8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Для создания рынка недвижимости, раз­вития ипотеки, упорядочения земельных и гражданских правоотношений необходимо обеспечить переход от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды, а также сократить государствен­ную монополию на земельном рынке⁵⁶. Такая форма права, как постоянное (бессрочное) пользование зе­мельными участками (ПБП), была и остает­ся по настоящее время преобладающей для большинства предприятий и организаций.

Федеральным за­коном от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации» прямо была предусмотрена обязанность всех юриди­ческих лиц (за исключением органов го­сударственной власти и органов местного самоуправления, государственных и муни­ципальных учреждений, а также казенных предприятий) сначала до 1 января 2004 года, потом до 1 января 2006 года, затем до 1 января 2008 года, позднее – до 1 января 2010 г. переоформить право ПБП своих земельных участков на право собс­твенности или право их аренды.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009), юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года.

Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ⁵⁷, который вступил в силу 31 октября 2007 года, значительно снизил выкупную стоимость земельных участков под приватизированными предприятиями.

Законом № 212-ФЗ установлены два механизма определения цены продажи земельных участков:

1. с более низким максимальным уровнем цены (действует до 1 января 2012 г.);

2. предел цены - 100 % кадастровой стоимости (действует после 1 января 2012 г.).

Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года

До 1 января 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется:

1. На наибо­лее льготных условиях следующим лицам:

- коммерческим организациям и ин­дивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками распо­ложенных на таких земельных учас­тках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо ре­конструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строе­ния, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

- гражданам и некоммерческим органи­зациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооруже­ний, если право собственности ука­занных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федераль­ными законами для указанных собс­твенников не установлен иной поря­док (например, по правилам так называемой «дачной амнистии») при­обретения земельных участков в собс­твенность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена уста­навливалась субъектами РФ в пределах:

- 20 % от ка­дастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек;

- 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

При этом до установления субъектами РФ цены земельного участка применялась наибольшая для соответствующей местности цена зе­мельного участка.

2. Правила определения цены прода­жи земельных участков до 2012 года тем лицам, которые не указаны в пункте 1 (т.е. гражданам и некоммерческим органи­зациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооруже­ний, если право собственности ука­занных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло после вступления в силу ЗК РФ), но которые в тоже время являются собственниками зданий, строений, сооружений, располо­женных на земельных участках, находящих­ся в государственной или муниципальной собственности.

Такие лица приобретают со­ответствующие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ в зависимости от численности населения населенных пунктов (сохранены правила определения цены продажи, которые были установлены в ста­рой редакции). При этом до установления субъектами РФ цены земельного учас­тка должен применяться минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади зе­мельного участка. Таким образом, расчет цены выкупа земельных участков должен производиться путем умножения площади земельного участка на налоговую ставку, устанавливаемую для расчета земельного налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в соответствии с Налоговым кодексом РФ, и на крат­ность размера налоговой ставки, установ­ленную субъектом РФ⁵⁸.

Кроме того, Законом № 212-ФЗ определены особеннос­ти установления цены продажи земельных участков в городах Москве и Санкт-Петер­бурге с целью предотвращения получения спекулятивного дохода от продажи приоб­ретенных по льготным условиям земельных участков при перепрофилировании объ­ектов недвижимости, влекущем кратное увеличение стоимости земли (например, производственные объекты недвижимости сносятся или реконструируются и вместо них появляются торговые или офисные цен­тры).

Так, в городах, численность населения которых составляет более 3 миллионов че­ловек, одновременно с приобретением ука­занными в пункте 1 лиц в собственность земельных участков, органы госу­дарственной власти могли устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, располо­женных на соответствующем земельном участке.

Установление и снятие такого запрета осуществлялось в порядке, предусмотрен­ном законами субъектов РФ по заявлению собственни­ка участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80 % от кадастровой стоимости зе­мельного участка.

Цена продажи земельных участков после 1 января 2012 года

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собс­твенникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной ор­ганами исполнительной власти и органами местного самоуправления соответственно⁵⁹. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается:

- в отношении земельных участков, на­ходящихся в федеральной собствен­ности, - Правительством РФ;

- в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на ко­торые не разграничена, - органами го­сударственной власти субъектов РФ;

- в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собс­твенности, - органами местного само­управления.

При этом установлено, что указанная цена земельных участков не должна пре­вышать их кадастровую стоимость, а до установления Правительством РФ, органом государственной влас­ти субъекта РФ или ор­ганом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадас­тровой стоимости.

При этом установлено, что переоформить право ПБП земельными участками, на которых рас­положены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодо­рожные линии и другие подобные сооруже­ния (линейныe объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность, юридические лица могут до 1 января 2015 года. Предполагает­ся, что до 2015 года будет решен вопрос о возможности переоформления права ПБП земельными участками, на которых рас­положены линейные объекты на условиях сервитута (в настоящее время такая воз­можность законодательством не установ­лена), что значительно снизит издержки на переоформление права ПБП соответствую­щих юридических лиц.

