4.4 Применимость подходов к оценке садоводческих участков

В рамках настоящего отчета определяется рыночная стоимость садовых участков для дальнейшего использования в статистическом моделировании в рамках массовой оценки садовых участков при проведении государственной кадастровой оценки земель. В связи с этим выделение стоимости садовых участков осуществляется в соответствии с Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Исходная рыночная информация, собранная для проведения статистического моделирования в рамках массовой оценки садовых участков, представлена ценами сделок и предложений купли-продажи по двум типам объектов – незастроенными садовыми участками и застроенными садовыми участками.

При наличии достоверной информации о ценах сделок сходных земельных участков для определения стоимости садовых участков используется метод сравнения продаж.

По ценам сделок и предложений купли-продажи незастроенных садовых участков осуществляется корректировка на дату проведения оценки, а также в цены предложений вводится корректировка на уторгование. Таким образом, приведение цен сделок и предложений купли-продажи незастроенных садовых участков к виду, пригодному для проведения статистического моделирования в рамках государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, осуществляется методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, оценка рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости осуществляется методом выделения или методом распределения.

Оценка застроенных садовых участков Тюменской области в рамках сравнительного подхода осуществляется методом распределения. По ценам сделок и предложений купли-продажи застроенных садовых участков также осуществляется корректировка на дату проведения оценки, а в цены предложений вводится корректировка на уторгование. Определение наиболее вероятной доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости осуществляется с применением модифицированного метода выделения.

Доходный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки для оценки садовых участков Тюменской области не применялся, так как было собрано достаточное количество информации о ценах сделок и предложений.

Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых – в чистом виде не применим.

Подходы и методы енки.

Сравнительный подход

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ

МЕТОД ОСТАТКА

ЭЛЕМЕНТЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА В ЧАСТИ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА (ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Рисунок 4.4 - Подходы и методы оценки

Таким образом, в нашем случае выделение стоимости садовых участков осуществляется в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и методом распределения, доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости определяется модифицированным методом выделения.

Расчет стоимости по методу сравнения продаж произведен в следующем порядке:

1. Отбор незастроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах сделок и предложений.

2. Определение корректировки на уторгование для незастроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах предложений.

3. Определение корректировки на дату оценки для незастроенных садовых участков.

4. Определение удельной стоимости садовых участков для дальнейшего её использования в рамках массовой оценки садовых участков при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Определение корректировки на дату оценки осуществляется с использование двух показателей:

- доли года от момента совершения сделки или выставления публичной оферты до даты оценки;

- темпов роста цен на этом сегменте рынка за рассматриваемый период времени.

Корректировка на дату оценки может быть понижающей или повышающей в зависимости от исходной рыночной информации. Цены сделок и предложений, совершенных или выставленных на продажу до даты оценки, как правило, увеличиваются на величину корректировки, а после даты оценки – уменьшаются на соответствующее значение корректировки.

Корректировка на дату оценки рассчитывается как произведение доли года на темп роста по этому году, с последующим наращиванием темпов роста за все периоды, предшествующие дате оценки.

Информация о темпах роста цен на садовые участки в Тюменской области в открытых источниках информации не представлена, поэтому расчет показателей темпов роста осуществляется по методике оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости расчет средних значений стоимости 1кв.м. садоводческих участков приведен в Приложении Н.

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по периодам (месяцам, кварталам), то есть предполагается, что цены на недвижимость по разным периодам года растут в разной степени. Для расчета показателей используется табличный аппарат.

Среднегодовые темпы роста цен рассчитываются на основании темпов роста за определенный период времени. Расчет темпа роста по изложенной методике показывает, что изменение темпов роста по периодам составляет 21,33% (таблица 4.14)

Таблица 4.14 - Расчет темпа роста цен на садовые участки Тюменской области

Период	Средняя стоимость за 1 кв. м. по периоду	Изменение, %
октябрь 2007 г.	75,0	-
апрель 2008 г.	150,0	200.00%
май 2008 г.	147,2	98,13%
июнь 2008 г.	160,3	108,90%
июль 2008 г.	145,0	90,46%
август 2008 г.	158,3	109,17%
Среднее значение			121,33%

Рыночная стоимость объекта оценки (незастроенного садового участка) рассчитывается с учетом корректировки на уторгование и на дату оценки.

Удельная стоимость садовых участков рассчитывается делением итоговой стоимости объекта оценки на его площадь. Подробный расчет стоимости объектов оценки представлен в Приложении О.

Последовательность проведения расчетов по методу распределения следующая:

1. Отбор застроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах сделок и предложений.

2. Определение корректировки на уторгование для застроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах предложений.

3. Определение корректировки на дату оценки для застроенных садовых участков.

4. Определение доли стоимости садового участка в стоимости единого объекта недвижимости.

5. Определение удельной стоимости садовых участков для дальнейшего её использования в рамках массовой оценки садовых участков при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Определение корректировки на дату оценки осуществляется с использование двух показателей:

- доли года от момента совершения сделки или выставления публичной оферты до даты оценки

- темпов роста цен на этом сегменте рынка за рассматриваемый период времени.

Корректировка на дату оценки может быть понижающей или повышающей в зависимости от исходной рыночной информации. Цены сделок и предложений, совершенных или выставленных на продажу до даты оценки, как правило, увеличиваются на величину корректировки, а после даты оценки – уменьшаются на соответствующее значение корректировки.

Корректировка на дату оценки рассчитывается как произведение доли года на темп роста по этому году, с последующим наращиванием темпов роста за все периоды, предшествующие дате оценки.

Информация о темпах роста цен на садовые участки в Тюменской области в открытых источниках информации не представлена, поэтому расчет показателей темпов роста осуществляется по методике оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости.

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по периодам (месяцам, кварталам), то есть предполагается, что цены на недвижимость по разным периодам года растут в разной степени. Для расчета показателей используется табличный аппарат.

Среднегодовые темпы роста цен рассчитываются на основании темпов роста за определенный период времени. Расчет темпа роста по изложенной методике показывает, что изменение темпов роста по периодам составляет 21,33 %.

Стоимость объекта-аналога (единого объекта недвижимости, включающего в себя садовый участок), рассчитывается с учетом корректировки на уторгование и на дату оценки.

Определение наиболее вероятной доли стоимости садового участка в общей стоимости единого объекта недвижимости осуществляется с использованием модифицированного метода выделения для каждого субъекта Российской Федерации на основе собранной рыночной информации.

На рисунке 4.5 представлены результаты обработки данных Тюменской области по продажам садоводческих участков в составе единых объектов недвижимости с разными плотностями застройки. Значение ординаты в точке пересечении с осью ординат характеризует рыночную стоимость 1 кв.м. садоводческого участка, относящегося к единому объекту недвижимости.

Рисунок 4.5 - Зависимость стоимости 1 кв.м. ЕОН от плотности застройки

В соответствии с полученным уравнением стоимость незастроенного садового участка составляет 114,33 руб/кв.м. Далее по каждому аналогу определяем долю стоимости садового участка в стоимости единого объекта недвижимости. Итоговое значение наиболее вероятной доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости по субъекту РФ определяется как среднее значение по всем аналогам выборки и составляет для застроенных садовых участков Тюменской области 35,76 % . Подробный расчет представлен в Приложении П.

Рыночная стоимость садового участка для каждого объекта оценки (застроенного садового участка) рассчитывается путем умножения скорректированной рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Удельная стоимость садовых участков рассчитывается делением рыночной стоимости садового участка на его площадь. Подробный расчет рыночной стоимости представлен в Приложении Р.