4.4.3 Описание вариантов использования

В качестве вариантов использования торгового здания можно выделить следующие варианты:

1) после завершения строительства продажа объекта целиком;

2) продажа и сдача в аренду объекта по частям: торговые помещения и быстрого питания;

3) сдача в аренду торгового здания целиком:

5) другое.

К использованию принимается вариант с полной продажей торговых площадей в частную собственность физическим лицам.

4.5 Оценка рисков использования

Существует три основных класса рисков: экономический, социально-политический и фискально-монетарный [ ].

Экономический риск – совокупность неопределенностей и непредсказуемостей, возникающих при развитии экономики страны, региона и строительной от­расли.

На экономический риск влияют следующие пять факторов: труд, земля, капи­тал, менеджмент и информация.

Экономические риски бывают внешними и внутренними.

К внешним относятся:

– рост инфляции;

– конкуренция;

– экономические кризисы;

– погодные условия для строителей;

К внутренним относятся:

– предпринимательский риск;

– организация производ­ства и труда на предприятии;

– уровень техники и безопасности труда;

– действия фирм поставщиков, подрядчиков и проектировщиков.

Отдельно для строительной отрасли это изменение в СНиП, ГОСТ, условий получения кредита и ТУ на строительство.

Социально-политические риски – это совокупность неопределённостей, возникающих в развитии большой системы в целом и её составляющих, в том числе при вмешательстве государства в политику ценообразования, а также в решении задач по мобилизации и концентрации источников накопления имущественных и интеллектуальных ценностей для:

– обеспечения социальной защиты всех групп населения от жизненных рисков общего характера;

– справедливого распределения доходов;

– сокращения безработицы;

– регулирования физических объемов предложения или спроса через цену.

К социально-политическим рискам относятся юридические и правовые факторы. Государство осуществляет торговое и валютное регулирование, использует валютные ограничения и валютные интервенции, лицензирование, таможенные пошлины, субсидии и др. Все эти инструменты тесно взаимосвязаны.

Изменения в социальной политике повлияют на занятость, уровень доходов, объём национального производства и размеры импорта и экспорта.

Причинно-следственные связи могут быть иными. Важно установить взаимосвязь рисков и степень их влияния на все инструменты социальной и экономической политики, так как любое действие имеет цену риска, а соответственно, риски не могут действовать изолированно друг от друга.

Фискально-монетарный риск – это совокупность неопределённостей, возникающих при решении задач по обеспечению экономического роста и стабильности больших, сложных систем с помощью проводимой государством финансовой и бюджетной политики, через механизмы стабилизации уровня цен и оптимальные налоговые нормы эффективного вмешательства Центрального Банка по регулированию конъюнктуры и обеспечению денежной массы.

Фискально-монетарная политика государства – важный инструмент для достижения макроэкономической стабилизации экономики. Фискально-монетарные риски требуют определения области стимулирования деловой активности отрасли и фирм с помощью антициклических мер - в области государственных доходов и расходов. Составляющей частью фискальных рисков является финансово-бюджетная политика.

Фискальные риски состоят из следующих факторов, которые приводят к стабилизации экономики: чрезмерно высокие налоги, неправильная политика, связанная с частными капиталовложениями (эффект дохода и эффект производительности), гипертрофированные размеры расходной части государственного бюджета, чрезмерное или недостаточное регулирование (проблема дозирования) в области конъюнктуры, либо запоздалое или преждевременное государственное вмешательство (проблема выбора времени).

При различных темпах инфляции на внутреннем и внешнем рынках государство по отношению к отечественной валюте проводит работы по ревальвированию (в сторону повышения её паритета) и девальвированию (обесценивание), для того чтобы сохранить её покупательную силу на рынке.

Фискально-монетарный риск присутствует при регулировании объёма денежной массы, где государство может влиять на цены, инвестиционные процессы, потребление населения, объём национального производства и темпы экономического роста.

Как известно, в случае отсутствия всестороннего государственного контроля за динамикой зарплаты и цен их «отпуск» порождает инфляцию и гиперинфляцию. Без механизма учёта фискально-монетарных рисков невозможно эффективно влиять на инфляцию.

Предпринимательский риск – делится на два вида: финансовый и коммерческий.

Финансовый риск состоит из следующих типов:

– валютный риск связан с изменением курса иностранной валюты. Влияет на прибыль и убытки от изменения курса.

