Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества

В настоящем обзоре собраны сведения о странах, отличающихся как принадлежностью к различным правовым традициям, опытом построения кадастровых систем, государственным устройством, а также экономической мощью с тем, чтобы определить наиболее общее достоинства и недостатки существующих кадастровых систем.

Выбор стран осуществлялся следующим образом:

- Швеция, как страна с древнейшей и наиболее успешной кадастровой системой. Начало кадастровым записям было положено в середине 16 века. В настоящее время кадастровый учет вновь образованного участка занимает не более 2-дней, достигнута полная автоматизация и сопряжение на основе земельного кадастра всех информационных систем.

- Австралия (и почти тождественная ей по законодательству Новая Зеландия, развивавшаяся в схожих условиях) представлены как страны общего права, не знавших земельного кадастра, в которых, однако была предпринята попытка его построить в связи с введением в конце позапрошлого века системы кадастрового учета;

- Китай, как самая густонаселенная и быстрорастущая страна в мире.

- Литва, как государство, имеющее с Россией общую историю, и предпринявшее резкие шаги по усовершенствованию своей системы кадастра и добившемся на этом пути значительных успехов.

Швеция

Краткая историческая справка.

До середины 16 века Швеция формально была одной из провинций Дании. Уже во времени войны за независимость новое шведское правительство искало новые источники доходов в виде земельного налога, воспринимая всеобщую перепись земельных владений как способ достижения поставленной цели.

В 1530 году было установлено, что все записи о владениях землей вносятся в поземельные книги, составляемые для каждой деревни, каждому владению присваивался свой номер. Эта историческая система счёта до сих пор используется в Швеции.

Тогда же примерно было установлено, что письменные документы о передаче земли проверяются и хранятся в местном суде (начало системы регистрации прав).

В 1628 году создано «Управление по землемерию» – Lantmäteriet, которое и по сей день выполняет обязанности по осуществлению землеустройства.

С 1640 года ведется учет населения по кадастровым номерам земельных участков (до начала прошлого века – протестантской церковью, а позже – органами налогообложения).

С 1650 года было введено требование о составлении карты всех поселений, на которых отмечалось расположение земельных участков (прообраз кадастровой карты).

В 1875 году был принят первый закон о регистрации прав, вытеснивший регистрацию сделок. При этом было установлено требовании о том, что допускается регистрировать права только на ту собственность, которая была учтена в кадастре и которая имела свой кадастровый номер.

Единый реестр земель был учрежден в 1910 году, до тех пор он велся независимо для каждого поселения.

С 1930 года была предпринята работа по созданию общегосударственной кадастровой карты, основанной на системе национальных координат. Основой карт были аэроснимки, позже – ортофотопланы в масштабе 1:5000, 1:20000. Границы земельных участков устанавливались путем интерпретации старых кадастровых карт, в сравнении с новыми картами, картометрическим способом. При этом площади не пересчитывались, и новые документы выдавались только по заявлению. Данная работа была завершена в 1978 году и картографическое обновление осуществляется теперь только в связи с необходимостью разработки новых документов территориального планирования

С 1960 года по 1968 проводились исследования о возможностях сопряжения и усовершенствования трех регистров: земель, прав и налогообложения.

В 1968 году было принято решение об автоматизации этих регистров.

С 1970 она была запущена в пробном режиме, а в 1975 году обрела силу закона для всей страны. Автоматизация была завершена к 1995 году. Все статистические данные, данные о планировании использования земель, о правах и об объектах прав увязаны в настоящее время между собой через геокод и автоматизированные базы данных.

В настоящее время (с 2004 г.) парламент одобрил закон, позволяющий проводить опыты по построению трехмерного кадастра, разрешена регистрация заявлений о кадастровом учёте и(или) переходе прав посредством Интернета. Также в повестке дня вопрос стандартизации учетных данных стран Европейского союза, а также разработка условий прямого доступа посредством Интернета к данным кадастра граждан Евросоюза.

Текущее положение

Фактические границы полностью совпадают с учтенными, а фактические владельцы – с юридическими владельцами, учтенными в реестре.

Кадастровая Система.

Кадастровая система, имеет следующие цели:

содействует устойчивому развитию и рациональному развитию земельных отношений;

предоставляет сведения о земельных участках для планирования использования земли, налогообложения, природоохранного управления и хозяйственного освоения.

В отличие от прежних трех реестров, содержащих сведения о земельном участке (налоговый; реестр участков; реестр прав) в настоящее время в Швеции создана единая база данных, ответственность за ведение и заполнение которой возлагается на Шведскую национальную землеустроительную службу. Исключения из общего правила по ведению базы данных составляют некоторые полномочия по регистрации прав и обременений (прежде всего залога), записи о которых уполномочены делать суды и банки.

Как было сказано, в Швеции все статистические и планировочные данные, а также реестры объектов автоматизированы и связаны друг с другом. Поэтому, данные кадастра используются практически во всех сферах управленческой и хозяйственной деятельности. Вместе с тем, кадастр не включает в свою базу данных все перечисленные обстоятельства, а является лишь основой для построения производных баз данных, ответственность за содержание и работу которых несут соответствующие органы исполнительной власти.

Каждый гражданин Швеции имеет возможность за умеренную плату получить доступ к любым сведениям кадастра. Секретные объекты легендируются. Учетная система в целом окупает себя той платой, которая взыскивается за предоставление её сведений, хотя, в различных регионах эта система финансируется в основном государством. Основными пользователями кадастровых сведений являются государственные землеустроители (они получают сведения бесплатно), муниципалитеты, банки, риэлторы, строительные, оценочные и коммунальные компании (все они получают сведения за плату).

Лица, участвующие в формировании объекта недвижимости

Нотариусы (частные лица, но лицензируемые) предлагают свои услуги для оформления сделки с недвижимым имуществом. Их услуги не являются обязательным для оформления прав на недвижимость и, как привило, к нотариусам обращаются в исключительных случаях: составления необычного или сложного договора, большой ценности предмета сделки. Но в целом их роль в формировании недвижимого имущества незначительна.

Землеустроители являются государственными служащими – землеустроителями, даже и в том случае, когда речь идет об описании иных объектов недвижимости. В связи с тем, что государство несет за них полную ответственность, их деятельность не лицензируется и не регулируется особо. Также отсутствуют развитое законодательство о кадастровом учете, которое содержит лишь перечисление определенных данных, содержащихся в кадастре, но не порядок взаимодействия заинтересованных лиц. Это объясняется тем, что землеустроитель как представитель государства, сам проводит работы по кадастровому учету на основании составленной им землеустроительной документации. При этом законодательно очень подробного регулируется то взаимодействие, в которое землеустроитель вступает с иными лицами при подготовке сведений для кадастрового учёта, то есть в ходе землеустройства.

