2.3 Методические подходы к кадастровой оценке

Оценку земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводят по Методике Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 № 07/9340-ЮД.

В реализации утвержденной Методики разработаны Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, даны разъяснения по всем этапам работ, применяемых при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Технические указания сопровождаются программным комплексом «Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

Рекомендации, Технические указания, ПК ГКОЗ СОД и Руководство пользователя ПК ГКОЗ СОД составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Методика основана на статистическом анализе рыночных цен. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельные участки как объекты недвижимости по условиям их оценки условно можно разделить на две основные группы.

Первая группа объектов - застроенные участки, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, имеется информация по ценам спроса и предложений, совершенных сделок и собственная статистика по ним. К этой группе относятся земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения. К ним так же относятся незастроенные земельные участки, предназначенные для строительства вышеперечисленных объектов.

Вторая группа объектов - незастроенные участки, по которым рынок только формируется, включает сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.

По первой группе объектов предоставляется возможность определить их рыночную стоимость, по второй - возможно определить близкий по экономической природе к рыночной стоимости, но отличной от нее, показатель стоимости - наиболее вероятную цену продажи.

На момент оценки, рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 10 %.

Таким образом, на основании полученной информации и изучения современного состояния рынка купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения Тюменской области, получается, что для расчетов рыночной стоимости оцениваемой пашни, будет использован только один доходный метод (метод капитализации земельной ренты). Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки садоводческих и огороднических объединений (принимаются во внимание как застроенные, так и не застроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Методика определяет состав исходной информации, последовательность работ, правила и алгоритм проведения оценки, проверку достоверности и достаточности полученных результатов.

Государственная кадастровая оценка земель является завершающей частью Государственного земельного кадастра, поэтому показатели кадастровой стоимости земельных участков подлежат учету в Государственном земельном кадастре.

Термины и определения государственной кадастровой оценки земель которые будут использоваться в проекте:

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) - правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а так же для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых, или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения жилого некапитального строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а так же с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Объект государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - территория садоводческого, огороднического и дачного объединения в целом.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) объекта ГКОЗ.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, полнее описывающие объект, а значит, оказывающие наибольшее влияние на потребительскую ценность объекта.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗ по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы.