2.Анализ объекта оценки

3.1. Структура активов оцениваемого предприятия

При ознакомлении с предприятием, эксперт выявил, что на дату оценки среди активов присутствовали: объекты недвижимого имущества: земельные участки, мебельный салон и незавершенный строительством объект – входят в состав внеоборотных активов. Данные о структуре активов получены на основании интервью с представителем ООО « З», а также предоставленных документов.

1. Недвижимое имущество :

- земельный участок с кадастровым номером 16:, общей площадью 12507 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г.Альметьевск

- мебельный салон, назначение нежилое,

- незавершенный строительством объект, общая площадь застройки кв.м., степень готовности 2 этап строительства, кадастровый номер 16:, адрес: РТ г.Альметьевск

- земельный участок с кадастровым номером 2 , общей площадью 10 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г.Альметьевск

В настоящее время предприятие ведет производственно-хозяйственную деятельность.

При ознакомлении с объектами имущества, к осмотру представлены:

- вышеуказанные объекты недвижимого имущества -

Таким образом, в рамках настоящего исследования, оценке подлежат права на недвижимое имущество.

Стоимость других активов для расчета чистых активов и доли в уставном капитале общества, принята экспертом на основании данных бухгалтерской отчетности.

Стоимость дебиторской и кредиторской задолженности принята на основании данных бухгалтерского баланса, т.к. данных для оценки на дату 02.06.2014 г. не представлено, изучая материалы дела, проблемной дебиторской задолженности не выявлено.

3.2. Анализ рынка объектов недвижимости, его структуры и объектов

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В ходе анализа состояния рынка изучена информация специализированных изданий г. Альметьевск, проведено телефонное обследование городских агентств недвижимости (табл. 4).

Таблица 4 – Информационные издания, агентства недвижимости г. Альметьевск, владеющие информацией о рынке недвижимости г. Альметьевска Республики Татартан

№	Название	Телефон	Адрес	E-mail	Сайт
	Газета «С Вами»	35-04-77; 43-42-08	423450, РТ, г. Альметьевск, ул. ул.Промышленная, 2а	svami16@mail.ru	http://www.svami16.ru
	Газета «Знамя труда»	8 (8553) 32-59-76	423450, РТ, г. Альметьевск, ул. Марджани, д. 82
	Газета "Экспресс Недвижимости".	37-07-47, 37-07-48	423450, РТ, г. Альметьевск, ул. Шевченко, д.48
	Агентство недвижимости «Стеллс Медиа»	(8553)355-255	423450, РТ, г.Альметьевск, Чехова, 23	ooo-stmedia@mail.ru
	Агентство недвижимости «ООО "Монолит +"»	8(8553)-32-64-26	423450, РТ г.Альметьевск ул. Белоглазова, д. 131, кв.1	info@monolit-a.ru
	Агентство недвижимости «ООО " Ярмарка Жилья"»	88553 38 00 83, 40-54-01	423450, РТ г.Альметьевск ул. Чехова д. 29	u-vostok@mail.ru
	Агентство недвижимости «Ваш дом»	(8553) 25-96-06, 40-25-00, 41-25-00	г. Альметьевск, ул. Маяковского, 49-3	zulyasim@mail.ru
	Агентство недвижимости «Профессор недвижимости»	(8553) 38-41-41	г. Альметьевск, ул. Ленина, 105

В результате был составлен следующий аналитический обзор:

Обзор рынка нежилых зданий в г. Альметьевск:

Обострение конкуренции между торговыми точками, торговыми сетями и  банками вынуждает многих участников данной деятельности расширяться и открывать новые места для своей деятельности, переходить на новые,  современные качественные площади, в частности, к предоставлению своих услуг в торговых центрах и комплексах. Сейчас мы видим процесс вытеснения торговли из ларьков, палаток и рынков. Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом является сегмент торговых помещений в торговых центрах.  

На рынок коммерческой недвижимости торговые центры выводятся путем нового строительства, а также активно перепрофилируются здания изначально не  коммерческого функционального назначения. Продолжается тенденция появления все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание.  В последнее время наполнение торгового комплекса операторами происходит еще до момента ввода в эксплуатацию. Можно отметить тенденцию увеличения спроса на коммерческую недвижимость в торговых центрах. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м. Мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м. 

 На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. Развитие местных торговых сетей и продолжение экспансии московских и иностранных торговых сетей будет предопределять рост спроса на рынке торговых центров, спрос на торговые помещения будет все более смещаться в сторону укрупнения арендуемых торговых площадей. Продолжают свою экспансию торговые сети, доля которых в товарообороте растет и составляет уже более трети.  