Требования к образованию землеустроителей можно определить как более высокие по сравнению с европейским уровнем. Так помимо курсов технологии геодезической съемки, организации планирования использования земельных участков, архитектуры, охраны окружающей среды, почвоведения, землеустроителям даётся значительный объем права, в том числе процессуального, административного и земельного, а также даётся такие предметы как ведение переговоров, порядок расчёта ответственности и справедливое распределение ответственности, оценка недвижимости, информационные технологии. Все это необходимо землеустроителю не только как техническому специалисту, но как государственному служащему, ответственному за формирование объекта собственности.

Кроме того, после получения диплома землеустроитель обязан еще год проходить стажировку в государственных органах, сдать квалификационный экзамен и лишь после этого он допускается к самостоятельной работе.

В настоящее время землеустроители осуществляют также записи о правах на земельные участки возникшие (изменившиеся) в ходе землеустройства, что ранее было полномочиями земельных судов. Землеустроитель также своей властью разрешает межевые споры, и вообще все имущественные вопросы, возникающие при формировании объектов недвижимого имущества. Названные суды (подобие российской регистрационной службы) осуществляют проверку купчих земельных участков, которые участвуют в обороте без проведения землеустройства.

Таким образом, можно заключить, что в Швеции всё формирование и, в значительной мере, оборот земельных участков обеспечивается государственными служащими – землеустроителями.

Соотношение понятий правообладатель – право – предмета права

Согласно шведскому Земельному кодексу вся земля разделена на объекты собственности – земельные участки. Другая недвижимость в Швеции до 2004 года отсутствовала, а все строения, насаждения признавались улучшением земельного участка. После 2004 года законодательство допускает отдельные права, как то: право на помещение, здание, линейный объект и т.п.

Каждая собственность должна быть учтена в реестре земельных участков, а с 2004 года и в зависимости от вида недвижимости - в реестре зданий, реестре квартир и помещений. Данные реестры также ведутся землеустроительной службой.

Собственность может состоять из нескольких однородных учётных единиц, содержащихся в едином реестре (участков, квартир и т.п.)

Реальная единица собственности может состоять из одного или многих участков земли, водные участки или определенные права на охоту, ловлю рыбы, или с 1-ого января 2004, определенное место, как апартаменты в здании или трубопровод в метрополитене. Объекты (Цели), постоянно устанавливаемые к части земли или строительства (сооружения) - имущество к реальной единице собственности.

Содержание кадастровой системы состоит из четырех больших разделов:

-реестра прав;

- реестра земель;

- реестра строений;

- реестра помещений;

Все они ведутся землеустроительной службой и связаны между собой как автоматизированные базы данных.

Кадастровые документы подразделяются на следующие:

- Кадастровая карта каждой собственности (необходимо отметить, что в одной собственности по законам Швеции может находиться несколько участков).

-Дежурная кадастровая карта, в которой отображается текущее состояние границ объектов учета в учетном округе.

- документы, определяющие использование земельных участков.

Что касается содержания кадастра (рис.12.4), то он включает в себя все данные реестра прав (поскольку составляет с ним единую базу данных), а, собственно кадастровые сведения, а именно:

кадастровый номер;

индекс положения на кадастровой карте, принадлежность к юрисдикции кадастрового органа и ссылка на соответствующее учётное дело;

местоположение и адрес участка;

разрешенное использование;

кадастровую карту участка;

зоны различного использования на земельном участке;

границы и характерные точки земельного участка, координаты точек;

ведомости вычисления координат характерных точек;

пункты опорно-межевой сети;

данные о выписке, явившейся основанием для образования данного земельного участка;

Рис. 12.4 Образец шведского кадастрового плана

о сервитутах и об ограничениях прав,

о дате образования земельного участка и кадастровые номера земельных участков, из которых он был образован;

титул владения;

собственник и его личный номер (в Швеции все граждане и организации имеют личный номер, который является ключом поиска для уточнения всех сведений о данном лице. Необходимые данные также автоматизированы и доступны для служебного пользования).

Особенности формирования недвижимости

Как было отмечено до недавнего времени только земельный участок воспринимался в Швеции как объект недвижимости, а прочие объекты – всего лишь как его улучшение. Поэтому, традиционно именно землеустройство воспринималось как основа формирования объектов недвижимости, которое получило наиболее полное и развернутое правовое регулирование. Правовое регулирование иных объектов недвижимости, было осуществлено как приспособление правил землеустройства для иных видов деятельности.

Особое значение в Шведском законодательстве имеет вопрос обеспечения прав собственников земель, имея в виду, что они взаимодействуют с государственным чиновником-землеустроителем, а кадастр и регистрация прав становятся уже технической процедурой. Так, например, вводится порядок обжалования действий землеустроителя и участия народных поверенных при совершении землеустройства (это также и дань исторической традиции участия общины в проведении землеустройства, существующей с 14 века), неизвестные странам, где землеустройство существует в виде технической процедуры.

Большое значение в Шведском законодательстве получило определение правил:

- допустимости образования новых участков;

- осуществления землеустроительных действий, в части допустимых преобразований земельных участков, трансформации прав при образовании или изменении границ земельного участка.

- определение нового кадастрового номера (обычно до полного раздела или объединения собственности кадастровый номер сохраняется);

- согласования местоположения границ;

- определения перехода прав на вновь образованные земельные участки;

- устанавливающих требования к документам землеустроительного планирования (проекта границ земельных участков);

Технологические требования, в том числе по точности съемки определяются ведомственными актами, так как, повторимся, этот вопрос приобретает техническое, а не юридическое значение - кадастровый учет проводит сам землеустроитель, а с частными лицами, он взаимодействует только в ходе землеустройства.

Средняя продолжительность формирования земельных участков в Швеции составляет не менее трех месяцев, при том, что техническая часть может быть совершена в течение 1-10 дней. Остальное время необходимо для согласования документов между заинтересованными лицами и органами государственной власти.

Австралия и Новая Зеландия

Краткая историческая справка

С самого начала колонизации Австралии и Новой Зеландии переселенцы в точности исполняли предписания английского права о порядке передачи прав на недвижимость (Закон Великобритании о подделках 1628 года), требующих словесного описания недвижимости в составе письменной купчей. Однако в отличие от Англии, границы земельных участков в которой складывались на протяжении столетий, в новых колонизируемых землях была острая необходимость в составлении карт, как описания границ участков, так как естественно сложившейся межи не существовало. В США и Канаде создавались картографическое описание новых земель, однако их поддержание и дальнейшее ведении не осуществлялось из-за чего практическое значение карт и схем первично предоставленных участков было утрачено. В Австралии и Новой Зеландии развитие шло иначе.

В 1850-х годах Роберт Торренс разработал систему регистрации титулов, что означало отсутствие необходимости строить цепочку купчих по земельным участкам, которые однажды уже были включены в реестр прав.

К 1874 все австралийские штаты утвердили в своем законодательстве принципы торренсовской системы регистрации прав. Систематическому описанию земельных участков препятствовал недостаток обученных землемеров, отсутствие единой опорной сети для штата, одновременное возникновение «очагов» описания земельных участков, производившихся в несопоставимых знаках и масштабах. В Новой Зеландии данные правила были приняты в 1878 году. При этом названные правила распространялись только на земли штатов и частные земли, но не на свободные государственные земли (земли короны), которые продолжались описываться по английским законам.

