Мотивированный отказ от применения методов затратного подхода.
В рамках затратного подхода расчет рыночной стоимости не производился, ввиду отсутствия необходимых данных для расчета. Использование методов затратного подхода является неэффективным, т.к. здание новое, помещения имеют общие конструктивные элементы в общем здании, т.е. для расчет необходимо рассчитать стоимость всего здания в целом. Информация для расчета о здании не представлена.
3.4.2. Определение стоимости помещений в рамках сравнительного подхода
Для расчета стоимости помещений в рамках сравнительного подхода произведен анализ рынка и составлен обзор предложений по продаже недвижимого имущества, аналогичного оцениваемому на дату 02.06.2014 года.
Для определения стоимости помещений проведен анализ рынка нежилых зданий и помещений, расположенных в г.Альметьевск. Ввиду того, что предложений по продаже аналогичных зданий недостаточно, экспертом приняты к расчету аналоги, расположенные в Альметьевском районе, имеющие аналогичное локальное месторасположение, назначение, состав конструктивных элементов.
Для каждого предложения по продаже проведен анализ на применимость в рамках настоящего исследования.
Источником информации послужила газета «С Вами», «Экспресс недвижимости», сайт «Авито», данные агенств недвижимости на даты, соответствующие 02.06.2014 года. Копии страниц с предложениями о продаже представлены в приложении настоящего исследования.
Далее представлен обзор аналогов.
|
№ п/п |
Параметр |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
|
1 |
Адрес |
г.Альметьевск ул.Гафиатуллина-пр.Строителей |
г.Альметьевскул. Гафиатуллина |
г.Альметьевск пр.Тукая |
г.Альметьевск ул. Гафиатуллина, д.7 |
|
2 |
Характеристика |
помещение торгового/сервисного/офисного назначения, 1-й этаж и цокольный этаж 5-ти этажного кирпичного жилого дома, 1-я линия, 2 отдельных входа, чистовая отделка, |
Помещение торгового назначения, 1-й этаж, 1-я линия, отдельный вход, чистовая отделка, витринное остекление, входная группа, |
Помещение торгового назначения, 1-й этаж, 1-я линия, отдельный вход, |
помещение торгового/сервисного/офисного назначения, общая площадь 38,5 кв.м, 1-й этаж, 1-я линия, отдельный вход, |
|
3 |
Источник |
газета "Экспресс недвижимости» № 36, www.avito.ru |
газета "С Вами" № 83, www.avito.ru |
www.avito.ru |
газета "Знамя труда"от 05.06.2014 |
|
4 |
Стоимость, руб. |
720 000 |
120 000 |
116600 |
3 100 000 |
|
5 |
Площадь, кв.м. |
1200 |
200 |
220 |
25 025 |
|
6 |
Стоимость за кв.м. |
600 |
600 |
530 |
650 |
|
7 |
Применимость в рамках настоящего исследования |
Применим, локальное месторасположение соответствует объекту оценки, на таком же удалении от общественных центров, как и объект оценки |
Применим, расположен в г.Альметьевск, для коммерчесчкого использования, как и объект оценки |
Применим, расположен в г.Альметьевск, для коммерчесчкого использования, как и объект оценки |
Применим, локальное месторасположение соответствует объекту оценки, месторасположение более выгодное, чем у объекта оценки |
Таблица 6. Обзор аналогов для расчета стоимости помещений на дату 02.06.2014 г.
Аналоги для Объекта №2:
Аналоги для объекта №3:
|
Наименование показателя |
Объект оценки |
Объект-аналог №1 |
Объект-аналог №2 |
Объект-аналог №3 |
|
Адрес |
РТ г.Альметьевск на пересечении ул.Ленина и пр.И.Зарипова |
г.Альметьевск ул.Зарипова |
г.Альметьевск ул.Ахмадиева |
Г.Альметьевск с.Тихоновка ул.Галеева |
|
Передаваемые права |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
|
Разрешенный вид использования |
Свободное назначение |
под строительство торгового комплекса |
под строительство торгового зала |
Свободное назначение |
|
Площадь помещения, (площадь застройки) кв.м. |
68 |
100 |
80 |
120 |
|
Площадь земельного участка, кВ.м. |
10 000 |
10000 |
12000 |
10000 |
|
Цена предложения, руб. |
- |
1 710 000 |
1 408 000 |
2 280 000 |
|
Удельная цена предложения 1 кв.м., руб. |
- |
17100 |
17600 |
19000 |
|
Дата предложения |
- |
май 2014 |
июнь 2014 |
Июнь 20124 |
|
Стадия строительства |
2 этап строительства |
аналогичная |
аналогичная |
аналогичная |
|
Материал стен |
шлакобетонные |
кирпич |
керамзитный блок |
кирпич |
|
Наличие коммуникаций |
электроснабжение |
электроснабжение |
электроснабжение |
электро-газоснабжение |
|
Твердое покрытие улиц |
да |
нет |
нет |
нет |
|
Развитость инфраструктуры |
хорошо развитая инфраструктура |
слабо развитая инфраструктура |
слабо развитая инфраструктура |
развитая инфраструктура |
|
Тип и состояние внутренней отделки |
отделка отсутствует |
отделка отсутствует |
отделка отсутствует |
отделка отсутствует |
|
Источник информации |
- |
информационная газета «С Вами» |
информационная газета «Экспресс недвижимости» |
сайт «Авито» |
Далее используя данные проведенного анализа, представлен расчет стоимости помещений в рамка сравнительного подхода.
