Определение стоимости объекта оценки с позиции доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Обоснование отказа от применения доходного подхода

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Доходный подход для оценки не применялся вследствие недостаточности достоверной информации о величинах позволяющих прогнозировать будущие доходы, связанные с объектом оценки.

Определениестоимости объекта оценки с позиции затратного подхода

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Обоснование отказа от применения затратного подхода

Применительно к оценке земельного участка несельскохозяйственного назначения, затратный подход не имеет самостоятельного значения, т.к. земля является естественным ресурсом, не требующим особенных затрат на создание. Это же положение верно и для земельного участка сельскохозяйственного назначения, которые не используются для выращивания культур на момент оценки, т.к. невозможно рассчитать производительность и нормативную урожайность, которую можно получить с оцениваемых земельных участков, не располагая данными о бонитировке почв, для чего требуется специальное исследование почвоведа. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются при расчете стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод остатка). Поэтому затратный подход при определении стоимости земельного участка применен не был.

Определение стоимости объекта оценки с позиции сравнительного подхода

Метод сравнимых продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

Далее приведен обзор предложений по продаже земельных участков на праве собственности и на праве аренды в городе Альметьевск коммерческого назначения на дату оценки.

Таблица 13 . Обзор земельных участков, предложенных к продаже на дату оценки, для расчета стоимости

	Объект оценки №1	Объект оценки №4	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Наименование	земельный участок с кадастровым номером	земельный участок с кадастровым номером 16:45:020143:472	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Описание	Участок застроен, согласно целей и задач оценки, оценивается как условно свободный	Участок застроен, согласно целей и задач оценки, оценивается как условно свободный	Участок свободный, без улучшений	Участок свободный, без улучшений	Участок застроен, согласно целей и задач оценки, оценивается как условно свободный
Местоположение	Республика Татарстан г.Альметьевск	Республика Татарстан г.Альметьевск пересечение ул.Ленина-Зарипова	Республика Татарстан г.Альметьевск	Республика Татарстан г.Альметьевск пгт Нижняя Мактама	Республика Татарстан г.Альметьевск мкр Урсала
Цена предложения, руб.			1 600 000	483 200	480 000
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Аренда	Собственность
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Дата предложения	июнь 2014	июнь 2014	Апрель 2014	Апрель 2014	Апрель 2014
Общая площадь, кв.м.	12 507	10 000	10 000	3020	3000
Подъездные пути	хорошие	хорошие	хорошие	хорошие	хорошие
Разрешенное использование	коммерческое	коммерческое	коммерческое	коммерческое	коммерческое
Источник информации			http://www.avito.ru/almetevsk/zemelnye_uchastki/uchastok_61.5_sot._promnaznacheniya_278773057	http://www.avito.ru/almetevsk/zemelnye_uchastki/uchastok_68_sot._promnaznacheniya_274368796	Газета «Из рук в руки»
Стоимость 1 кв.м/руб.	160	150	160	170	150

Итого: рыночная стоимость объекта оценки №1: земельный участок с кадастровым номером. с учетом округления, с учетом НДС, составляет: 2 000 000 (Два миллиона) рублей 00 копеек.

Итого: рыночная стоимость объекта оценки №4:, земельный участок с кадастровым, с учетом НДС, составляет: 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.