4.3 Расчет кадастровой стоимости эталонных земельных участков садоводческих и огороднических объединений

Расчет кадастровой стоимости эталонных земельных участках проводится в несколько этапов:

На первом этапе формируется перечень объектов оценки.

На основе предоставленной Заказчиком информации Исполнителем работ по Государственная кадастровая оценка земель садоводческих и огороднических объединений проводятся:

- кластеризация садоводческих, огороднических объединений;

- анализ перечня земельных участков в составе садоводческих, огороднических объединений, его сопоставление с перечнем всех объединений субъекта Российской Федерации;

- разделение перечня всех объединений субъекта Российской Федерации на:

1) садоводческие и огороднические объединения;

2) дачные объединения.

Выявлено, что на территории Тюменской области дачных объединений нет.

Второй этап определяет перечень факторов кластеризации для каждого вида объединений.

При определении состава факторов кластеризации учитывались группы факторов: физические характеристики земельного участка СОД, характеристики местоположения, характеристики окружения земельного участка, инфраструктура, экология, макроэкономические показатели. В состав каждой группы входят различные факторы, например, характеристиками местоположения является «Расстояние садоводческого и огороднического объединения до центра субъекта РФ», а характеристиками окружения являются «Расстояние от СОД до ближайшей остановки транспорта» и т.п. На стоимость земельных участков влияют различные факторы из каждой группы. Были выбраны те факторы кластеризации, которые существенно влияют на стоимость.

Состав факторов кластеризации садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области разработан на основе типового перечня факторов кластеризации, состоящего из 17 факторов с некоторыми различиями (таблица 4.2).

Таблица 4.2 - Состав факторов кластеризации садоводческих и огороднических объединений Тюменской области

Фактор кластеризации	Обоснование
Исключить:
Удаленность от источника загрязнения химическими веществами	В связи с отсутствием источников вблизи СОД
Заменить:
Уровень преступности на 10000 человек в административном районе	На фактор «Наличие охраны объединения», согласно мнению членов межведомственной комиссии.
Добавить:

Окончание таблицы 4.2

Численность населения в муниципальном районе	По мнению членов заседания межведомственной комиссии по актуализации кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений оказывают влияние на стоимость
Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам
Наличие объектов торговли непосредственно в СОД или шаговой доступности
Находится ли СОД в границах городского округа г. Тюмень
Затопление/подтопление СОД
Период затопления
Из типового перечня
Вид покрытия подъездной дороги, асфальт, грунт и т.п.	Факторы, характеризующие развитие инфраструктуры массива садоводческого, огороднического объединения, присутствуют в объявлениях, размещенных в открытых источниках информации
Наличие электричества, есть, нет, частично с указанием % обеспеченности
Наличие водопровода, есть, нет, частично с указанием % обеспеченности
Наличие магистрального газоснабжения, есть, нет, частично с указанием % обеспеченности
Возможность летних заморозков, есть/нет	Для учета природных условий произрастания культур
Продолжительность вегетационного периода, дней/год
Расстояние до ближайшего поселения, км	Для учета факторов, характеризующих массивы садоводческих, огороднических объединений с точки зрения их удаленности. Некоторые из перечисленных факторов местоположения присутствуют в объявлениях, размещенных в открытых источниках информации.
Расстояние до ближайшей остановки, км
Расстояние до водоёма, км
Расстояние до лесного массива, км
Расстояние до райцентра, км
Расстояние до Тюмени, км
Число рейсов транспорта, кол-во рейсов/день

Состав факторов с учетом изменения типового перечня факторов кластеризации приведен в таблице 4.3.

Таблица 4.3 - Состав факторов кластеризации земельных участков садоводческих и огороднических объединений Тюменской области

Фактор кластеризации	Единица измерения фактора кластеризации
Расстояние до Тюмени	км
Расстояние до райцентра	км
Расстояние до ближайшего поселения	км
Расстояние до ближайшей остановки	км
Число рейсов транспорта	кол-во рейсов/день
Расстояние до водоема	км
Расстояние до лесного массива	км
Наличие электричества	есть, нет, частично с указанием % обеспеченности
Наличие водопровода	есть, нет, частично с указанием % обеспеченности
Наличие магистрального газоснабжения	есть, нет, частично с указанием % обеспеченности
Продолжительность вегетационного периода	дней/год
Вид покрытия подъездной дороги	асфальт, грунт и т.п.
Наличие охраны объединения	есть/нет
Затопление/подтопление СОД	Есть/нет
Период затопления	дней
Наличие объектов торговли непосредственно в СОД или шаговой доступности	да/нет
Находится ли СОД в границах городского округа г. Тюмень	да/нет
Возможность летних заморозков	есть, нет
Возможность наступления ранних осенних заморозков	есть, нет
Качественное состояние почв или плодородие почв	Балл бонитета
Численность населения в населенном пункте	чел.
Среднемесячная зарплата	тыс. рублей

В соответствии с Протоколом заседания рабочей группы разделение земельных участков на кластеры с достаточной и недостаточной рыночной информацией проведено на основе анализа рынка (выделены в отдельный кластер земельные участки СОД Тюменского и Нижнетавдинского районов).

Предоставленная информация анализировалась на полноту и достоверность, после сбора рыночной информации был рассчитан коэффициент корреляции между факторами и рыночной стоимостью земельных участков СОД. Некоторые значения факторов кластеризации (например, «возможность летних заморозков», «наличие магистрального газоснабжения») приобретают единые значения для всех СОД области, однако при выборе факторов кластеризации заранее знать об этом было невозможно. Такие факторы в последующем в участие в моделировании не принимают

Группой экспертов для определения кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений принято решение провести кластеризацию земель, т.е. рассматривать все земельные участки, подлежащие государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических объединений в составе двух кластеров: с достаточной и недостаточной рыночной информацией с выделением в отдельный кластер земельных участков СОД Тюменского и Нижнетавдинского районов. Определить один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель садоводческих, огороднических объединений в кластере с достаточной рыночной информацией «Наличие водопровода (есть, нет, частично с указанием процента обеспеченности)». Протокол экспертной группы представлен в Приложении И.

Третьим этапом следует определение эталонного земельного участка, обладающего в разрезе факторов кластеризации, наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения.

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим. Эталонный участок не обязательно должен быть определен на местности. Анализ различий между земельными участками в рамках объединения при определении эталонного участка может не производиться.

В качестве эталонных участков были выбраны гипотетические земельные участки со средними характеристиками в разрезе садоводческих и огороднических объединений с целью наиболее равномерного и вероятного описания всех участков в разрезе СОД. Площадь эталонного участка принята равной 1кв.м. для удобства расчетов (в связи с тем, что в дальнейшем будет проводиться построение статистических моделей расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель).

Сбор информации по наиболее вероятным характеристикам для каждого садоводческого и огороднического объединения Тюменской области в соответствии с Методикой осуществлялся по эталонным земельным участкам. В Приложении К приводятся сведения об источниках информации о значениях факторов кластеризации (характеристиках эталонных земельных участков). Перечень эталонных земельных участков СОД в разрезе факторов кластеризации приводится в Приложении Л.