Большой рост объема ввода новых площадей (около 80%) наблюдается в сегменте бизнес-центров класса «А». Этот прирост в основном обеспечен за счет строительства новых бизнес-центров. Незначительный прирост объема ввода новых площадей сегмента бизнес-центров класса «С» объясняется тенденцией рынка, в силу его развития, к насыщению более качественными офисными помещениями и соответственно понижению спроса на площади более низкого качества. В большинстве случаев прирост офисных площадей класса «С» обеспечивается не за счет строительства новых бизнес-центров, а за счет перепрофилирования и реконструкции зданий, производственных помещений и др.  

Тенденции рынка офисных площадей можно охарактеризовать растущим спросом, связанным с ростом доходов компаний, приходом на рынок новых московских и иностранных фирм. Все эти факторы влекут за собой повышение требований к качеству офисных площадей и их размерам. Под качеством подразумевается не только отделка, но и наличие технического оснащения, дополнительных услуг . На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются помещения следующих размеров:

В классе «А» большая часть заявок приходится на площади 200-300 кв. м

В классах «В» и «С» площади от 50 до 200 кв. м, затем следуют площади размерами до 50 кв. м.

Рынок продажи коммерческой недвижимости начинает только формироваться и цены разняться не только по классам, а от того, что нет единой цены и классификаций как в крупных городах. Большую роль в цене играет месторасположение объекта коммерческой недвижимости.

Купля-продажа производственно - складских помещений

В процессе исследований рынка предложений к покупке производственно-складских помещений было выявлено следующее:

Среднерыночная стоимость 1м² на вторичном рынке коммерческой недвижимости в г. Альметьевск составляет 12 000 – 16 000 рублей;

Обзор рынка Обзор рынка земельных участков коммерческого назначения

Рынок земельных участков г.Альметьевск находится в стадии становления. Активное развитие в 2007 ― 2008 гг. сдержал мировой финансовый кризис. В области, как и во многих других регионах, в 2009 ― начале 2012 гг. наблюдается ситуация централизации. Потенциальный покупатель в условиях кризиса старается приобрести объект, который не потребует значительных последующих инвестиций по максимально выгодной цене.

В Альметьевском районе активно развивается агропромышленный комплекс (АПК), поэтому наибольшим спросом на рынке земельных участков пользуются земли сельскохозяйственного назначения. Спрос формируют федеральные и региональные инвесторы, а также иностранные компании. Главное, что привлекает инвесторов, в том числе иностранных, это заинтересованность администрации в развитии АПК, поддерживающей их организационно и финансово, а также относительно невысокая стоимость земли в области.

Достаточно высок спрос на земельные участки под ИЖС и коммерческую застройку, при этом наиболее интересны для потенциальных покупателей участки, расположенные в пригороде и в центре города, характеризующиеся хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологией. Наименьшим спросом на рынке земельных участков Альметьевского района пользуются земельные участки промышленного назначения.

Мировой финансовый кризис существенно снизил активность потенциальных покупателей, однако в конце 2009 г. ― 2014 г. специалисты агентств недвижимости и частные риэлторы начали отмечать увеличение количества заявок на покупку как небольших участков для ведения малого и среднего бизнеса, так и крупных наделов площадью несколько сотен гектар. Данная тенденция может свидетельствовать о постепенном оживлении рынка.

Предложение земель промышленного назначения ограничено. Большее число предложений сосредоточено в Альметьевском районе. Исполнителем был проанализирован ряд предложений, представленный, в основном, небольшими земельными участками под строительство промышленных объектов, складов, многофункциональную застройку, строительство объектов придорожного сервиса. Диапазон цен предложений достаточно широк ― от 1 440 до 10 000руб./кв. м.

В процессе исследований рынка недвижимости г.Альметьевск и Альметьевского района, в частности предложений к покупке земельных участков было выявлено следующее: ценообразующие факторы формируются под влиянием рынка земельных участков в г.Альметьевск.

Основными ценообразующими факторам для земельных участков коммерческого назначения в г.Альметьевск являются:

- качественные характеристики самого участка - такие как форма, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, соседство, видовые характеристики (назначение). Диапазон цен ввиду качественных характеристик всегда определяется индивидуально. Как правило, из-за различий в коммуникациях, разница в стоимости равна стоимости проведения тех или иных коммуникаций на участок. Что же касается соседства, то здесь всё индивидуально. Например, земельный участок производственного назначения в г.Альметьевске (с учетом нежилых зданий в неудовлетворительном состоянии, всех коммуникаций не участке) по состоянию на май 2014 г. собственники не смогли реализовать и по 100 000 руб./ сот., виду соседства участка с городским моргом;

