в доверительное управление физическим лицам (управляющим) или юридическим лицам (управляющим организациям).
Законопроект вносит изменения в Гражданский кодекс РФ в части исключения из него положений о “праве хозяйственного ведения”. Соответственно предписывается в течение года уставы унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, привести в соответствие с Федеральным законом. Из этого следует, что такие предприятия должны быть либо акционированы, либо преобразованы в казенные предприятия, либо ликвидированы. Законопроект лишает казенные предприятия и учреждения права самостоятельно принимать решения как о приобретении того или иного имущества, так и о распоряжении закрепленным за ними имуществом.
Предлагается осуществить завершающий этап реформирования, оставив в публичной собственности только то имущество, которое непосредственно призвано обеспечивать публичные полномочия государства и муниципальных образований. Управление таким имуществом невозможно обеспечить через категорию “хозяйственного ведения”, ввиду постоянно сохраняющегося риска утраты такого имущества (банкротство, исполнительное производство и т.д.), что повлечет за собой невозможность реализации государством, возложенных на него публичных функций.
В целях согласования законопроекта с подготовленными Минэкономразвития России планами перевода социальных учреждений на принцип нормативно-подушевого финансирования оказываемых ими услуг, законопроект допускает создание на базе некоторых видов социальных учреждений, переведенных на систему нормативно-подушевого финансирования, некоммерческих организаций с оставлением за государством или муниципальными образованиям полномочий по управлению такими организациями через их органы управления (аналог акционерного общества, 100% акций которого принадлежит государству)9.
Городская политика в области недвижимости является частью государственной политики в сфере управления имуществом.
Управление недвижимым имуществом города является подсистемой в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития города – повышению качества жизни населения.
Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга, одобренная Постановлением правительства города от 04.06.2001 г. №30, предусматривает, что система управления недвижимостью Санкт-Петербурга должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества Санкт-Петербурга:
достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга (с учетом существующих административных, градостроительных, социальных и экологических ограничений);
стимулирование развития региональной экономики путем регулирования предоставления и использования предпринимателями объектов недвижимости;
создание благоприятной экологической среды проживания для населения города;
обеспечение оптимальной, с точки зрения интересов города, структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.
В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью Санкт-Петербурга должна обеспечивать решение следующих задач:
обеспечение устойчивого потока доходов от недвижимого имущества в бюджет Санкт-Петербурга;
создание необходимых и достаточных (с точки зрения использования недвижимости) условий для деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций, обеспечивающих функционирование города как территориального социально-экономического целого;
создание благоприятных условий для развития рыночных отношений в сфере недвижимости и системы гарантий для пользователей недвижимости;
привлечение частных инвестиций в сферу недвижимости Санкт-Петербурга;
оптимизация распределения объектов недвижимости, находящихся в собственности или пользовании Санкт-Петербурга, по вариантам функционального использования;
минимизация затрат по содержанию системы управления недвижимым имуществом;
создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.
С учетом актуального состояния недвижимости Санкт-Петербурга в числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить:
обеспечение кардинального улучшения материально-технического состояния недвижимости Санкт-Петербурга;
увеличение доли доходов от недвижимости в составе доходов бюджета Санкт-Петербурга.