sbornik

алів замовника: доки останній їх не передасть, виконавець не може приступити до виконання своїх обов’язків.

Чи так це однозначно при встановленні особистого сервітуту договором дарування? З першого погляду, право на чужу річ (сервітут) не виникне, доки обдаровуваний не стане власником, тобто доки йому дарувальник не передасть майно. Втім, чи зобов’язаний він також виконувати якісь дії на користь другої сторони, щоб у неї виникло, відповідно, право? Або інакше: чи виникнення права другої особи (дарувальника) обумовлено обов’язком першої (обдаровуваного)? Очевидно, що ні.

При даруванні немає ніякого передання з боку дарувальника, щоб у обдаровуваного виникло право сервітуту. Це право виникає не з права дарувальника, який його не мав, адже він мав право власності. Коли ж йдеться про передання особою чогось, то мається на увазі, що передається те, що мала ця особа.

Нарешті, характеризуючи зустрічність, слід звернути увагу на те, чи має йтися лише про одні правовідносини (дарування), або можуть мати місце й інші правовідносини, в яких перебувають або перебуватимуть ці ж особи. Так, якщо навіть виходити з заборони встановлення договором дарування сервітуту, то як ставитися до можливості одночасного укладення сторонами окремого договору про встановлення сервітуту? Чи слід його розцінювати як правочин, який прикриває оплатність дарування, що не допускається ч. 2 ст. 717 ЦК? Тобто, чи буде другий договір удаваним правочином (ст. 235 ЦК)?

З приводу цього ми також маємо протилежні думки. Одні вчені наголошують на тому, що для удаваності договору дарування умова про зустрічне задоволення має міститися саме в ньому1, а не в окремому договорі. Інші ж — навпаки, вказують, що надання не обов’язково має передбачатися тим же договором, що і «подарунок», а може міститися в окремому правочині, навіть укладеним із іншою особою2. Головне — це обумовленість дарування зустрічним задоволенням.

Якщо додержуватися першої позиції, то обійти заборону ч. 2 ст. 717 ЦК дуже легко, якщо ж другої — то можна поставити під сумнів велику кількість правочинів, що не сприятиме стабілізації правовідносин.

Втім, як вже зазначалося, в будь-якому разі (і у випадку встановлення сервітуту в договорі дарування, і в окремому договорі) при цьому не простежується зустрічності, що не дозволяє використовувати ч. 2 ст. 717 ЦК.

Наведені вище міркування свідчать не тільки про зв’язок дій однієї сторони договору від дій іншої, а навіть залежність цих дій як умови для визнання правочинів оплатними. Ця залежність є сіналагматичною і у її відсутність відносини між особами будуть мати характер безоплатних.

Оплатність означає передання один одному еквівалентних цінностей, грошей, речей, майнових прав тощо. Знов-таки, ніби при даруванні з встановленням особис-

С.А. Хохлова. — М., 1996. — С. 305.

у свою чергу, набуває сервітут, що є за обсягом вузьким речовим правом порівняно з правом власності.

Підсумовуючи висловлене вище, можна впевнено стверджувати, що без дослідження цих теоретичних засад ми не можемо дати однозначну відповідь, здавалося б, на просте питання: чи допускає редакція ч. 2 ст. 717 ЦК встановлення в договорі дарування особистого сервітуту. Проаналізувавши всебічно всі умови безоплатності, зустрічності, покладання тощо, які супроводжують договір дарування з певними обов’язками обдаровуваного, можна дійти до неспростовного висновку: в договорі дарування може бути встановлений особистий сервітут довічного проживання дарувальника, оскільки ця умова не є обов’язком обдаровуваного, який тим самим не здійснює стосовно дарувальника ніяких дій майнового або немайнового характеру. Тобто це не підпадає під заборону, що міститься у ч. 2 ст. 717 ЦК України.