– кредитный риск связан с невозвратом кредита и процентов по нему, а также отзывом вкладчиками своих вкладов.

– процентный риск связан с недополучением доходов в связи с изменением про­центных ставок.

– рыночный (портфельный) риск связан с операциями по выпуску, размеще­нию и купли-продажи ценных бумаг (акций, облигаций, векселей).

Коммерческий риск – это вероятность получения определенного результата осуществления мероприятий по использованию всего организаци­онно-технического и научного потенциала хозяйствующего субъекта.

Предпринимательский риск относится к финансово-хозяйственным рискам. По стадиям проявления он делится на следующие разновидности:

– риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;

– риск, связанный с хозяйственной деятельностью всех участников проекта [ ].

Риски при реализации проекта.

Риск проекта обусловлен особенностями его жизненного цикла, типом, географическим размещением, характеристикой заказчика, субподрядчиков, материалов и др. Различают следующие виды проектных рисков:

1. Инвестиционные риски в фазе строительства. Это риски, связанные с моральным устареванием продукции на момент ввода объекта в эксплуатацию, превышением сметной стоимости проекта, задержкой ввода объекта в эксплуатацию, истечением сроков действия гарантий поставщиков, изменением себестоимости продукции вследствие повышения цен на сырьё и материалы.

2. Инвестиционные риски в фазе эксплуатации. Как показывает практика, наиболее часто успешной реализации проектов мешают следующие причины: задержка строительства, превышение сметы по проекту, плохая проработка проекта, несостоятельность подрядчиков, вмешательство государства, неквалифицированное управление производством и др.

3. Риск незавершения строительства. Строительство может быть не завершено вследствие аварии, банкротства участников проекта, изменений в разработанном бизнес-плане и невозможность его реализовать и т.д.

4. Риск превышения затрат на строительство вследствие изменения первоначального плана реализации проекта или занижения расчётных затрат на строительство.

5. Риски, связанные с эксплуатацией предприятия («производственные риски»), могут быть вызваны техническими проблемами (не отвечающая требованиям разработка проекта, плохой инжиниринг, неудовлетворительное обучение персонала), или экономическими проблемами (рост издержек производства, недостаток сырьевых запасов).

6. Риски, связанные с рынком («риски реализации»), могут быть следствием ошибочной оценки рынка (его объема, сегментации), устаревания продукции, снижение ожидаемых цен, ухудшение возможностей реализации (например, расторжение долгосрочных контрактов на реализацию).

7. Финансовые риски проекта связанные с возможным ростом сходов в случае, если кредиты предоставляются по «плавающей» ставке (имеющей тенденцию к росту) или снижается платежеспособность заемщика.

8. Риск консервации проекта [ ].

Для нашего проекта актуальность рисков будет выглядеть следующим образом:

1) Экономические риски не будут оказывать большого влияния на проект:

– инфляция – составляет 6,1% в год [ ], в связи с мировым кризисом стабильности экономики и курса рубля не наблюдается;

– конкуренция имеет место в силу наличия других компаний, занимающихся строительством жилой и нежилой недвижимости, однако в районе строительства нет подобных объектов;

– финансово-монетарные риски будут оказывать влияние на проект, так как всегда существует вероятность повышения налогов и рост расходов бюджета страны (примем такие риски равными 5%);

– социально-политические риски будут оказывать влияние, так как от социальной политики зависит уровень дохода населения, а как следствие, покупательная способность (в данном проекте они равны 8%).

2) Предпринимательский риск – важными здесь являются:

– кредитный – проект строится за собственные средства, поэтому компания не зависит от изменения процентной ставки по кредиту банком;

– коммерческий риск – связан с отказом заказчика принять проект - данный риск исключен, так как заказчиком является СПОК «АГРОСОЮЗ».

3) Инвестиционный риск в фазе строительства:

– задержка ввода объекта – риск порядка 5% в связи с отказом Госкомиссии о приеме дома;

– увеличение издержек производства – подобный риск существует при строительстве любого объекта, особенно это касается Сибирского региона, где из-за погодных условий могут возникнуть простои, различные поломки техники (в данном проекте примем 15%).

4) Инвестиционные риски в фазе эксплуатации – в связи с отличной разработкой проекта строительства, компетентного анализа сметной стоимости строительства данный риск мало вероятен.

5) Форс-мажорные обстоятельства - банкротство, аварии, природные катаклизмы (риск не завершения строительства); риск консервации инвестиционного объекта.