В 1880 в Новой Зеландии, а в 1901 в Австралии, были приняты законы, определяющие особый порядок землепользования коренных народов, в том числе и порядок определения границ принадлежащих им земельных участков. Таким образом, в названных странах к началу XX века сложилось три системы земельного кадастра: для аборигенов, метрополии и иных участков.

В 20-30-х годах прошлого века принимались незначительные поправки, касающиеся уточнения технических вопросов проведения съемки, а также с целью создания единой опорной межевой сети для каждого штата.

В 70-е годы прошлого века были приняты законы, позволяющие ведение автоматизированного кадастра.

В 2001 в Австралии, а в 2004 году в Новой Зеландии были приняты законы, направленные на придание кадастру универсальной основы для любых пространственных систем, в том числе градостроительных и природоохранных документов. Принимаются законы, вводящие единообразие в разрозненное законодательство штатов о кадастре. Завершается описание существовавших земельных участков.

В 2005 году в Новой Зеландии завершилась работа по полной увязке на основе кадастра всех имевшихся в официальных учреждениях пространственных данных.

В настоящее время, прорабатывается вопрос создания национальных геодезических сетей на замену существующих сетей для штатов, совмещения данных упомянутых систем кадастра. Также было дано задание на разработку правил взаимодействия при ведении электронного кадастра, возможности регистрации прав по электронному обращению в день обращения с обеспечением должного уровня защиты персональных данных и правовых гарантий заявителя.

Текущее положение

В Новой Зеландии все земельные участки заняты на законных основаниях, однако примерно 5% из них не описаны с должным образом точностью. В Австралии все земельные участки заняты на законных основаниях и только 2% из них не описаны с должным образом точностью.

Лица, участвующие в формировании объекта недвижимости

В Австралии, как в федеративном государстве, каждый штат определяет компетенцию своих органов. Однако кадастровый учёт ведется почти во всех штатах одновременно с организацией деятельности по геодезии и картографии и учетом документов территориального планирования и природных ресурсов. В некоторых штатах, например Виктории, кадастровая служба осуществляет также управление землями Короны и регистрацию прав. В других штатах, эту деятельность выполняют отдельные организации.

В Новой Зеландии все названные полномочия осуществляет Новозеландская служба земельной информации.

Что касается полевой работы по составлению описаний земельных участков и карт, то этими работами занимаются землемеры – предприниматели. Конечный итог работ проверяется при кадастровом учёте земельных участков. Деятельность по землеустройству подлежит лицензированию. Примечательно, что лицензии, выданные в одной из стран, признаются также и в другой стране.

Главнейшим условием является наличие образования продолжительностью не менее 4-х лет и 2-х летней стажировки у практикующего землеустроителя. Землеустроитель также выполняет работы по организации планирования использования земель. В Австралии в некоторых штатах землеустроители также работают чем-то вроде филиалов центральных служб штата по приёмке и выдаче документов, а также по ведению некоторых баз графических данных, производных от кадастра, например, данных по документам территориального планирования. Поэтому образование землемеров зависит от штата, в котором находится университет. Однако в основные курсы во всех случаях включаются дисциплины по геодезии и картографии, организации планирования использования земель, а также по информационным технологиям и процессуального права. Членство в саморегулируемых организациях и особая ответственность за землемеров не устанавливается, поскольку их ответственность перекрывается ответственностью государства, подтверждающего правильность произведенной съемки. Тем не менее, в Австралии имеется две организации, и одна в Новой Зеландии, (все неправительственные), объединяющих большинство землемеров.

Соотношение понятия правообладатель - право- предмет права

Как известно страны общего права имеют своё представление о сущности права, правообладатели и объекта права. Отличие от европейских представлений состоит в том, что под правом понимается любой объем правомочий, условно разделенных на право собственности (freehold), аренду (leasehold), сервитут (easement) и множество переходных случаев. В каждой стране общего права по-своему определяются случаи регистрации прав и их объем, но, как правило, регистрируются все названные случаи. Правообладателем является лицо, в т.ч. государство, имеющее возможность доказать правомерное владение вещью. Однако в странах общего права, воспринявших систему Торренса (Австралия, Новая Зеландия, ЮАР, Танзания и ряд провинций Канады) существует несколько иное представление о правообладателе - им предполагается только то лицо, которое зарегистрировало свое право.

Объектом права в странах, осуществляющих регистрацию прав в противопоставлении с регистрации сделок, является так называемая собственность, то есть недвижимое имущество, принадлежащее одному лицу. Обычно происходит совпадение понятие «собственность» с одним земельным участком и находящимся на нем строении (примерно 90%), однако это также может быть и совокупность строений и зданий, объединенных одним владением и целевым назначением, адресом, налоговой ответственностью и связанными с владельцем собственности статистическими данными. Описание земельного участка должно определять его площадь и основное целевое назначение, независимо от того, каким способом описан земельный участок. В странах, воспринявших систему регистрации прав по Торренсу, земельный участок описывается геодезическим образом. При этом не всегда обязательно государственное подтверждение верности составленного описания (кадастровый учёт), например, штат Новый Южный Уэллс в Австралии. Вместе с тем страны общего права относятся весьма терпимо к отношениям, возникшим до вступления в силу тех или иных законов. Это приводит к тому, что отношения, возникшие до введения нового порядка регистрации прав, скажем в начале XIX века, признаются действительными и до настоящего времени, что объясняет незначительный процент недвижимости, описанной не геодезическим способами, а вербальным или схематическим образом. Однако построение системной базы данных приведет к тому, что и это описание будет вытеснено хотя бы за счёт геодезического описания смежных земельных участков. В других же странах общего права сохранились и вербальное описание объекта прав (Англия) и вербально – схематическое (некоторые провинции Канады, США). В данных случаях есть примеры довольно точного геодезического описания земельных участков, которое имеет скорее справочное, нежели правовое значение.

Кадастровая система

Прежде всего, кадастр в Австралии и в Новой Зеландии возник как средство поддержки регистрации прав по системе Торренса. Во-вторых, он также был призван обеспечивать юридическую нерушимость границ, а именно возможность их определения на местности и восстановления. Теперь же, благодаря увязке с данными статистики, налоговыми реестрами, документами планирования, земельный кадастр является основой всех пространственных данных и обеспечивает деятельность по планированию использования земель, налогообложению, обеспечению рынка недвижимости, обеспечению недропользования, ведению статистики и т.п..

Исторически и в Австралии и в Новой Зеландии развивалось три вида реестра земель:

реестр земель Короны (свободные земли, которые изначально были зарезервированы для нужд Генерал-губернатора, действовавшего от имени королевы; данные земли так и оставались в обособленном реестре даже несмотря на их последующее вовлечение в гражданский оборот);

реестр земель коренных жителей (Маори – в Новой Зеландии; австралийских аборигенов – в Австралии);

реестр прочих земель, составлявших более половины земель как в той, так и в другой стране.

Данные реестры вели различные организации и по различным правилам. Также для Австралии сложность состоит еще и в том, что кадастр каждого штата не однороден по своему содержанию.

Главное различие между реестрами прав и реестрами земель, до их сближения в начале XXI века было то, что реестр земель был ответственен за точное описание земельного участка, а также иных пространственных прав (квартиры, сервитуты и т.п.), обеспечивающих возможность распознать эти объекты на местности, а реестр прав обеспечивал бесспорность и государственную гарантию прав, возникающих на данные участки. При этом реестр прав велся обычно органами местного самоуправления, а реестр земель – особыми, геодезическими организациями. Однако в последнее время, ставится вопрос не только об электронной интеграции баз данных, но и объединении учетных органов.

Прежде всего, следует, отметить, что ведение австралийского и новозеландского кадастров полностью автоматизировано, содержание реестров и карт (даже архивных) полностью переведено в электронный вид. Их обновление осуществляется ежедневно в некоторых случаях в виде замещаемых файлов, но большинство в виде доращиваемых файлов. Содержание кадастра в виде общей кадастровой карты доступно через Интернет бесплатно, а в подробностях через лицензируемый доступ. Как в Австралии, так и в Новой Зеландии лицензии на доступ кадастровым данным отличаются по объему и стоимости (для бытовых нужд, подразумевающее предоставление усеченного объема сведений, – примерно 50 Евро в месяц и в полном объеме – до 250 Евро в месяц).

Основное содержание австралийского и новозеландского кадастров:

Пространственные данные:

- кадастровые карты (в Австралии – штата, в Новой Зеландии всей страны), показывающие все участки, находящиеся в реестре прав (необходимо помнить, что реестр прав не охватывает земли аборигенов и земли Короны). На кадастровой карте указываются границы земельных участков, как определенных в ходе межевания (90% общей длины), так и установленных путем отождествления с естественными долговременными межами (канавками, дорогами, стеной здания, берегом реки и т.п.) до начала ведения кадастра (сохраняющееся описание общих границ);

- кадастровые карты (diagramm) каждого из участков учтенных в нем;

- графическая часть документов, определяющих разрешенное использование земельных участков, налоговую нагрузку на них, мер по сохранению природы и культурного наследия, потенциальную доходность участков;

- территориальную ответственность других реестров;

- границы муниципалитетов и штатов;

- каталоги опорных межевых сетей и т.п.

Всего же в Новозеландском электронном кадастре есть 120 информационных слоев (топографические, геодезические данные, территориальное планирование, адресный реестр, название местностей и объектов и т.п.), в Австралии все зависит от законодательства штата и полномочий организации, ведущей кадастр, и количество информационных слоев составляет от 19 до 112 информационных слоев (рис.12.5).

Рис. 12.5 Образец новозеландской выписки из дежурной кадастровой карты, отображающий 8 из возможных 120 информационных слоев.

Однако общим для всех сопоставляемых кадастров является наличие сведений о геодезической сети, кадастровом делении, топографии и обеспеченности картматериалом, о размещении дорог и адресов. В течении последних 10 лет в результате сначала совместного использования баз данных, а также технического «поглощения» кадастром в него стали включаться данные о почвенных типах, растительности и животном мире, гидрографии.

Текстовая часть реестров состоит из указания:

- имени и (или) номера участка;

- собственников или титульных владельцев недвижимости;

- наличия и содержания сервитута, залога, обременяющего земельный участок;

- особых прав коренных народов;

- указание на соотношении с другими реестрами (реестр Короны или коренных народов);

- наименования муниципалитетов;

- текстовые данные, касающиеся содержания графических информационных слоев кадастра.

Дежурная цифровая кадастровая карта (DCDB) отражает графические сведения кадастра, которые, как ранее отмечалось, различаются в разных штатах Австралии и Новой Зеландии, также как отличаются технологии и способы её ведения.

По техническим вопросам взаимодействия действует совместная рабочая группа специалистов двух стран, усилия которой направлены на стандартизацию технических вопросов. Большая часть кадастровых слоёв и данных в Новой Зеландии содержится в самом кадастре, а в Австралии – чаще всего, такие данные берутся в ходе налаживания связей между данными кадастра и «Метаданными по собственности», т.е. извлечениями из различных реестров и баз данных, предназначенных для обмена между заинтересованными участниками. Все сведения как внутри кадастра (текстовые и графические), так и внешние данные совместного использования имеют взаимные ссылки друг на друга.

Любопытно, что до введения требования об автоматизации дежурные кадастровые карты велись не во всех муниципалитетах Австралии, поэтому Цифровые кадастровые карты создавались несколькими способами. В сельской местности при её подготовке использовались после их полевой проверки старые планы, отсканированные и оцифрованные, а также ортофотопланы.

Кадастровая карта находится в прямой зависимости от того, какие интересы и права подлежат регистрации и какие требования к ним предъявляются. Например, в штате Виктория (рис. 12.6), строения не признаются отдельными объектами недвижимости, права на них закрепляются договорными отношениями и как следствие, их нет в кадастровой карте.

Рис. 12.6 Образец выписки из цифровой кадастровой карты штата Виктория (Австралия

В Других же штатах (см. рис. 12.7) признающих строения объектом недвижимости они отображаются в кадастре.

Благодаря уникальной способности кадастра быть основой любой пространственно-правовой информации, кадастр постепенно сосредотачивает в себе или вокруг себя столько данных, что становится, в том числе и универсальной основой для любой пространственной информации, даже не имеющей явной связи с правами на определенную местность. Это прекрасно подтверждает пример Новой Зеландии и некоторых штатов Австралии.

Изменения в новый цифровой кадастр обоих стран теперь требуется вносить только в электронном формате, а степень точности съемки должна быть не менее, чем точность ведения дежурной кадастровой карты, что позволяет предотвратить случайные ошибки при её ведении в дальнейшем.

Рис. 12.7 Образец выписки из цифровой кадастровой карты столичного округа (Австралия)

Требования по формированию объектов недвижимости

Требования по формированию объектов недвижимости отличаются в рассматриваемых государствах, так же как отличается представление об объекте недвижимости: иногда пространственные права (strata rights) признаются подлежащими регистрации, иногда нет. Так что обобщение практики может быть сделано только в отношении земельных участков, а примеры регулирования формирования других объектов недвижимости – может быть даны только на примере отдельных штатов.