Основные положения о договоре аренды*

Нормативно-правовое регулирование арендных отношений

Арендные отношения регламентируют ГК, ХК, ЗК, ЖК Украины, Закон об аренде госимущества и Закон об аренде земли. Но именно ГК закладывает основы всех имущественных отношений1, а значит, и арендных. Это так, поскольку в ЗК и Законе об аренде земли нет процедуры заключения договоров аренды земли. Поэтому и необходимо применять общие нормы о направлении оферты (предложения заключить договор), о ее форме и требованиях к ней и, соответственно, акцепта (согласия на заключение договора), предусмотренные ст. ст. 641–646 ГК. Это касается также и порядка составления дополнительных соглашений об изменениях договора.

Например, в г. Харькове в начале нового тысячелетия сложилась такая практика. Управление земельных ресурсов, желая повысить арендную плату за участок, высылает арендатору два экземпляра договора в новой редакции без подписи и печати с предложением подписать договор и отправить арендодателю, который лишь после этого окончательно его оформит. Конечно, это нарушение порядка заключения договора.

Кроме того, нужно учитывать объект аренды, который обуславливает применение того или иного закона. Так, понятно, что если речь идет об аренде жилых помещений, то кроме ГК, применяют еще и ЖК. Если об аренде земельного участка — ЗК и Закон об аренде земли, а если о государственном или коммунальном имуществе — Закон об аренде госимущества.

Аренда имущества частных лиц — физических и юридических — также может регулироваться Законом об аренде госимущества, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды. Это надо понимать так: стороны договора аренды частного имущества могут использовать указанный Закон, оговорив это в договоре.

* Все о бухгалтерском учете. — 2007. — 4 дек. — С. 3–6.

Стороны договора аренды

Сторонами договора выступают арендодатель — лицо, сдающее в аренду имущество, и арендатор — лицо, использующее имущество.

Арендодатель — собственник имущества (имущественных прав) или его представитель. Как правило, арендодателем при аренде государственного и коммунального имущества считают представителя собственника. Тогда арендодатель государственного имущества — Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ), его территориальные отделения и представительства, а также органы, уполномоченные Верховным Советом АР Крым (ВС АРК). Арендодатель коммунального имущества — соответствующий орган местного самоуправления.

Не исключено, что и частный собственник (физили юрлицо) также может действовать через своего представителя, допустим, по доверенности или на основании договора поручения либо комиссии.

Так, хозяйственный суд отказал банку в удовлетворении иска к гражданинупредпринимателю о признании недействительным договора аренды. При этом исковые требования мотивировал тем, что арендодателю это имущество не принадлежало, а было передано в распоряжение другому предпринимателю по договору поручения. Кроме того, истец отмечал, что договор не предусматривал таких правомочий, да и вообще не был договором поручения, ибо согласно его условиям поверенный мог эксплуатировать оборудование, а не выполнять юридические действия от имени доверителя. Это означает, что по содержанию (а не по названию) этот договор на самом деле был договором ссуды (ст. 827 ГК).

Однако при рассмотрении спора все же было доказано, что поверенный вправе заключать от своего имени любые соглашения в отношении переданного имущества, в т. ч. соглашения об его отчуждении. Это позволяет утверждать, что в заключенном между сторонами соглашении есть элемент договора комиссии. Подобные договоры имеют право на существование и дают лицу — несобственнику имущества право называться арендодателем.

Арендодателями государственного имущества в зависимости от объекта аренды выступают либо ФГИУ, либо органы АРК, либо госпредприятия. Если имеет место аренда целостного имущественного комплекса (ЦИК), то арендодателем выступает ФГИУ. Госпредприятия сдают в аренду индивидуальное и недвижимое имущество, общей площадью не более 200 м2 на одно предприятие, а с разрешения государственных — также структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) — и недвижимое имущество большей площади. Это касается также и коммунальных предприятий, в том числе ЖЭКов, если они получили специальное разрешение от вышеуказанных органов местного самоуправления.

Госорганизации и учреждения вообще-то не имеют права быть арендодателями, потому что они не упомянуты в ст. 5 Закона об аренде госимущества.

