Тема 5. Ценообразование на рынке недвижимости

1. Система цен на рынке недвижимости

2. Факторы оценки недвижимости

3. Подходы и методы определения ценности недвижимости. Доходный подход к оценке

5.1. Система цен на рынке недвижимости

Развитие рыночной экономики в Украине обусловило появление рынка недвижимости. В дореформенный период имели место опера­ции населения по купле-продаже и обмену жилья в сельской местно­сти, обмену квартир в городах и операции с жильем в жилищных коо­перативах, но рынка недвижимости не существовало.

Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживаю­щий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижи­мости на основе спроса и предложения. В современной отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:

• рынок жилой недвижимости;

• рынок коммерческой, или доходной, недвижимости, принося­щей доход ее владельцу (офисные, торговые, производственные и складские помещения);

• рынок земельных участков, которые в соответствии с законода­тельно установленным целевым назначением делятся на сельскохо­зяйственные земли, участки под индивидуальное жилищное строи­тельство, земли, служащие для рекреации и т.д.

Кроме того, рынок жилой и коммерческой недвижимости может быть разделен на первичный (здания-новостройки) и вторичный (зда­ния, находящиеся в эксплуатации) рынки.

Переход Украины к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит к нему применимо понятие стоимости (ценности). В условиях рыночных отношений рыночная цена фактически всегда является ре­зультатом компромисса между участниками рынка. Однако важно знать, какие факторы влияют на решение продавца при установлении цены, а какие – на решение покупателя. Если цена не является ком­промиссом, то это означает, что одна из сторон сделки обладает воз­можностью монопольного влияния на уровень цены.

Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта не­движимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится (рис. 5.1).

			Цена объекта недвижимости
Цена земельного участка				+	Цена здания
Затратная составляющая (плата за землю)		Рыночная составляющая (спрос и предложение, нормативная цена, кадастровая цена)			Доходный, сравнительный и затратный подходы

Рис. 5.1. Структура цены объекта недвижимости

Прежде всего, значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. В свою очередь, цена земли зависит от величины платы за землю.

Конституция Украины признает и гарантирует право собственности на землю для граждан, юридических лиц, государства и территориальных общин. В соответствии со ст. 18, 19 Земельного кодекса Украины производится следующая классификация земель по категориям:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли жилой и общественной застройки;

3) земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;

4) земли оздоровительного назначения;

5) земли рекреационного назначения;

6) земли историко-культурного назначения;

7) земли лесного фонда;

8) земли водного фонда;

9) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Объектами налогообложения являются земельные участки, части земельных участков и земельные доли при общей долевой собственно­сти, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собствен­ность, владение и пользование.

Источником земельного налога может быть любой доход налогоплательщика, в том числе доход, полученный от использования зе­мельного участка, а также средства, полученные от реализации земли или ее части. Земельный налог может уплачиваться и из заемных средств. Однако в этом случае заимствованные средства погашаются либо за счет дохода от земли, либо за счет средств, полученных от реа­лизации земли.

Существенным элементом налога является ставка – размер налога на единицу налогообложения.

Сумма земельного налога исчисляется по формуле:

З = П • С • К, (5.1.1)

где П – площадь участка соответствующего назначения;

С – ставка зе­мельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К – коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Затратная составляющая, являющаяся элементом цены любого товара, решающего влияния на цену земли не оказывает. При определении цены земли решающее значение имеет рыночная со­ставляющая (фактор спроса и предложения). Однако рынок земли в Украине находится только на стадии формирования, зачастую информация о сделках с земельными участками отсутствует. Поэтому при определении цены земли следует учитывать также цены на земельные участки, устанавливаемые государством (нормативная цена земли), а также кадастровую оценку.

Денежная оценка земельных участков в соответствии со ст. 201 Земельного кодекса Украины определяется на рентной основе. Этой же статьей определено, что в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.

Нормативная цена земельного участка – показатель, характеризую­щий стоимость участка определенного качества и местоположения ис­ходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нор­мативная цена земли вводится для обеспечения экономического регу­лирования земельных отношений при передаче государственной земли в частную собственность физических и юридических лиц, при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Таким образом, нормативная цена земли – это оценка земли, осуществляемая государством для реализации строго определенных це­лей. Это величина расчетная, не связанная с конкретным содержанием земельного правоотношения.

Экспертная денежная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых сделок относительно земельных участков.

Государственный земельный кадастр – это установленная государ­ством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений. Он включает сведения о правовом, хозяйственно-эконо­мическом, экологическом и природном состоянии земель. Результатом кадастровой оценки является кадастровая цена земли. Она определяется как рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, и наибо­лее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке соб­ственно земельных участков, по которым рынок еще находится в ста­дии становления. Нормативному регулированию государственного земельного кадастра посвящена глава 34 Земельного кодекса Украины.

Другой важной составляющей объекта недвижимости является цена зданий и сооружений. Для оценки зданий и сооружений приме­нимы доходный, сравнительный и затратный подходы.