Что касается формирования земельных участков, то основные требования законодательства посвящены решению следующих вопросов:

- оформлению отношений между заказчиком и подрядчиком работ по проведению землеустройства;

- подготовке к проведению землеустройства (в части обязанности по получению данных, необходимых для землеустройства);

- требований по оформлению проектов границ;

- требования по согласованию проектов границ с заинтересованными органами и государственными органами. Средняя продолжительность формирования земельных участков в Австралии составляет примерно три месяца, притом, что техническая часть может быть завершена в пределах 2-7 дней после начала работ. Остальное время необходимо для согласования документов между заинтересованными лицами и органами государственной власти;

- требования по технической оснащенности землемеров, в том числе по наличию оборудования, с помощью которого возможно достичь требуемой точности съемки;

- требования по закреплению местоположения границ земельных участков;

- требования к образуемым земельным участкам не существуют, однако существует требования о разделе или объединении земельных участков, изменении их границ только с согласия государства, органы исполнительной власти которого проверяют соответствие предлагаемых операций с земельными участками планам государства по использованию данных земель и (или) целесообразности;

- требования по проверке правильности определения границ до включения новых участков в состав дежурной кадастровой карты (подобие кадастрового учёта);

При подготовке землеустройства в обязательном порядке землемер должен запросить выписку из дежурной кадастровой карты относительно местности, в которой будет осуществляться землеустройство и составляется проект границ земельных участков (A general plan), на котором указывается положение проектируемого земельного участка относительно смежных.

Проект границ содержит в себе все значимые сведения, применительно к каждому участку, границы которых предполагается изменить, в том числе: проектируемее границы, схема преобразования участков, предположительные сроки проведения землеустройства, условия и обстоятельства его проведения.

Проект границ требуется изготавливать в тех случаях, когда изменяются границы 10 и более участков и (или) когда изменение границ земельных участков в данной местности обусловлено согласием государства и (или) муниципалитета (см. рис 12.8).

Рис. 12.8 Образец проекта границ (general plan)

Проект границ во всех случаях подлежит согласованию с органами планирования.

Во время съемки обязательно ведется протокол действия землемера и составляется рабочий проект (рис.12.9), который является доказательство добросовестности землемера, при возникновении неувязок с дежурной кадастровой картой или в случае наличия иных замечаний со стороны кадастрового органа.

Главным документом, определяющим описание земельного участка, является карта земельного участка (diagram) (рис.12.10), после государственного одобрения ей придается тоже значение, что и кадастровому плану в России.

Законодательно установлено, что план должен изображать в графическом и словесном описании часть земли для последующей регистрации прав на неё. Требования к оформлению сводятся к тому, что план должен быть заверен землемером и Главным землемером (должность ответственного чиновника в кадастровом органе). Содержание плана должно быть следующим:

Рис. 12.9 Образец рабочего проекта (working plan)

Рис. 12.10 Образец кадастрового плана (diagram)

- уникальное имя собственности (участка);

- изображение участка;

- описание местоположения границ земельных участков;

- описание межевых знаков;

- ведомость расчёта координат;

- площадь участка;

- наличие на участки обременений прав (сервитуты, залоги, права на недропользование и т.п.);

- номер учетного дела по данному земельному участку.

Главный землемер должен своей подписью засвидетельствовать, что:

- положение межевых знаков определено с должной точностью;

- границы земельного участка не налагаются на границы смежных земельных участков;

- межевые знаки установлены так, что неопределенно долго могут служить для создания представления о местоположении границы земельного участка, но при необходимости имеется техническая возможность их восстановления.

Межевыми знаками закрепляются прямые отрезки границы земельного участка. Типы и виды долговременных межевых знаков установлены законодательством, хотя большинству требований удовлетворяет обычный металлический стержень. Долговременные сооружения, совпадающие с метаположением границы, также могут быть признаны межевыми знаками (стена здания, парапет, бордюр и т.п.), а в такие объекты должны выть вмонтированы условные знаки. Естественные природные объекты, со всей очевидность обозначающие физическую границу (река, побережье, утес) могут также признаваться межевыми знаками без дополнительного обозначения. Искусственные сооружения, не имеющие свойства долговременности (дороги, железные дороги, заборы), ни в коем случае не разрешается признавать межевыми знаками.

В общем праве права на квартиру, помещения традиционно не именуются правом собственности, поскольку на данном праве может находиться только земельный участок со всеми совокупными улучшениями. Однако развитие общественных отношений показало необходимость усиления защиты мелких собственников, имеющих возможность обладать лишь отдельными помещениями. Традиционная, договорная защита уже многих не устраивала. В практику вошло признание почти равных по объему с правом собственности прав на отдельные помещения или здания без права на земельный участок под именем пространственных прав (strata rights). Во всех правопорядках Австралии пользование сооружением на условиях сервитута или личного разрешения (license) не является основанием для формирования объекта недвижимости и его обособления. Некоторые штаты Австралии законодательно признают эти права необходимыми для регистрации, некоторые устанавливают правила, определяющие иные правовые гарантии для владельцев названных прав, например договорная защита. Таким образом, оформление прав на иные пространственные права (права, действующие на уровнях, параллельных поверхности земного участка, как например, пользование подземными и наземными сооружениями), зависит от общего правопорядка. Там, где требуется их регистрация, законодательно установлены и требования по их описанию.

Описанием строений занимается землемер. Документом, описывающим строение, является план строений (Sectional Plan). После удостоверения Главным землемером, этому плану придается такое же юридическое значение, что и документам технической инвентаризации в России.

В плане строений может быть описано одно или несколько строений, расположенных на одном земельном участке и принадлежащих одному лицу. Данный план показывает расположение здания в пределах участка и на отдельной схеме - взаимосвязь частей здания, которые являются (могут являться) объектами прав лиц – не собственников участка. Также даётся поэтажный расчет площадей, частей объекта, могущих быть в обороте раздельно, и доля содержания общего имущества, рассчитанная в отношении каждого помещения, нуждающегося в общем имуществе.

Требования к оформлению плана строений точно такие же, как и к оформлению плана земельных участков, хотя содержание сильно отличается, прежде всего, по точности описания недвижимости. При описании строений местоположение строений в координатах не измеряется, высота строений не измеряется.

Китай

Краткая историческая справка

С древних времен в Китае велись описи землевладений, которые не сопровождались никакими геодезическими измерениями. Попытка построить первый кадастр была предпринята в 30-х годах прошлого века. Как и в Иране, в Китае кадастр задумывался, прежде всего, как способ обеспечения земельной реформы и пополнения государственных доходов за счёт выявления объектов налогообложения.

После провозглашения КНР в 1951 году данные работы практически были свернуты. Впоследствии только в 1986 году был принят новый закон о кадастре земель, преследовавший все те же цели.

В 1998 году было официально разрешено иметь землю в частной собственности (ограниченному кругу лиц и в ограниченных местностях) и в связи с этим перед кадастром была поставлена дополнительная задача: обеспечение правовой защиты образуемых земельных участков. В городской застройке, как правило, допускается только аренда и на срок не более 70 лет, но, тем не менее, практика показала, что и данные права должны быть защищены кадастром.

Впервые кадастровая съемка была начата в крупнейших регионах в 1986 году.

К 2005 году кадастровая съемка была в целом завершена в отношении промышленных и густонаселенных районов Китая, которые составляют его четвертую часть. Однако поддерживать её в достоверном состоянии не хватает возможности из-за нехватки сотрудников, оборудования денежных средств, особенно в сельской местности и малых городах.