Если помещение принадлежит госинституту как бюджетному учреждению, то у него нет права сдавать его в аренду, арендодателем обязано выступать соответ-

ствующее министерство. Например, институт заключил договор аренды и, рассматривая возникший спор о его надлежащем исполнении, суд указал на неправомочность ответчика — института, который не должен был фигурировать в деле.

Также не забывайте об исключениях — арендодателями могут выступать:

–Академия наук Украины, отраслевые академии наук (Академия правовых наук, Академия медицинских наук и др.), которые наделены этим правом согласно Закону о правовом режиме имущества НАНУ;

–воинские части Вооруженных Сил Украины, у которых есть такое право по Закону о хоздеятельности ВСУ.

На основании ст. 4 Закона об аренде земли арендодателями могут быть:

–граждане, юрлица (или уполномоченные ими лица), которым принадлежат земельные участки;

–сельские, поселковые, городские советы — земельные участки, находящиеся в коммунальной собственности;

–районные, областные советы и ВС АР Крым — земельные участки, находящиеся в общей собственности территориальных громад;

–районные, областные, Киевская и Севастопольская городские госадминистрации, Совет Министров АР Крым и КМУ — земельные участки, находящиеся

вгосударственной собственности.

Интересно, кто арендодатель имущества, которое не стоит на балансе ни у одного юрлица? По сути, такое имущество бесхозное, следовательно, к нему применяют ст. 335 ГК и определяют собственника в установленном порядке. Имущество ставят на учет и если в течение года обнаружится собственник, то, естественно, он и будет арендодателем, который не утрачивал право собственности. По истечении года имущество по решению суда может перейти в коммунальную собственность, и арендодателем станет управление коммунального имущества.

Лицо пожелало взять в аренду помещение, в котором было его оборудование. Выяснилось, что акционерное общество, на территории которого оно расположено и у которого приобрели оборудование, никакого отношения к этому не имеет. При приватизации госпредприятия, правопреемником которого стало это АО, указанное помещение в состав ЦИК не вошло. Дело дошло до того, что помещение взяли на учет как бесхозное. И тут возник вопрос: можно ли в течение года пребывания имущества на учете заключать договор аренды? Его решили таки заключить. Арендодателем выступило БТИ, ведущее учет бесхозного имущества, с разрешения управления коммунального имущества (как потенциального собственника). Думаем, такой подход далеко не бесспорен, во-первых, вряд ли БТИ можно считать арендодателем. Во-вторых, управление коммунального имущества не имеет к нему прямого отношения, поскольку не может упредить события и считать себя управомоченным лицом. Для этого нужно подождать год, получить разрешение суда, и, наконец, за этот срок не должен объявиться собственник. С другой стороны, управление коммунальным имуществом — орган местного

самоуправления, непосредственно связанный с БТИ как коммунальным предприятием. Ему необходимо сдать в аренду помещение хотя бы до его сохранности и возможности получить арендную плату. Если же объявится собственник, то нет препятствий перечислить ему все выплаты по этому договору за исключением понесенных расходов.

В случае заключения договора аренды не уполномоченным лицом, этот договор признается недействительным, если в дальнейшем он не был одобрен представляемым (п. 3 обзорного письма ВХСУ «О некоторых вопросах практики разрешения споров о признании сделок недействительными» от 20.04.01 р. №01–8/481 и п. 9.1 разъяснений Высшего арбитражного суда Украины №02–5/111 от 12.03.99 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с признанием сделок недействительными»). Это касается прежде всего руководителей филиалов, представительств, членов правления и других представителей юрлиц.

Арендатором может быть любое лицо, обладающее необходимой для заключения договора дееспособностью.

При аренде государственного и коммунального имущества требования к арендаторам специфичны. Так, преимущественное право взять в аренду ЦИК имеет трудовой коллектив. Для этого ему надо создать хозобщество, которое и будет арендатором. Такая норма Закона об аренде госимущества ныне не согласуется со ст. 115, ч. 3 ст. 287 ХК, предусматривающей создание арендных предприятий. Они были исключены из механизма заключения договора аренды еще в 1995 г. Этот вопрос пока окончательно законами не урегулирован и остается без ответа.

