6. 5. Договор долевого участия в строительстве

Под участием в долевом строительстве понимается совместная деятельность нескольких лиц, выражающаяся во вложении (объединении) денежных средств для достижения общего результата в виде строительства (создания объекта недвижимости).

Осуществление деятельности опосредуется гражданско-правовыми обязательствами, которые по правовой природе являются имущественными, относительными и сложными. Их участниками являются:

1. Застройщик, т.е. лицо, которое посредством собственных действий или привлечения третьих лиц осуществляет строительство за счет участников совместной деятельности и в их интересах. Для приобретения статуса застройщика необходимы условия:

• Наличие земельного участка на праве собственности или аренды, зарегистрированных в установленном законом порядке

• Наличие утвержденной проектно-сметной документации и разрешение на строительство

• Публичное размещение проектно-сметной документации

2. Участники долевого строительства, в качестве которых могут выступать физические или юридические лица

Объектом отношений является физическая недвижимость в виде:

1. Жилой, как многоквартирный дом

2. Нежилые здания и сооружения

Основанием возникновения отношений является договор, чья модель предусмотрена специальным законодательством. При этом если разрешение на строительство получено после вступления в силу ФЗ (2005 г.), то договор является единственным основанием для строительства (наряду с ним строительство может осуществляться кооперативами).

В соответствии с договором застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику, а участник обязуется внести вклады (оплатить).

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Он заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, которая является условием заключения. Кроме того, регистрации подлежат и договоры, влекущие передачу имущественных прав участников третьим лицам в целях изменения личности участника – договоры уступки права требования.

Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом, в объект которого включается земельный участок и незавершенный объект строительства.

Содержание договора составляет:

1. предмет, в качестве которого выступает деятельность застройщика по содержанию объекта недвижимости и право требования участника передачи объекта

2. размер вклада (оплаты участника), который вносится только в денежном выражении

3. порядок и способы внесения участником оплаты

4. сроки передачи объекта, который является по общему правилу одинаковыми для всех участников

5. порядок принятия объекта участником, который осуществляется на основании акта приема-передачи

С момента передачи обязательства застройщика считаются исполненными.

Возникновение права собственности на объекты, т.е. государственная регистрация права осуществляется посредством действий участника. При этом правоустанавливающими документами являются договор долевого участия и акт приема-передачи.

Подряд на выполнение проектно-изыскательских работ

По договору подряда на выполнение проектно-изыскательских работ подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить указанные работы и передать полученный результат, а заказчик обязан принять и оплатить.

По правовой природе договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ является консенсуальным, взаимным и возмездным. Форма договора определяется в соответствии с общими правилами о формах сделок.

Договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ является разновидностью подряда.

Особенности договора подряда на выполнение проектно-изыскательских работ:

1. в качестве работы осуществляется деятельность, определяющая возможность для будущего осуществления строительства объектов недвижимости. Поэтому договор является предпосылкой для заключения договора строительного подряда. При этом:

• проектные работы направлены на создание эскиза будущего объекта строительства

• изыскательские работы направлены на установление технических возможностей для осуществления строительства

2. результатом работы является техническая документация, необходимая для строительства, а также технические данные, отражаемые в заключение по изыскательским работам.

При этом в систему документов включаются общие технические документы по градостроительству; на инженерное оборудование зданий, сооружений; на строительные конструкции и материалы, а также документы по экономике. Последние включают в себя правила и методы определения проектно-изыскательских работ. При этом содержание документов должно соответствовать строительным нормам и правилам.

3. Деятельность осуществляется по заданию заказчика, которое представляет собой исходные данные, предоставленные им и которые необходимы и достаточны для выполнения соответствующих работ.

(!)Исходные данные обязательны для подрядчика с момента их получения. При этом отступления от них допускаются только с согласия заказчика.

4. Исходные данные устанавливают пределы прав заказчика, в соответствии с чем исполнение обязанности подрядчиком может быть признано ненадлежащим, только если результат работ не соответствует заданию и исходными данным.

5. К обязанностям подрядчика относятся:

а) выполнение работ в соответствии с заданием

б) согласование готовой технической документации с заказчиком, а также с государственными или муниципальными органами, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство

(!)Действия по согласованию с указанными органами осуществляются подрядчиком, но с участием заказчика.

в) обязан передать документацию заказчику

(!) Указанные обязанности подрядчика являются императивными.

6. Обязанности заказчика:

А) уплата цены договора, которая может производиться как до такового, так и после передачи результата

Б) обязанность оказать содействие подрядчику для достижения результата

В) обязан возместить дополнительные расходы подрядчика, которые вызваны изменением исходных данных, если они вызваны по инициативе заказчика. Следовательно, риски последствий обстоятельств, не зависящих от подрядчика, возлагаются на заказчика.