В настоящее время обсуждается возможность привлечения к пользованию кадастровыми сведениями всех заинтересованных лиц. Небольшая плата, которая бы при этом взималась, послужила бы укреплению кадастровой системы и её развитию.

Текущее положение

Примерно 90% землепользователей и собственников занимают землю на законных основаниях, из них примерно 60% земельных участков были обмерены по правилам, установленным законом о кадастре. Однако актуальность по многим объектам учёта технически затруднено.

Лица, участвующие в формировании объектов недвижимости

В Китае Министерство земли и природных ископаемых является ответственным органом в области землепользования, добычи природных ископаемых, регистрации прав, планирования использования земель. Данному Министерству подчинено государственное Бюро землеустройства и картографии, которое ответственно за картографические работы и кадастровую съемку, а также регистрацию прав.

Помимо организации названных работ Бюро занимается непосредственно силами своих сотрудников решением вопросов по ведению кадастрового учёта, определением технических стандартов съемки, требованием к аттестации землемеров и т.п. Подразделения данной службы наличествуют в каждом административном центре, которые находятся в двойном подчинении: Бюро и местных властей. Городские власти вправе передавать работу бюро другому ответственному органу и зачастую происходит совмещение двух и более организаций, занимающихся политикой в области земельных отношений: планирование, жилищной политики, распоряжения природными ресурсами – сочетанию бывают самыми разнообразными. В любом случае, именно эти органы осуществляют кадастровый учёт и регистрацию прав.

Большинство землемеров являются сотрудниками государственных картографических предприятий или подразделению Бюро картографии. До 1991 такая деятельность частными лицами вообще не осуществлялась. В настоящее время частные землемеры составляют очень незначительное число. Все землемеры или нанимающие их организации должны пройти аккредитацию при местных представительствах Бюро по картографии. Различие между государственными предприятиями и частными землемерами состоит в том, что предприятия могут получить лицензию на деятельность во всей провинции, а частный землемер – только в том городе, где получил аккредитацию. Сообщество картографов, землемеров, и учетных служащих представлены тремя профильными общественными объединениями.

Требования по образованию землемеров и кадастровых служащих законодательно не определено. Несмотря на то, что имеются и магистерские курсы, и курсы бакалавров, большинство служащих имеет среднее техническое образование, это объясняется необходимостью резкого увеличения числа служащих, которое недостижимо при высоких образовательных стандартах.

Соотношение понятий правообладатель - право – предмет права

В Китае земля определяется как собственность народов КНР, поэтому в чистом виде возникновении частной собственности не возможно. В то же время в сельской местности признаётся общая собственность крестьянского хозяйства на занимаемые им земли, близкая по своему правовому режиму к такой же разновидности общей собственности в России. Большая часть земель, а в городских условиях – все земли, являются лишь предоставленными в пользование на тех или иных условиях – безвозмездно для граждан, и на условиях аренды, для юридических лиц и предпринимателей. Также встречаются и разновидности вещных прав – залога, сервитута, прав добычи недр. Все основные права, за исключением собственности крестьянского хозяйства являются срочными и предоставляются на срок от 5 до 70 лет. Некоторые правопорядки, например шведский, не разрешает регистрировать временные права на землю, существующие менее 20 лет за их незначительностью. Однако в Китае, где такие права составляют значительную часть, подлежат регистрации. Соответственно, основной единицей учёта является не собственность (включая несколько земельных участков, объединенных под властью одного лица), а именно земельный участок.

Описание вновь создаваемых объектов недвижимости осуществляется по правилам, установленным законом о кадастре. Правовое регулирование данного вопроса не отличается большой подробностью вследствие нескольких причин. Во-первых, в Китае нет противоборствующих фигур собственников, чьи интересы должны быть защищены при землеустройстве. Во-вторых, государственный чиновник, проводящий съемку и действующий от имени государства, уполномочен решать мелкие межевые споры либо выносить спор о праве на рассмотрение органа власти, который в свою очередь вправе решить спор и о праве, не прибегая к судебному разбирательству. В-третьих, кадастровая съемка начиналась с чистого листа, так что во время проведения съемки никто не имел доказательства принадлежности той или иной части земельного участка тому или иному лицу, поэтому вопросы установления границ решались исходя из усмотрения землемера, который, как правило, следовал границе, признаваемой сторонами. Главнейшая мысль закона о кадастре заключается в том, что однажды признанная государством граница земельного участка не может быть произвольно изменена должна быть восстановлена по учётному местоположению. Вместе с тем, очевидно, что до завершения всех работ по первичной кадастровой съемке, в Китае существует необходимость признания прав и на те объекты недвижимости, которые существовали и до принятия Закона о кадастре.

Кадастровая система

Хотя при создании кадастра перед ним ставились две узкие задачи: налогообложение и управление землями, практическая работа показали необходимость расширения поставленных целей, что выразилось в поправках к названному закону. Ныне законодательно признана необходимость построения многоцелевого кадастра, главной целью которого провозглашается защита прав и обеспечение рационального планирования и использования земельных участков. В настоящее время кадастр действует как замкнутая административная система, поскольку заинтересованным правообладателям выдаётся выписка только о правах на участки, включающие кадастровые сведения, а внутренне взаимодействие между землемерами, кадастровыми служащими, регистраторами прав и планировщиками использования земельных участков, осуществляется, как правило, в пределах одной организации.

Картографическую основу для кадастрового учёта создавали на основе аэрофотоснимков, ортофотопланов, и уточненных топографических карт.

В Китае существует огромный разброс по технологиям составления кадастровых карт и допускаемым масштабам: 1: 1 000 000, 1:250 000 для пустынных и горных регионов; 1:50 000 и 1:10 000 для сельской местности и 1:500, 1:1000, 1:2000 для городской.

В Китае существует две системы земельного реестра, объединенного с реестром прав:

- для сельской местности, где разрешена собственность крестьянских хозяйств. В пределах данных участков строения отдельному учёту не подлежат – все, что находится в пределах таких участков, считается собственностью собственников участков, а для целей налогообложения совершенно не важны типы и количество построек крестьянских участках;

- для городской местности, в которой описывается не только земельный участок, но и находящиеся на нем строения, главным образом, имея в виду защиту жилищных прав граждан.

И та, и другая система должны быть основаны на ГИС-технологиях и автоматизированном ведении учёта, однако в действительности цифровые кадастровые карты имеются только в крупных городах.

В Китае воспринимают кадастровую систему как прообраз будущей системы пространственных данных, построенных на основе графических сведений о границах земельных участков. Сразу же было принято решение об одновременном ведении в составе кадастра и реестра земель и реестра прав. В некоторых провинциях Китая имеется успешный опыт совмещения планировочных документов и данных кадастра, который предполагается распространить на всю страну, однако до сих пор данный опыт не закреплен в законодательных установлениях.

В настоящее время содержание кадастра составляет графические и текстовые данные.