Существенные и иные условия договора аренды

Часть 2 ст. 153 ГКУ гласит: существенные — это те условия договора, которые:

–признаны таковыми законом:

–согласно ГК существенным является условие о предмете договора;

–в соответствии с ХК в любом договоре должны быть как минимум три существенных условия: предмет, цена и срок действия договора (ч. 3 ст. 180);

–а ст. 284 ХК к существенным условиям договора аренды относит: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества

иусловия его возврата или выкупа;

–согласно ст. 10 Закона об аренде госимущества таких условий 11. Помимо шести вышеназванных, еще и исполнение обязательств; обеспечение исполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т. п.; порядок контроля арендодателем состояния объекта аренды; ответственность сторон; страхование арендатором взятого им в аренду имущества; обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества;

–к существенным условиям договора аренды земельного участка ст. 15 Закона об аренде земли относит: объект аренды (место расположения и размер земельно-

го участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка их внесения и пересмотра, ответственности за неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка; условия сохранности состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (отягощения) использования земельного участка; определения стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон;

–необходимы для договоров данного вида: речь идет о существенных условиях, которые четко не определены в нормативно-правовых актах, но нужны именно для договоров такого вида. Так, если заключается договор аренды негосударственного имущества, то несмотря на то, что ГК условие об арендной плате не относит к существенным, оно, безусловно, важно для сторон;

–требует включить в договор одна из сторон, например, повышенную имущественную ответственность (штраф, пеня). Если по этому вопросу стороны не пришли к соглашению, то договор не считается заключенным.

Кроме того, ст. 15 Закона об аренде земли указывает на документы, которые служат неотъемлемой частью договора аренды земли: план или схема земельного участка, переданного в аренду; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт принятия-передачи объекта аренды; проект отведения земельного участка в случаях, предусмотренных этим законом.

Договор аренды недвижимости может предусматривать составление акта приема-передачи такого имущества.

Безусловно, бросается в глаза разный законодательный подход к определению существенных условий, их неоправданно большое количество в законах в отличие от ГК. Это приводит к проблемам на практике.

Возьмем, например, срок договора. По ГК если в договоре аренды срок не проставлен, он считается заключенным на неопределенный срок со всеми вытекающими отсюда последствиями о прекращении договора по требованию одной из сторон (ст. 763). Никаких проблем при этом быть не может. Напротив, как ХК, так и большинство других законов настаивают на том, что срок договора — существенное условие. Тогда возникнет сложная ситуация: если в договоре срока нет, то будет ли он считаться незаключенным, несмотря на ссылки стороны в споре на положения ГК? К сожалению, здесь мы сталкиваемся с явной несогласованностью украинского законодательства, а, в частности, ГК и ХК.

Следует также различать обычные и случайные условия договоров. Последние — это те, которые:

1) изменены сторонами по сравнению с подобными условиями, которые предусмотрены законодательством.

(Например, описание в договоре состояния предмета к моменту прекращения договора и возврата арендованного имущества арендодателю, поскольку это допускает ч. 1 ст. 785 ГК. Если же стороны этого не сделают, то по общему правилу предмет договора надо вернуть в состоянии, в котором его получил арендатор, конечно,

сучетом его нормального износа);

2)либо условия, о которых в законодательстве вообще не упоминается (законодательством не регулируются).

Пример — требование разместить рекламу на окнах арендованных помещений или, наоборот, запрет этого.

Отметим, что все перечисленные условия (существенные, обычные и случайные) после заключения договора становятся обязательными для исполнения.

При отсутствии в договоре аренды какого-либо существенного условия, он считается незаключенным (ч. 8 ст. 181 ХК). В связи с этим на практике часто возникают вопросы относительно того:

а) как соотносятся между собой незаключенный и недействительный договор;

б) кто признает договор незаключенным и в каком порядке; в) каковы последствия незаключенного договора.

