3.4. Расчет рыночной стоимостинежилых помещений

3.4.1.Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода

Затратный подход является одним из стандартных подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует праву собственности и равна сумме максимальной рыночной стоимости выгод от существующих прав собственника зданий на земельный участок, находящийся у собственника зданий в собственности, с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования, к которой прибавляется стоимость затрат на воспроизводство улучшений, аналогичных объекту оценки, с учетом возможного внешнего износа, физического состояния и функциональной пригодности, т.е. с учётом накопленного износа. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения. Восстановительная стоимость - стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта в текущих ценах на дату оценки, из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание. Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется в текущих ценах на дату оценки, как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, так и косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора)..

Порядок оценки в общем случае включает следующие этапы:

1. Определение затрат на воспроизводство или стоимости замещения объектов недвижимости. 2. Установление (расчет) всех видов износа, расчет величины накопленного износа.

3. Определение разности стоимости нового строительства и рассчитанного накопленного износа.

Для расчета стоимости нового строительства объекта используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости  - УПВС. В соответствии с общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты связанные со строительством,  равные полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта. Порядок применения сборников УПВС регламентируется Техническими частями к сборникам и разделам сборников УПВС, Общими частями по применению Сборников УПВС (1970, 1971 г.), Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании Сборников УПВС (Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.).

Определение затрат на воспроизводство улучшений

Стоимость затрат, необходимых для воспроизводства определяется как затраты на создание улучшений с учетом накопленного износа.

Стоимость затрат, необходимых для воспроизводства улучшений (Сулучш) с учетом накопленного износа (Ин) в затратном подходе определяется по формуле:

Для определения затрат, необходимых для воспроизводства улучшений (С2012) исследуемого объекта используется три метода:

Метод удельных затрат на единицу площади или объёма – заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы.

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас и т.д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчёта предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Оценщик считает корректным определить стоимость затрат на воспроизводство производственных зданий как сумму издержек на воспроизводство аналогичных объектов с использованием базы данных об укрупненных показателях стоимости строительства типовых зданий. Оценщик полагает, что при строительстве не возникнет существенных отличий реальных затрат от уровня учтённого в справочных стоимостных показателях.