К графическим относятся сведения о местоположении:

- границ муниципалитетов;

- границ округов кадастрового деления и сфер ответственности между городским и сельским кадастром;

- границ земельных участков;

- местоположение зданий на земельных участках (за исключением сельского кадастра);

- местоположение сервитутов;

- наименование местности и адресные ориентиры;

- границ зон с ограниченным использованием;

- границы планировочных зон (в городах, где совмещено ведение кадастра и ведение планировочной документации);

- пунктов геодезической и опорной межевой сети, знаки административных границ или межевых знаков, топографические знаки.

К текстовым данным относятся:

- индексы кадастровых дел и положения кадастровых участков на дежурной кадастровой карте;

- уникальное описание участков и объектов недвижимости, в т.ч. номер;

- разрешенное использование земельного участка;

- вид прав и титульный владелец;

- тип зданий (сооружений);

- тип месторождений;

- название улиц и объектов местности;

- поясняющие или уточняющие сведения;

- имя муниципалитета;

- код кадастрового района;

- наименование планировочных документов (в органах местного самоуправления совмещающих ведение кадастра и ведение планировочной документации);

- номер дела;

- основание для регистрации прав;

- основания для регистрации объектов и т.п.

Образец китайской дежурной кадастровой карты приведен ниже (рис.12.11).

Рис. 12.11 Образец китайской дежурной кадастровой карты из провинции Гуандун

В отношении отдельного участка выдаётся кадастровый план, определяющий не только границы недвижимости, но также подтверждающий права на данный земельный участок (рис.12.12).

Обычно сведения кадастрового плана сводятся к следующему: описание местоположения земельного участка в сопоставлении со смежными участками, его адрес, находящиеся на нем объекты недвижимости, координаты поворотных точек, номер участка, разрешенное использование, вид права, площадь и т.п.

Рис. 12.12 Образец китайского кадастрового плана из провинции Гуандун

Что касается формирования земельных участков, то основные требования законодательства посвящены решению следующих вопросов:

- подготовке к проведению землеустройства (в части обязанности по получению данных, необходимых для землеустройства);

- требований по оформлению проектов границ;

Требования по формированию объектов недвижимости

Требования по формированию объектов недвижимости различаются в зависимости от того, подлежат ли описанию участки или строения.

- требования по согласованию проектов границ с заинтересованными органами и государственными органами. Средняя продолжительность формирования земельных участков в Китае составляет примерно четыре месяца, притом, что техническая часть длится в пределах двух месяцев после начала работ;

- требования по закреплению местоположения границ земельных участков;

- требования к образуемым земельным участкам не существуют, однако существует требования о разделе или объединении земельных участков, изменении их границ только с согласия государства, органы исполнительной власти которого проверяют соответствие предлагаемых операций с земельными участками планам государства по использованию данных земель и (или) целесообразности.

При подготовке землеустройства в обязательном порядке землемер должен запросить выписку из дежурной кадастровой карты относительно местности, в которой будет осуществляться землеустройство и составляется проект границ земельных участков (проект перераспределения участков - distributed map of parcels) на котором указывается положение проектируемого земельного участка относительно смежных.

Проект границ содержит в себе все значимые сведения, применительно к каждому участку, границы которых предполагается изменить, в том числе: проектируемее границы, схема преобразования участков, предположительные сроки проведения землеустройства, условия и обстоятельства его проведения (рис.12.13).

Рис. 12.13 Образец графической части китайского проекта границ земельных участков

Литва

Краткая историческая справка

Впервые описание земель в виде текстового реестра в XVI веке, а в XVII впервые осуществляются попытки графического описания земель. Однако законодательно данные попытки не были закреплены.

В 1861-1868 годах проводилось межевание в связи с проведением земельной реформы, что позволило в целом охватить съемкой всю Литву.

В 1911 кадастровая съемка была уточнена в ходе второй земельной реформы в Российской Империи. Эта система съемки оставалась в силе до 1940 года, до тех пор, пока в Литовской СССР не была национализирована вся земля.

В 1991 году была провозглашена частная собственность на землю и леса.

В 1992 году был принят закон о реестре прав, а в 1997 году было принято решение об объединении реестра прав и кадастра под началом государственного Центра регистрации.

В 2005 году принято решение об объединении баз данных реестра прав и реестра залогов, существовавших ранее раздельно.

В настоящее время был выявлен недочет использования двух методов определения местоположения границ (картометрический и межевания) для учёта в одном реестре, поскольку графическое описание участков накладывается друг на друга или существует с зазором. Также имеются трудности с определением адресов строений и участков, вследствие того, что единый адресный реестр не велся. Это также затрудняет перенесение в реестр прав имеющихся сведений БТИ. Нынешние задачи Центра регистрации направлены на устранение названных выявленных недостатков регистрационной системы.

Текущее положение

Все землепользователи и собственники занимают землю на законных основаниях, из них примерно 70% земельных участков были обмерены по правилам, установленным законом о кадастре.

Лица, участвующие в формировании объектов недвижимости

Центр регистрации осуществляет ведение кадастра и регистрации прав. Из-за небольшого размера страны существует всего 11 подразделений данного центра в административных центрах страны. Кроме названных задач Центр осуществляет массовую оценку, предоставление сведений о зарегистрированных объектах. Однако регистрация залога осуществляется вне рамок регистрации прав Главным залоговым учреждением.

Национальная земельная служба осуществляет методологическое руководство землеустроительными работами, но само в них не принимает участия. Деятельность землемеров подлежит лицензированию, осуществление которого осуществляется Национальной земельной службой. Условием лицензии является наличие соответствующего высшего образования и прохождения специального подготовительного курса.

В целом съемка осуществляется в основном силами частных компаний.

В Литве с 1994 года действует профессиональная организация геодезистов.

Соотношение понятий правообладатель - право – предмет права

В Литве концепция собственности близка к европейской: только земельный участок является «настоящей» недвижимостью, а остальное является его принадлежностью. Однако регистрация собственности на иные объекты допускается в некоторых случаях, когда речь идет о жилых помещениях, а также строениях, собственность на которые были приобретена в отдельности от собственности на землю. Собственником считается только тот, кто зарегистрировал свои права. Исключения делается по правам, возникшим до вступления в силу закона 1998 года.

Описание вновь создаваемых объектов недвижимости осуществляется по правилам, установленным законом о кадастре. Только объект собственности, прошедший учет может быть объектом регистрации прав и, соответственно, сделок. Каждому объекту прав присваивается свой уникальный код.

Кадастровая система

В Литве существует многоцелевой кадастр, задачами которого являются защита прав собственников объектов, поддержка рынка недвижимости и налогообложения. Сегодня кадастр становится важнейшим средством управления землями, оценки, территориального и отраслевого планирования.

Весь реестр ведется по единой системе для всей территории страны и для всех объектов учёта – земельных участков, зданий, помещений. Кадастровая база данных содержит все ключевые сведения, касающиеся недвижимого имущества, а именно: разрешенное использование, тип зданий, правовой титул и основания его возникновения, ограничения и обременения прав, включая сервитуты.