В отличие от дел о признании сделок недействительными, суды большей частью признают договоры незаключенными в делах по искам, предъявленным по другим основаниям, то есть когда стороны в отдельности подобных требований не выдвигают. Крайне редко требования о признании конкретного договора незаключенным становятся предметом отдельного иска. Судебная практика по этому поводу неоднозначна: от удовлетворения исковых требований (если для этого есть основания) до отказов в иске из-за отсутствия спора. Чаще всего судебные решения по спору из договора формулируют так: в исковых требованиях (например, в отношении арендной платы) отказано в результате того, что между сторонами договор аренды заключен не был, так как в представленном документе нет существенных условий, предусмотренных законом.

Иногда суды путают незаключенные и недействительные договоры, а иногда, вынося решение, ссылаются одновременно на статьи ГК о незаключенном договоре и недействительной сделке — ст. ст. 215 и 638, что, конечно же, неверно.

Так, рассмотрев иск хлебокомбината к ООО о признании недействительным договора аренды и о выселении арендатора из арендованных помещений, хозяйственный суд признал оспариваемый договор недействительным по причине отсутствия в договоре предусмотренных ст. 10 Закона об аренде госимущества существенных условий. В кассационной жалобе ответчик правомерно указывал на то, что суд необоснованно применял одновременно взаимоисключающие ст. 215 и ст. 638 ГК.

Да и не только суды смешивают понятия незаключенного и недействительного договоров. Пример — ч. 2 ст. 15 Закона об аренде земли, которая гласит, что отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных

этой статьей, — основание для признания договора недействительным, хотя следует говорить о незаключенности договора.

Если частные лица (физические или юридические) решили руководствоваться

всвоих договорных обязательствах Законом об аренде госимущества, то они должны отдавать себе отчет в том, что на них будут распространяться все приемлемые для них как частных лиц нормы названного Закона. Если бы они этого не оговорили, то данный Закон на них бы не распространялся.

По спору между хлебокомбинатом и ООО ответчик указывал, что использовать Методику для объектов негосударственной формы собственности не обязательно. Однако ВХСУ установил, что стороны согласились распространять упомянутый Закон на спорные правоотношения. Значит, договор аренды можно считать заключенным, только если в нем есть предусмотренные ч. 1 ст. 10 Закона об аренде госимущества существенные условия. А ВХСУ не принял в расчет утверждения заявителя о необязательности Методики, потому что для согласия обеих сторон на применение Закона к спорным правоотношениям нужна экспертная оценка стоимости объекта аренды на условиях, установленных Методикой.

Вотличие от последствий признания договоров недействительными (§ 2 гл. 16 ГК) последствия признания договоров незаключенными законодательством не определены. Судебная практика свидетельствует, что чаще всего это отказ в удовлетворении требований одной из сторон такого договора. В частности, если речь идет о понуждении исполнения обязательства по договору, например, по взысканию задолженности по арендной плате.

Так, по одному делу арендодателю постановлением ВХСУ было отказано

виске против арендатора о взыскании задолженности по арендной плате именно из-за признания договора незаключенным, так как в нем не был конкретно определен размер арендной платы, а также порядок использования амортизационных отчислений. Подчеркнем: суд не признал указанную в договоре денежную сумму арендной платы, так как из формулировки договора было не ясно, это размер арендной платы за объект аренды в целом либо ставка арендной платы за 1 м2 арендованной площади.

Вприведенном деле не только псевдоарендодатель утратил возможность для принудительного исполнения условий договора аренды (взыскания арендной платы), но и его контрагент (псевдоарендатор) фактически утратил свое право в дальнейшем пребывать

варендованном помещении (если требование о выселении предъявит арендодатель). Иными словами, названного права у сторон не возникло вообще. В этом сходство подобных последствий с признанием сделок недействительными, так как их признают недействительными также с момента заключения. И они не порождают никаких последствий, кроме тех, которые установлены для недействительных сделок (ст. 216 ГК).

Часто также возникает вопрос о том, как быть, если договор аренды, не имеющий существенных условий (т. е. юридически незаключенный), полностью или частично выполнен. Скажем, если арендатор вселился в арендованное помещение,