2.4.3.Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход применяется в следующей последовательности:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения

Обоснование отказа от применения доходного подхода

Доходный подход не использовался, поскольку объекты оценки не являются обособленными источниками дохода, так как являются лишь отдельным звеном в цепочке финансово хозяйственной деятельности. На основании выше сказанного Оценщик счел некорректным применение доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.

5. Расчет рыночной стоимости земельных участков

Земельный участок рассматривается как свободный от улучшений и доступный для наилучшего использования.

При оценке рыночной стоимости земельного участка руководствуются теми же принципами и применяют те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости.

Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса, хотя в практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений.

Такой подход объясняется сложностью учѐта многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обуславливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно просто подающейся измерению.

В основе оценки рыночной стоимости земельного участка лежат экономические принципы:

отражающие позицию пользователя;

связанные с земельным участком и его улучшениями (зданиями, сооружениями);

связанные с рыночной средой;

принцип наиболее эффективного использования.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости обычно используют три основных подхода, принятых стандартами, обязательными для применения в РФ:

затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение об итоговой величине рыночной стоимости объекта.