- площадь земельного участка. Как правило, земельные участки меньшей площади легче продать, чем большей. Однако действие данного фактора относительно. Например, земельные участки под ИЖС продаются со скидкой до 30% в зависимости от приобретаемой площади, начиная от 30 соток. Для земель под коммерческое использование, площадь зависит от целевого назначения участка. Например, для строительства небольшого магазина, достаточно около 10 соток, в то время как для строительства торгового центра в несколько этажей, требуется площадь застройки от 100 соток. Однако прибыль, приносимая торговым центром, на 1 кв.м. площади, может быть выше в разы. Таким образом, скидка за объем может быть «надбавкой», и зависит от индивидуальных характеристик земельного участка, целевого назначения. Земли с/х назначения с увеличением площади, наоборот, повышаются в цене.

- месторасположение. Помимо качественных характеристик, на стоимость земельного участка оказывает влияние месторасположение. Наиболее высока стоимость земельных участков в историческом центре города – район ул. Ленина, ул, Радищева и т.п. Для г. Альметьевк разница в стоимости, в зависимости от месторасположения, достигает до 100% между земельными участками на периферии города и в историческом центре;

- возможность торга. Как правило, все земельные участки предлагаются к продаже с учетом скидки на торг. В зависимости от срочности продажи, месторасположения земельного участка, скидка на торг составляет от 3% до 10%. Минимальная скидка присутствует при продаже земельных участков в центральном районе, т.к. свободных для продажи земельных участков очень мало, ввиду плотной застройки города, земельные участки высвобождаются путем сноса ветхих строений или выбытия земельных участков из производственного процесса путем закрытия производств.

- Передаваемые права на недвижимость. Земельные участки для коммерческого использования передаются как на праве собственности, так и на праве аренды. В собственности земельные участки продаются, в большинстве случаев, частными лицами. В аренду земельные участки предоставляются муниципальным образование г.Альметьевск для строительства многоэтажных жилых домов, общественных центров и объектов. Стоимость аренды меньше, чем полное право собственности, однако также отличается в разы в зависимости от площади, целевого назначения земельного участка, объектов строительства.

- Условия финансирования и условия продажи. Разница в стоимости в зависимости от условий финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую при продаже в рассрочку, стоимость земельных участков, как и других объектов недвижимости, выше до 10%.

- Состояние рынка: Земельные участки, как ожидали многие потенциальные покупатели, в кризисное время подешевели, но незначительно, т.к. ряд собственников, ввиду низкого спроса попросту сняли свои участки с продажи. Таким образом, стоимость земельных участков в 2010 и 2012 году держалась на одном уровне. В 2013 году, земельные участки подорожали уже в первом квартале до 30%, по сравнению с осенью 2013 года, и далее в течение года так же стоимость их возрастала.

- местоположение: по данным риелторских агентств, и данных из личной базы Оценщика, стоимость земельных участков в административных районах г. Альметьевск различна, и чем ближе к центральной части города расположен участок, тем, как правило, он дороже.

Так, на территории г.Альметьевск, стоимость земельных участков можно для коммерческой застройки выразить в диапазоне от 100 000 рублей до 1 000 000 рублей за сотку, в зависимости от назначения земельного участка и локального месторасположения. Земельные участки под капитальным зданием магазина, расположенные на первой линии застройки в оживленных, проходимых местах, как правило, дороже, чем для производственной деятельности на окраине города и т.п..Земельные участки, расположенные в историческом центре г. Альметьевск имеют свой порядок цен. Стоимость земельных участков в г.Альметьевск, где расположены объекты оценки, находится в диапазоне от 100 000 рублей до 500 000 руб. за сотку. Стоит отметить, что реализации подлежат не только земельные участки на праве собственности, но и на праве аренды. При этом, в зависимости от привлекательности земельного участка, стоимость права аренды может приближаться нулю, а может и незначительно отличаться от стоимости права собственности.

- Экономические характеристики земельного участка связаны с его локальным месторасположение, возможностью извлекать доход от использования самого участка. Стоимость в зависимости от данного фактора формируется в зависимости от ожиданий продавца, данный фактор влияет в каждом отдельном случае по-разному.

- Использование. Самые дорогие земельные участки – участки, предназначенные для многоэтажного строительства, строительства торговых объектов, офисной недвижимости, АЗС. Земельные участки для производственного и промышленного использования, под паркинги, стоянки и пр., как правело, от 30 до 50% дешевле, чем для строительства коммерческих объектов.

В целом, можно отметить, что предложение по продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Альметьевск носит ограниченный характер. Поэтому стоимость часто продиктована не только конъюнктурой рынка, а потребностями продавца, ввиду ограниченности предложений по продаже земельных участков, особенно в центральной части города.