7. Ответственность подрядчика. По общему правилу она наступает за ненадлежащее качество технической документации и выполнение изыскательских работ включает недостатки, обнаруженные в процессе строительства или эксплуатации объекта строительства.

К видам требований из ненадлежащего качества относятся безвозмездное устранение недостатков технической документации и проведение дополнительных и изыскательских работ. Кроме того аналогично общим правилам заказчик может требовать возмещения убытков.

Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ

Осуществление указанной деятельности происходит на основании самостоятельной модели договора (гл. 38), в соответствии с которой одно лицо обязуется выполнить работы, а другое им оплатить.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Его форма определяется в соответствии с общими правилами о формах сделок.

В соответствии с правовым регулированием указанные работы осуществляются на основании двух видов договоров:

1. Договор на выполнение научно-исследовательских работ

2. Договор на выполнение опытно-конструкторских и технологических работ

Различие указанных договоров состоит в их предмете, т.е. в характере действий, которые обязан осуществить исполнитель:

А) предметом первого договора является обусловленные техническим заданием заказчика научные исследования

Б) предметом второго договора является разработка образца нового изделия конструкторской документации на него или новой технологии

(!)Оба договора устанавливают аналогичную обязанность заказчика, которая состоит в принятии и оплате работ.

Отличность правового режима указанных договоров обусловлена:

1. Предмет договоров составляет не результат работ, а сами работы как таковые

(!)Указанное отличает данные договоры от подрядных, соответственно изменение распределения рисков, в соответствии с чем риск случайной невозможности исполнения указанных договоров несет заказчик (ст. 705, 769).

2. В соответствии с указанными договорами выполняемые работы носят творческий характер. Соответственно, для сторон устанавливается необходимость принимать на себя обязанность и осуществлять их исполнение в соответствии с законодательством об исключительных правах (часть 4 ГК). Соответственно, отношения регулируются правом интеллектуальной собственности.

Кроме того различие указанных договоров также определяется:

1. Различная степень творчества относится к работам, которые образуют предметы обоих договоров. Так договоры на выполнение научно-исследовательских работ по общему правилу должны исполняться лично. Соответственно, привлечение третьих лиц по общему правилу не допускается, за исключение случаев согласия на то заказчика. Для выполнения же опытно-конструкторских и технологических работ по общему правилу такого согласия не требуется, если иное не установлено договором.

2. Различия определяются и последствиями невозможности достижения результата работ. Так в соответствии с договором на выполнение научно-исследовательских работ заказчик обязан оплатить стоимость работ, которые уже были проведены до возникновения невозможности исполнения. В соответствии же с договором на выполнение опытно-конструкторских и технологических работ, при невозможности исполнения заказчик обязан оплатить лишь понесенные исполнителем затраты. Следовательно, степень риска заказчика по последнему договору существенно меньше, чем в первом.

К общим правилам для общих видов договоров относятся:

1. Если исполнителем привлекаются к исполнению третьи лица, то последние рассматриваются как субподрядчики, а исполнитель по основному договору является генеральным подрядчиком аналогично договору подряда (ст. 706).

Соответственно, исполнитель отвечает перед субподрядчиками за действия заказчика и несет ответственность перед заказчиком за действия субподрядчиков. Кроме того заказчик имеет право заключать договоры с субподрядчиками только с согласия исполнителя.

2. В договорах допускается установление пределов и условий использования результатов работ. В соответствии с чем исполнитель и заказчик в равной мере вправе использовать результат работ для собственных нужд.

В соответствии с чем закрепляется исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности. Кроме того устанавливается возможность защиты сохранности соответствующей информации (режим коммерческой или служебной тайны).

Особенность указанных видов работ определяется также и порядком ответственности сторон за нарушение договоров. Так заказчик вне зависимости от субъекта привлекается к ответственности на принципах вины. Исполнитель же будет отвечать как на принципах вины, так и на принципах риска, если он является субъектом предпринимательской деятельности. В последнем случае он освобождается от ответственности, если нарушения вызваны непреодолимой силой. К таковым обстоятельствам не относятся удорожание материалов, а также отсутствие средств для их приобретения.

Кроме того по объему ответственность является ограниченной, т.е. возмещению подлежит только реальный ущерб. Упущенная выгода возмещается только если это прямо установлено договором.

Единым для обоих договоров являются правила, устанавливающие обязанность исполнителя (ст. 773).

В силу закона за сторонами закрепляется обязанность по обеспечению конфиденциальности сведений, которые относятся к предмету договора.

(!) Объем таких сведений должен прямо устанавливаться договором.

В отличие от правил подряда исполнитель обязан гарантировать передачу заказчику полученных результатов, не нарушая исключительных прав третьих лиц (ст. 773).