уч. Экономика отрасли

факторы, определяющие затраты на производство и реализацию продукции. При оценке действия каждого фактора определяют его количественное влияние на ту или иную группу затрат. С учѐтом полученных результатов обосновывают эффективные (безубыточные) объѐмы производства и продаж продукции, размеры самой организации. Оценку можно проводить по различным факторам, например, по следующим:

а) объѐм производства продукции (работ, услуг). Его рост вызывает «эффект масштаба» и сказывается на экономии по УПР;

б) увеличение аппарата управления, расширение организации по горизонтали (растѐт количество линейных подразделений, участков – у каждого руководителя становится больше подчинѐнных) и вертикали (увеличивается количество уровней подчинения) приводит к усложнению и удлинению процессов управления. При этом растут затраты на управление (в составе УПР), появляются дополнительные непроизводительные расходы (переделки брака, простои ресурсов, их непроизводительное использование) из-за ошибок и удлинения сроков принятия и исполнения управленческих решений;

в) квалификационный и качественный состав сотрудников организации, их инициативность, предпринимательство и заинтересованность в делах фирмы. В небольших организациях (типа «семейный бизнес») легче увязать работу отдельных специалистов с конечными результатами, они могут получать премию из прибыли (бонус) за экономию затрат. В крупных организациях действуют лишь слабые стимулы в виде поощрения за хорошую работу или наказания за упущения;

г) маркетинг – мероприятия и создание сети по продвижению продукции на рынок. Этот фактор сказывается на величине расходов по рекламе и сбыту продукции. В более крупных организациях доля таких расходов в общих затратах и в выручке, а также и их удельная величина ниже, чем в мелких, что даѐт дополнительный шанс в ценовой конкурентной борьбе.

123

8. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ПОДРЯДНОГО СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА

8.1. Типы взаимоотношений на отраслевом строительном рынке

Результатом строительства как вида экономической деятельности является строительная недвижимость (основные фонды производственного и непроизводственного назначения), а также различные работы и услуги по еѐ созданию и улучшению. В связи с этим отраслевой строительный рынок представляет собой взаимоотношения по поводу купли-продажи различной строительной недвижимости (первичный рынок недвижимости) и (или) работ и услуг по еѐ созданию и улучшению (ремонту, модернизации, реконструкции, техническому перевооружению).

Как и на любом рынке, на отраслевом строительном рынке встречаются две стороны – продавцы и покупатели.

Вроли продавцов обычно выступают сами подрядные строительные организации или их посредники – фирмы по продаже недвижимости.

Покупатели – любые предприятия, организации, государственные органы (юридические лица) и отдельные граждане (физические лица).

Всовременных условиях сделки на строительном рынке могут оформляться следующими договорами:

–договор купли-продажи;

–договор строительного подряда;

–договор субподряда на выполнение работ;

–инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве).

Все типы взаимоотношений между сторонами этих договоров можно свести к двум схемам:

126

1)«продавец – покупатель» (договор купли-продажи) или «продавец – инвестор» (инвестиционный договор) Строительные организации при этом выступают в роли продавцов. Они, предварительно изучив положение на рынке недвижимости, на свой страх и риск осуществляют строительство какого-то объекта недвижимости с целью последующей продажи;

2)«подрядчик – заказчик» (договор строительного подряда, договор субподряда на выполнение работ) или «подрядчик – инвестор» (инвестиционный договор) при строительстве объектов по заказу на основе договора (одна из организационноэкономических особенностей отрасли).

Первая схема описывает особый вид предпринимательской деятельности – «девелоперская деятельность» или «девелоп-

мент» (англ. – развитие недвижимости). Девелоперская деятельность обычно включает в себя полный комплекс работ по развитию объекта, а именно [4]:

– поиск подходящей площадки и анализ правового титула;

– разработка концепции, подготовка проекта и его согласование;

– выход на площадку и строительство;

– сдача приѐмочной комиссии и ввод в эксплуатацию;

– продажи и поиск инвесторов, будущих приобретателей или арендаторов (если строится коммерческая недвижимость);

– выполнение функций управляющей компании по эксплуатации построенной недвижимости (по объектам как жилой, так и коммерческой недвижимости).

Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20–30 % затрат на реализацию проекта, поэтому он должен детально изучить требования покупателей (потенциальных инвесторов), чтобы создать условия для привлечения внешних источников инвестиций.

По первой схеме работают крупные строительные компании, которые называются инвестиционно-строительные, строи- тельно-финансовые, группы компаний и т.п.

127

Вторая схема взаимоотношений участников строительства (подрядная) для отечественного строительного рынка является более традиционной. По такой схеме работают практически все строительные организации: малые, средние и крупные.

8.2. Регулирование взаимоотношений участников строительного рынка

Большинство строительных организаций чаще всего вступают на подрядном рынке во второй тип отношений, поэтому рассмотрим эту схему подробнее. В данном случае строительные организации выступают участниками инвестиционной деятельности, т.е. они реализуют прямые инвестиции – в строительство новых объектов, реконструкцию, расширение или модернизацию действующих. Их взаимоотношения с другими участниками инвестиционной деятельности регулируются законодательством – 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [13].

Основные субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, и особенности их участия рассмотрены в п. 1.4 настоящего учебного пособия.

