4.46 Основные теоретические положения земельной ренты

Рента (от лат. reddita -отданная назад, возвращенная) -- особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью и получаемого с капитала, имущества, земли.

Земельная рента -- это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли.

Различают три основные формы земельной ренты: 1) абсолютную, 2) дифференциальную, 3) монопольную.

1 Дифференциальная рента

Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. Конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала.

Принято различать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).

2 Монопольная рента

Причина образования монопольной ренты -- монополия на ограниченные факторы и результаты производства.

Условием образования монопольной ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность.

Монопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара.

3 Абсолютная рента

Абсолютная рента -- это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).

Таким образом, причиной образования абсолютной ренты является монополия частной собственности на недвижимость.

4.42 Земельный рынок.

     Появление частных собственников земли, т.е. возможности передачи прав на владение этой собственностью, создало предпосылки для формирования земельного рынка. В сущности, рынок земли есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями земли как товара.

     В классическом понимании рынок – это механизм взаимодействия покупателей и продавцов, реализующих свои интересы на принципах свободной конкуренции. Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение и цена. Под их воздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спрос равен предложению.

     Для обеспечения такой сбалансированности продаваемый на рынке товар должен быть взаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов или хорошо знаком покупателям. Информация о предлагаемых товарах должна быть легко востребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения. Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должны занимать много времени и быть абсолютно безопасными. Государственное вмешательство не должно отягощать рыночный процесс.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица – коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

Объектом является з.у.(7 категорий земель в РФ)

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации.

Правовой режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная и иная.