- •II раздел. «Организация оценки».
- •2.1. Анализ ценообразующих характеристик объекта оценки.
- •2.2. Характеристика доходной недвижимости, потоки доходов.
- •2.3. Методы капитализации дохода.
- •2.4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного способа использования для анализа объекта недвижимости и имущества.
- •2.5. Организация процесса оценки объекта недвижимости и имущества.
- •2.6.Работа по техническому освидетельствованию объекта недвижимости и имущества.
- •2.7. Оценка, анализ рынка к которому относится объект оценки, государственная система учета земель и имущества.
- •2.8. Определение итоговой величины стоимости объекта.
- •2.9. Оценка стоимости объекта доходным методом.
- •2.10. Заключительное решение о стоимости объекта.
II раздел. «Организация оценки».
2.1. Анализ ценообразующих характеристик объекта оценки.
Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:
- местоположение:
- округ, микрорайон;
- местоположение в микрорайоне;
- преобладающая застройка микрорайона;
- транспортная доступность;
- обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);
- объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);
- обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);
- объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;
- объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;
- состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:
- тип здания;
- год постройки;
- материал наружных стен;
- материал перекрытий;
- состояние здания (субъективная оценка);
- техническое обеспечение здания;
- организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
- количество этажей в здании;
- состояние подъезда (субъективная оценка);
характеристика оцениваемой квартиры:
- этаж расположения;
- площадь, кв. м: общая / жилая;
- количество комнат, их площадь, кв. м;
- площадь кухни, кв. м;
- санузел;
- высота потолков, м;
- лоджия (балкон);
- вид из окон;
- дополнительные системы безопасности;
- состояние объекта (субъективная оценка);
- видимые дефекты внутренней отделки;
- данные о перепланировке.
2.2. Характеристика доходной недвижимости, потоки доходов.
Расцвет бизнеса рантье в столице наступит, когда ставки по ипотеке станут сопоставимыми с доходностью от аренды. А пока покупка недвижимости с целью получения постоянного дохода в Европе гораздо выгоднее, чем в Москве
В последнее время все больше наших соотечественников, оправившись после кризиса и усвоив урок, что не все финансовые инструменты оказались надежными, присматриваются к недвижимости как к инструменту получения стабильной прибыли от сдачи в аренду. Бизнес рантье был привлекательным до кризиса, сегодня он стал не только привлекательным, а более-менее стабильным. Но так уж привлекателен сегодня такой бизнес на рынке недвижимости столицы?
Рантье «поневоле»
Сейчас в России мало распространена практика приобретения жилья для его последующей сдачи в аренду. Кто же такие современные российские рантье: профессионалы или случайные люди в бизнесе? Среди собственников встречаются и те и другие, но в общей массе люди сдают в аренду жилье фактически вынужденно, по жизненным обстоятельствам.
Среди современных раньте большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать это жилье по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира. «С целью заработать, жилье сдают те, кто купил недвижимость сейчас, а реальное ее использование откладывается на длительный срок. Например, родители приобрели «однушку» для своего сына, которому сейчас только 10 лет. Переехать туда он сможет, скорее всего, не ранее чем через 7-8 лет», - приводит пример руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.
Среди тех, кто сегодня называет себя частным инвестором, по словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, есть в том числе люди, которые обладают очень небольшим стартовым капиталом 4-10 млн рублей. Для них покупка дополнительной квартиры - единственно возможный способ вложить свои деньги для получения дохода от сдачи в аренду, считает она.
Тем не менее, по словам управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, есть и те, для которых это основной бизнес, они имеют в собственности в среднем от 5 до 15 объектов и более, это могут быть как квартиры, так и загородные дома и коммерческая недвижимость (своеобразная диверсификация активов).
По оценке компании IntermarkSavills, как правило, современные рантье в России это люди, которые имеют «лишнюю» квартиру, таких примерно 75%. Порядка 5% в последние несколько лет не нуждаются в квартире, так как решили жить за городом. Около 10% - это семьи, которые переехали на продолжительное время в другой город или страну. И только оставшиеся 10% являются «профессиональными» рантье, считает директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач.
Национальные особенности
В отличие от зарубежных, наши рантье, как правило, приобретают квартиры не только с чисто инвестиционной мотивацией. Сдача в аренду, чаще всего, рассматривается как временное использование недвижимости. «В дальнейшем квартиру предполагается либо продать, либо использовать для проживания детей или родителей. Для зарубежных рантье важны только показатели доходности. Жить в инвестиционной квартире покупатель, как правило, не собирается», - отмечает Г.Ткач.
Принципиальное отличие наших и западный рантье, по оценке риэлторов, заключается в том, что в России агентства в секторе аренды работают от клиента, а не от собственника, и за услугу платит арендатор, на Западе – наоборот.
Вторая особенность российских раньте, по оценке экспертов, заключается в том, что они действуют, как правило, самостоятельно. На Западе же работают специальные управляющие компании. Арендодатель гарантировано получает указанный в договоре ежемесячный доход, при этом он избавляет себя от большого количества проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации квартиры или дома.
Инфляция и ставки по ипотеки мешают рантье
Бизнес рантье связан с относительно невысокой доходностью и долгими сроками окупаемости. «Популярность бизнеса вследствие этого будет оставаться ниже, чем популярность инвестиций для целей перепродажи. Тем не менее, арендный бизнес приносит стабильный и в целом прогнозируемый доход, поэтому данный сегмент будет сохранять свои позиции», - считает Т.Сайфутдинов.
Средние показатели дохода на вложенный капитал от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости в Москве, по оценкам риэлторов, составляют порядка 5%. «В «жирный» докризисный 2008 год, доходность в процентах, к рыночной стоимости квартиры на тот момент, была еще ниже. Эти доходы можно считать сопоставимым с доходами по банковским депозитам», - говорит М. Жукова.
По мнению специалиста, доходность от аренды может быть немного выше средних показателей по рынку, если объектом правильно управлять. Следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и использованию квартиры по назначению и т.п., рекомендуют брокеры.
Тем не менее, арендный бизнес выгоден и сейчас. К примеру, в Лондоне доходность от аренды квартиры в 3-4% считается высокой, комментирует Г. Ткач. Другое дело, что наша доходность существенно ниже инфляции в России и ставок по ипотеке, поясняет она.
«Расцвет данного бизнеса в российской столице может наступить только после того, как ставки по ипотеке станут сопоставимыми с доходностью от аренды. После этого, можно прогнозировать настоящий бум инвестиционных покупок в Москве»,- прогнозирует Г. Ткач.
По прогнозу М. Жуковой, спрос на аренду, особенно в Москве и других городах-миллионниках, в обозримом будущем будет оставаться на высоким уровне. Жилищная проблема в России всегда была актуальной и решение для нее пока не найдено. Ипотека для российских граждан - дорогое удовольствие, это связано и рисками банков и с высоким уровнем инфляции, дефицитом жилья, достаточной молодостью рынка ипотечного кредитования, поясняет эксперт.
«Если государство или частные инвесторы все-таки приступят к реализации программы массового строительства доходных домов, которые перейдут в управление профессиональных компаний, арендный бизнес приобретет «европейские» черты», - считает она.