Расчет стоимости объекта оценки №2, мебельный салон,
Таблица 8.
|
№ п/п |
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Объект оценки №2, мебельный салон, назначение нежилое, 1-этажный, кадастровый номер:, |
Помещение торгового назначения, 1-й этаж |
Помещение торгового назначения, 1-й этаж |
помещение торгового/сервисного/офисного назначения |
Помещение торгового назначения, 1-й этаж |
|
|
Источник информации |
|
|
газета "Экспресс недвижимости» № 36, www.avito.ru |
газета "С Вами" № 83, www.avito.ru |
www.avito.ru |
газета "Знамя труда"от 05.06.2014 |
|
1 |
Цена предложения |
руб. |
|
720 000 |
120 000 |
116600 |
3 100 000 |
|
2 |
Общая площадь |
кв. м |
1 222,2 |
1200 |
200 |
220 |
38,5 |
|
3 |
Цена 1 кв. м общей площади |
руб./ кв.м |
|
600 |
600 |
530 |
650 |
|
4 |
Площадь земельного участка |
руб. |
12507 |
12 000 |
10000,00 |
10000 |
10000 |
|
5 |
Права на земельный участок |
|
Право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
|
5.1 |
корректировка |
% |
|
0 |
16,6 |
0 |
0 |
|
5.2 |
Скорректированная стоимость |
руб./ кв. м |
|
600 |
504 |
530 |
650 |
|
6 |
Условия финансирования: |
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
6.1 |
корректировка |
% |
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
6.3 |
скорректированная цена |
руб./ кв. м |
|
600 |
504 |
530 |
650 |
|
7 |
Назначение: |
|
для торговой деятельности |
для коммерческой деятельности |
для коммерческой деятельности |
для коммерческой деятельности |
для коммерческой деятельности |
|
7.1 |
корректировка |
% |
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
7.3 |
скорректированная цена |
руб./ кв. м |
|
600 |
504 |
530 |
650 |
|
8 |
Время продажи: |
|
Июнь 2014 г. |
Июнь 2014 г. |
Июнь 2014 г. |
Июнь 2014 г. |
Июнь 2014 г. |
|
8.1 |
корректировка |
|
|
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
8.3 |
скорректированная цена |
руб./ кв. м |
|
600 |
504 |
530 |
650 |
|
9 |
Местоположение: |
|
адрес: РТ, АМР, г.Альметьевск, характеристика месторасположения — средняя |
г.Альметьевск ул.Гафиатуллина-пр.Строителей характеристика месторасположения — средняя |
г.Альметьевскул. Гафиатуллина характеристика месторасположения — средняя |
г.Альметьевск пр.Тукая характеристика месторасположения — средняя |
г.Альметьевск ул. Гафиатуллина, д.7 характеристика месторасположения — средняя |
|
9.1 |
корректировка |
% |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
-30% |
|
9.3 |
скорректированная цена |
руб./ кв. м |
|
600 |
504 |
530 |
650 |
|
17 |
Площадь: |
|
1 222,2 |
1200 |
200 |
220 |
38,5 |
|
17.1 |
корректировка |
|
|
2% |
16,4% |
18% |
3,11% |
|
18 |
Скорректированная цена: |
руб./к в. м |
|
588 |
488 |
435 |
631 |
|
24 |
Расчетная стоимость 1 кв. м: |
руб./ к в. м |
573 |
|
|
|
|
|
Рыночная стоимость объекта, определенная сравнительным подходом (округленно) |
руб. |
700 000 |
|
|
|
| |
Итого: рыночная стоимость объекта оценки №2: мебельный салон, составляет: 700 000 (Семьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Расчет рыночной стоимости объекта №3 незавершенный строительством объект, общая площадь застройки 68 кв.м., степень готовности 2 этап строительства, кадастровый номер, адрес: РТ г.АльметьевскРыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки определялась как средневзвешенное по рангу значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов.
Вывод:
Рыночная стоимость объекта оценки №3, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 800 000 рублей.