Формально кадастр и реестр прав были начаты как две независимые базы данных и, исторически, так и продолжают вестись. Однако между двумя базами установлены прямые и обратные ссылки, что позволяет воспринимать сведения из двух баз связанным образом. Планируется установить такие же связи с другими кадастрами (лесным, природоохранным, объектов культурного наследия), однако технически это в настоящее время затруднено – просто делается отметка о необходимости использовать данные того или иного кадастра для определенного участка, либо сведения этих кадастров «принудительно» повторяются в земельном кадастре.

В настоящее время содержание кадастра составляет графические и текстовые данные.

К графическим относятся сведения о местоположении:

- картографическую основу в цифровом виде (рис.12.14);

Рис. 12.14. Пример литовской дежурной кадастровой карты

- геодезическую и опорно-межевую сеть;

- границ округов местного самоуправления и самих поселений;

- границы и имена округов кадастрового деления;

- границ земельных участков и их кадастровый номер;

- координаты центроида зданий и их кадастровый номер;

- координаты осей линейных объектов и их кадастровый номер;

- рыночная и кадастровая стоимость объекта, и т.п.

К текстовым сведения кадастра и реестра прав относятся:

- индексы кадастровых дел;

- разрешенное использование земельного участка;

- вид прав и титульный владелец;

- тип зданий (сооружений);

- название улиц и объектов местности;

- имя муниципалитета;

- код кадастрового района;

- наименование планировочных документов (в органах местного самоуправления совмещающих ведение кадастра и ведение планировочной документации);

- номер дела;

- основание для регистрации прав.

Вывод

Из представленного обзора можно сделать несколько умозаключений.

Количество работы при построении кадастра и формировании объектов недвижимости зависит не столько от экономического положения страны и степени ее развития, сколько от её законов, признающих тот или иной объект недвижимостью и требующих особого подхода к её описанию и регистрации прав или передачи прав на неё. Для подтверждения этого довода ниже приводится статистика международной федерации геодезистов. Например, количество объектов недвижимости Кирибати и Непала на душу населения вдвое больше показателей Новой Зеландии и Китая и немного больше Швеции (рис.12.15).

Рис 12.15 Наличие земельных участков/прочих объектов недвижимости на 1 млн. населения.

Пропорционально к количеству объектов недвижимости в разных странах работает тем меньше сотрудников, чем качественнее является база данных кадастра и чем больше степень её автоматизации. Также можно отметить закономерность: чем дольше ведется кадастр на системной основе, тем меньше требуется участие юристов и все дела в основном ведутся землемерами. Например, Швеция и Австрия, давно автоматизировавшие свои кадастры нанимают для их поддержания в несколько раз меньше специалистов, чем в Германии или в Австралии (в расчёте и на душу населения и на один объект недвижимости) (рис. 12.16).

Каковыми бы ни были изначальные задачи кадастра в своём развитии, особенно после развития автоматизации, он имеет свойство, становится основой сначала юридических данных, увязанных с местоположением участка, потом статистических данных, а конечном итоге превращается в основу пространственных данных (Швеция, Новая Зеландия, Китай). Это легко объяснимо – ведь графическое систематическое описание участков, является трудоемким делом по сравнению с ведением простых баз данных. Именно поэтому существующие пространственные данные кадастра используются как основа геоинформационных систем, впитывающая данные других реестров, а не наоборот. Вновь создаваемые кадастры уже замышляются как многоцелевые (Литва, Китай). Это подразумевает гибкость кадастра, возможность безболезненного и без больших изменений в законодательстве уточнять объем и количество учитываемых сведений, а также возможность взаимодействия с другими базами данных.

=

Рис. 12.16. Количество специалистов землемеров/юристов, на 1 млн. населения.

Кадастровая система только тогда достигает эффективности, когда она едина для всей территории страны.

Формирование объектов определяется законом лишь тогда, когда объект является одновременно учётной единицей и единицей права и налогообложения.

Формирование объектов не должно быть осуществлено с различной степень точности для однородных объектов, иначе это приводит к противоречивости данных кадастра (Литва).

Формирование объектов недвижимости и их учёт должен соответствовать потребностям общества и его техническим возможностям. Завышенные требования при учреждении кадастра вынуждено пересматривались в сторону их упрощения или не исполнялись (Китай). Важным источником поддержания кадастровых систем является плата за пользования кадастровыми сведениями (Швеция, Новая Зеландия), а также налаживания безвозмездного обмена с основными участниками формирования объектов недвижимости ( Китай). Что касается формирования объектов недвижимости, то выписка за текущими сведениями кадастра должна восприниматься и как мера, способствующая качественному описанию объектов недвижимости, и как мера, позволяющая поддержать кадастровую систему.

Кадастр не может быть скудным, т.е. содержать сведения об одних объектах недвижимости. Опыт Китая, Литвы, вынужденных в разное время расширять перечень учётных данных приводит к этой мысли. По крайней мере, в кадастре должны быть исчерпывающие сведения для формирования объекта недвижимости: сведения о геодезической и опорно-межевой сети, архив землеустроительных действий и преобразований участка, сведения о правообладателях и титулах владения, сведения о способе закрепления местоположения границы, желательны сведения о топографии, а в случаях, если ведется учет строений, также о строениях – местоположении, типе, и т.п.).

Описание объекта недвижимости и земельного участка всегда отличается в том смысле, что описание строений регулируется менее подробно и без дополнительных правовых гарантий, которыми сопровождается описание земельных участков. Это легко понять: строение уже имеет физические границы, тождественные юридическим и объективно и субъективно нет вероятности нарушения прав других лиц, при условии, что строение возведено на законных основаниях. В то время как при установлении границ земельного участка происходит не только их описание, но и, прежде всего, определение на местности образования новой вещи. Именно по этим причинам в странах, где землеустройство имеет глубокие корни (Швеция, Германия, Австрия, Бельгия) традиционно большое внимание отдается способу и форме объективизации границ (форма знака, согласование границы, восстановление границы и т.п.). В новых кадастровых системах (Литва, Китай) использовавших в основном картометрический способ определения местоположения границ земельных участков таким вопросам придаётся меньшее значение.

Страны, проводящие всеобщее межевание, не основанное на заявительном принципе, показывают за один и тот же отрезок времени гораздо лучшие показатели наполняемости кадастровыми данными, чем страны производящие межевание только по заявлению. Так, Литва, начавшая систематическое межевание в начале 90-х годов прошлого века вплотную подошли к полному кадастровому описанию страны, в то время как в Китае, использовавшем заявительный принцип, за то же время сделано менее половины необходимого объема работ.

Формирование земельных участков ни в одной стране не является быстрым делом. В тех странах, где существует техническая и организационная возможность осуществить формирование новых участков за несколько дней, существуют сроки для соблюдения демократического порядка согласования интересов заинтересованных лиц (Швеция, Германия, Бельгия). В других странах, где еще не сложилось большое почтение к собственности ( Китай) технически и организационно не возможно провести быстрое формирование земельных участков, а при этом время согласований сокращено или такие согласования отсутствуют. В целом, несмотря на разницу в организационных и технических условиях, землеустройство длится примерно одинаково - 2-4 месяца.