Рассмотренные выше участники строительного рынка – девелоперы могут выступать в роли инвесторов, заказчиков и также пользователей объектов.

Строительство практически любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционно-строительный проект.

Инвестиционный проект любой направленности и масштаба в своем развитии проходит ряд этапов, составляющих жизненный цикл проекта. «Жизненным циклом проекта» называют промежуток времени между появлением проекта (идеи) и его завершением [15, с. 78]. Согласно «Своду знаний по управлению проектами» американского института управления проекта-

128

ми жизненный цикл любого инвестиционного проекта состоит из четырех этапов или фаз:

1)начальная фаза (концептуальная) – разработка концепции проекта (прединвестиционные исследования), еѐ продолжительность около 3 % жизненного цикла;

2)разработка проекта (планирование проекта, его детальное технико-экономическое обоснование, разработка проектносметной документации, проведение торгов (тендер) и заключение контрактов) – разрабатываются основные компоненты проекта и идѐт подготовка к его реализации (около 25 % жизненного цикла);

3)реализация проекта – строительство, т.е. выполнение всех строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, необходимых для достижения поставленной цели. Длительность данной фазы – около 60 % жизненного цикла;

4)завершение проекта – достижение конечных целей, такие как эксплуатация проекта, выпуск продукции, получение намеченной прибыли и т.д. – около 12 % жизненного цикла.

Как можно заметить, более половины жизненного цикла инвестиционного проекта и, следовательно, большую часть инвестиционного цикла представляет собой процесс строительства. То есть инвестиционная деятельность неразрывно связана со строительной деятельностью и в значительной степени регулируется подрядным строительным рынком.

Взаимоотношения участников строительного рынка регулируются договорами строительного подряда. Основой заключения таких договоров являются действующие законодательные

инормативные акты – Гражданский кодекс РФ [42], Положение о подрядных торгах в Российской Федерации [43], рекомендации Минрегиона РФ и другие документы.

Заказчики для проектирования или строительства объектов выбирают себе подрядчиков, проводя подрядные торги.

129

С апреля 1993 г. порядок проведения конкурсных торгов в России регламентируется специальным положением [43], которым в настоящее время могут руководствоваться частные заказчики и инвесторы, осуществляющие строительство за счѐт внебюджетных источников. В нѐм приведѐн общий порядок и условия подготовки, проведения и регулирования последствий подрядных торгов по работам, связанным со строительством. На торги заказчик может выставить строительство нового объекта, реконструкцию, расширение и ремонт действующего.

«Положение…» определяет основные понятия, применяемые в практике подрядных торгов: предмет торгов, заказчик, тендерная документация, тендерный комитет, тендер, оферта, оферент, претендент и др. В нѐм описаны виды подрядных торгов, их участники, состав тендерной документации, объявление о торгах и т.п. Подробно эти вопросы изложены в [43].

При строительстве и выполнении подрядных работ за счѐт бюджетных источников и для государственных нужд взаимоотношения участников строятся на основе 94-ФЗ от 25 июля 2005 г. «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»

[44].

Федеральный закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд (далее также – размещение заказа). Он в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов в целях:

–обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов;

–эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования;

–расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия;

–развития добросовестной конкуренции;

130

–совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов;

–обеспечения гласности и прозрачности размещения зака-

зов;

–предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

Под размещением заказов понимаются действия заказчиков по определению поставщиков (исполнителей, подрядчиков) в целях заключения с ними государственных или муниципальных контрактов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.

Размещение заказа может осуществляться:

1) путем проведения торгов в форме конкурса, аукциона, в том числе аукциона в электронной форме;

2) без проведения торгов (запрос котировок, у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), на товарных биржах).

Решение о способе размещения заказа (путѐм проведения конкурса или аукциона) принимается заказчиком или уполномоченным органом. При этом по товарам, для которых есть функционирующий рынок и сравнивать которые можно только по их ценам, размещение заказов осуществляется путем проведения аукциона. Перечни таких товаров, работ, услуг устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Вслучае если товары, работы, услуги включены в указанные перечни, размещение заказов на них для государственных или муниципальных нужд путем проведения конкурса не допускается.

При размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг путем проведения торгов могут выделять-

ся лоты.

Участник размещения заказа подает заявку на участие в конкурсе или аукционе в отношении определенного лота. В от-

131

ношении каждого лота заключается отдельный государственный или муниципальный контракт.

В извещении о проведении конкурса (или аукциона) в конкурсной документации (или документации об аукционе) от-

дельно по каждому лоту указываются:

–предмет;

–начальная (максимальная) цена;

–сроки и иные условия поставки товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Размещение заказа для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем проведения аукциона на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, в том числе:

–автомобильных дорог;

–временных построек;

–киосков, навесов и других подобных построек. Размещение заказа путем проведения конкурса или аукцио-

на осуществляется на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту:

–особо опасных, технически сложных объектов капитального строительства;

–искусственных дорожных сооружений, включенных в состав автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Вслучае если при размещении заказа на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту путем проведения аукциона начальная (максимальная) цена контракта (цена лота) составляет 50 млн р. и более, заказчик (уполномоченный орган) вправе установить участникам размещения заказа требование: выполнения ими за последние пять лет, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, работ, относящихся к той же группе, подгруппе или одной из нескольких групп, подгрупп работ, на выполнение которых размещается заказ.

132