В соответствии с Законом № 212-ФЗ с 1 января 2013 года вступит в силу статья 7.34 Кодекса РФ об админис­тративных правонарушениях, устанавлива­ющая административную ответственность в виде штрафа в размере от 20 до 100 тысяч рублей за нарушение юриди­ческими лицами установленных земельным законодательством сроков и порядка приобретения или пере­оформления права ПБП земельными участ­ками на право их аренды.

Размер арендной платы при переоформлении юридическими лицами права ПБП земельными участками

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, ус­танавливаются соответственно Правитель­ством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления⁶⁰.

Также, установлено, что порядок определения размера арендной платы за использование земельных участ­ков, государственная собственность на ко­торые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъек­тов РФ (та же особен­ность, что и при определении цены продажи после 1 января 2012 года).

При переофор­млении юридическими лицами права ПБП земельными участками размер арендной платы на год устанавливается:

- в пределах 2 % от кадаст­ровой стоимости арендуемых земель­ных участков;

- в пределах 0,3 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сель­скохозяйственного назначения;

- в пределах 1,5 % от ка­дастровой стоимости арендуемых зе­мельных участков, изъятых из оборо­та или ограниченных в обороте.

Необходимо подчеркнуть, что установленные пра­вила определения размера арендной платы относятся только к случаям переоформления юридическими лицами права ПБП зе­мельными участками на право их аренды.

­ В остальных случаях арендная пла­та может определяться тремя способами:

1) по ставкам, указанным оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости зе­мельного участка с учетом того, что такой участок не может быть отчужден на откры­том рынке недвижимости как свободный, а также может быть предоставлен в арен­ду только собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения. При этом указанное обстоятельство должно быть отражено в техническом задании на оценку для це­лей передачи в аренду;

2) исходя из ставок, установленных нор­мативными правовыми актами (например для РЖД, комплексной застройки);

3) по результатам торгов.

Процесс разграничения го­сударственной собственности на землю существенно ускорился в результате принятия федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ⁶¹.

Ключевым изменением стало принци­пиальное разделение земельных участков, находящихся в государственной собствен­ности, на две группы:

Группа 1 - земельные участки, которые в целях разграничения государственной собственности на землю отнесены к со­ответствующему уровню публичной собс­твенности - собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ, собственности посе­лений, городских округов, муниципальных районов.

При этом распоряжение такими земельными учас­тками, если иное не предусмотрено федеральным законом, осуществляется после государственной регистрации права собс­твенности на них. Таким образом, для по­лучения возможности распоряжаться ука­занными земельными участками остается только осуществить государственную ре­гистрацию права собственности на них.

Группа 2 - земельные участки, государс­твенная собственность на которые не раз­граничена. К таким земельным участкам, в частности, относятся земельные участки под объектами недвижимости, находящи­мися в частной собственности (в том чис­ле приватизированными), и земли, права на которые подлежат переоформлению. В связи с тем, что такие земельные участки в большинстве случаев подлежат продаже в частную собственность, разграничение государственной собственности на такие земельные участки являлось нецелесооб­разным.

Распоряжение земельными участка­ми, государственная собственность на ко­торые не разграничена, осуществляется в большинстве случаев органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, причем для этого не требуется государственная регистрация права собственности на такие земельные участки.

В целях разграничения государственной собственности на землю(в ред. Федерального закона от 07.05.2009 N 91-ФЗ):

1. К федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

2. К собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

3. К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

4. К собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах 2 и 3 и расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

Распределение доходов от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена

Стимулировать органы власти муни­ципальных образований к активизации и завершению процесса переоформления прав на земельные участки призван Фе­деральный закон от 26 апреля 2007 года № 63-ФЗ⁶², согласно которому в поль­зу бюджетов муниципальных образований осуществляется распределение доходов между бюджетами различных уровней бюд­жетной системы РФ, полученных от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В частности, в Бюджетном кодексе РФ на пос­тоянной основе закреплены единые правила и нормативы распределения дохо­дов от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, независимо оттого, предоставляется земельный участок в аренду или продается в собственность, предназначен для жилой застройки или иного использования.

В отношении земель, отнесенных в целях разграничения государственной собствен­ности на землю к федеральной собствен­ности, собственности субъектов РФ и собственности поселений, го­родских округов, муниципальных районов, ­100 % средств от распоряжения соответствующими земельными участками зачисляются в соответствующие бюджеты.

Норматив распределения доходов от арендной платы и от продажи земельных участков, госу­дарственная собственность на которые не раз­граничена:

1. В границах городского округа:

- в бюджеты субъектов РФ - 20 %

- в бюджеты городских округов - 80 %

2. В границах поселений:

- в бюджеты муниципальных районов - 50 %

- в бюджеты поселений - 50 %

З. На межселенных территориях:

- в бюджеты муниципальных районов - 100 %

4. В городах федерального значения Москве и Санкт- Петербурге (являются субъектами РФ):

- в бюджеты этих городов - 100 %, если их законами (как субъектов РФ) не установлено иное.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность.