4 Управление созданием объекта недвижимости

4.1 Организация строительства

Организация строительства – взаимоувязанная система подготовки к строительству, установления и обеспечения об­щего порядка, очередности и сроков выполнения работ, снаб­жения всеми видами ресурсов, для обеспечения эффективности и качества строительного комплекса, (строительство промыш­ленного предприятия, градостроительный комплекс или жилой микрорайон).

Организация строительства должна обеспечить направ­ленность всех организационных, технических и технологиче­ских решений на достижение конечного результата – ввода в эксплуатацию объектов с необходимым качеством и в установ­ленные сроки.

Проект организации строительства (ПОС) в составе проекта или рабо­чего проекта разрабатывает генеральная проектная организация или под её руководством другая проектная организация.

Исходными данными для разработки ПОС служат [ ]:

- материалы по "Обоснованию инвестиций в строительстве";

- инженерные изыскания;

- сведения по обеспечению строительства временными инже­нерными сетями, а также местными строительными материа­лами;

- объёмно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений и принципиальные технологические схемы ос­новного производства;

- договор на землепользование или ситуационный план строительства;

- данные проектной документации по аналогичным зданиям и сооружениям;

- сведения об использовании территорий вне строительной площадки;

- ТУ на инженерное обеспечение объекта или решения по сно­су зданий и сооружений или по перекладке инженерных се­тей, попадающих в пятна застройки;

- прочие сведения и мероприятия: необходимость проектиро­вания временного жилья, взаимодействие с эксплуатацион­ными службами при реконструкции, воздействие намечаемо­го строительства на близлежащие здания и сооружения.

Минимальный состав ПОС состоит из следующих документов [ ]:

- календарный план строительства (КП);

- строительный генеральный план (СГП);

- пояснительная записка.

Необходимость разработки ПОС в более расширенном варианте принимает Застройщик или Инвестор по согласованию с органом, выдаю­щим разрешение на строительство. Это указание отражается в задании на проектирование [ ].

Календарный план строительства объекта предназначен для определения последовательности и сроков выполнения общестроительных, специальных и монтажных работ, осуществляемых при возведении объекта. График производства работ – правая часть календарного плана наглядно отображает ход работ во времени, последовательность и увязку работ между собой.

Порядок разработки календарного плана следующий [ ]:

1. Определяют нормативную продолжительность строительства.

2. Составляют перечень (номенклатуру) работ.

3. В соответствии с ним по каждому виду работ определяют их объемы.

4. Производят выбор методов производства основных работ и ведущих машин.

5. Рассчитывают нормативную трудоемкость.

6. Выявляют технологическую последовательность выполнения работ.

7. Устанавливают сменность работ.

8. Определяют продолжительность отдельных работ и их совмещение между собой; одновременно по этим данным корректируют число исполнителей и сменность.

9. Сопоставляют расчетную продолжительность с нормативной и вводят необходимые поправки.

10. На основе выполненного плана разрабатывают графики потребности в ресурсах и их обеспечения.