Четвертый этап - это кластеризация эталонных земельных участков.

Анализа рынка показал, что только в Тюменском и Нижнетавдинском районах развит рынок садоводческих, огороднических объединений, а в других районах Тюменской области сделки с земельными участками данной категории практически отсутствуют. В связи с этим возникла необходимость разделения всех земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель на два кластера «1. С достаточной рыночной информацией» и «2. С отсутствующей рыночной информацией». Разделение по кластерам провести по отнесению садоводческих и огороднических объединений к району. Диапазон (границы) изменения фактора, оказывающего наибольшее влияние на стоимость вида объединений, приводиться в таблице 4.4.

Таблица 4.4 - Описание диапазонов изменения факторов кластеризации для садоводческих, огороднических объединений

Наименование фактора кластеризации	Единица измерения	Диапазон изменения фактора кластеризации	Закодированное значение
Район, населенный пункт областного подчинения		р-н Тюменский	1587
Район, населенный пункт областного подчинения		р-н Нижнетавдинский	1599
		р-н Армизонский	1589
		р-н Абатский	1588
		р-н Аромашевский	1590
		р-н Бердюжский	1591
		р-н Вагайский	1592
		р-н Голышмановский	1594
		р-н Викуловский	1593
		р-н Ишимский	1597
		р-н Заводоуковский	1595
		р-н Исетский	1596
		р-н Казанский	1598
		р-н Сорокинский	1602
		р-н Омутинский	1600
		р-н Уватский	1604
		р-н Тобольский	1603
		р-н Сладковский	1601
		р-н Упоровский	1605
		р-н Юргинский	1606
		р-н Ялуторовский	1607
		р-н Ярковский	1608

Пятым этапом расчета кадастровой стоимости эталонных земельных участков, осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках сформированной группы.

Сбор рыночной информации включает следующие этапы:

– определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

– сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

– статистический анализ рыночных данных.

В целях выбора источников информации исполнителем работ проведен анализ их достоверности. Омским филиалом проведены работы по сбору рыночной информации из открытых источников: газета «Блиц», газета «Из рук в руки» и сайт www.irr.ru. В результате выполнения этого этапа работ выбраны наиболее доступные, полные и достоверные источники информации, сведения о которых предоставлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5 - Сведения об используемых источниках информации

Наименование источника информации	Тип источника (газета, журнал и т.д.)	Периодичность	Формат предоставления (текстовый или электронная база)
Общее количество:	3
«Блиц» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров)	Газета	2 раза в неделю (вторник и четверг)	Текстовый
«Из рук в руки» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров)	Газета	5 раз в неделю (по будним дням)	Текстовый
www.irr.ru (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров)	Сайт	Регулярно обновляемый	Электронный
Общее количество: 4

Исходная рыночная информация приводится в Приложении М.

Сбор рыночной информации осуществлялся в основном за 2007 год. В связи с тем, что рынок не достаточно развит и в ряде случаев проблематично найти информацию о сделках до 01. 01. 2008 г., использовалась информация о сделках 2008 года с соответствующей поправкой на дату продажи.

В качестве рыночной информации могли быть использованы:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель СОД, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости в садоводческих и огороднических объединения Тюменской области проводился в следующем порядке:

– сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи (далее - рыночные цены) на незастроенные земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с п.28 Технических указаний информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в группе, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в три раза.

При сборе информации уточнялись все данные об объектах недвижимости. В случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы кластеризации указаны в тексте объявления), то производилось уточнение значений этих факторов кластеризации путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).

Рыночная информация в основном характеризовалась следующими параметрами: район, название садоводческого, огороднического или дачного объединения, площадь участка, площадь строения, застроенный или свободный земельный участок, дата предложения, цена предложения, частично в текстах объявлений встречаются значения факторов кластеризации. Для уточнения значений факторов кластеризации рыночных объектов исполнителем проведен устный опрос риэлтерских компаний по телефонам, указанным в объявлениях.

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

– правильность собранной рыночной информации;

– достоверность собранной рыночной информации;

– полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

– проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

– проверка существования указанных источников информации;

– проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;

– проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами кластеризации);

– проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

– проверка на наличие значений всех факторов кластеризации у всех объектов-аналогов.

На основе анализа указанных в текстах объявлений значений факторов кластеризации рыночных объектов и сведений о значениях факторов кластеризации по эталонным земельным участкам, предоставленных администрациями районов и другими официальными источниками, установлено их совпадение (за некоторым исключением), поэтому многие значения факторов кластеризации для рыночных объектов приняты такие же, как значения факторов кластеризации эталонных земельных участков, представленные официальными органами.

В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений от 26. 08. 2002г № П/307 объектом оценки является эталонный земельный участок, который может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим, у которого значения факторов кластеризации совпадают со средними характеристиками в объединении. Объект аналог это, как правило, реальный земельный участок, который был продан или выставлен на продажу, поэтому ему соответствуют реальные значения факторов кластеризации, которые прописаны в тексте объявления.

По Тюменскому району значения факторов кластеризации объектов оценки, полученные из официальных источников (Администраций районов) и значения по факторам у объектов-аналогов различаются, поскольку по объектам-аналогам значения факторов заносятся в базу данных в соответствии с текстом объявления.

Таким образом, значения факторов кластеризации по объектам оценки и значения факторов кластеризации по объектам-аналогам по этим объявлениям различаются с факторами кластеризации из официальных источниках, а также при загрузке источников информации по факторам кластеризации использованных из газет и сайтов было занесено как «Текст объявлении, телефонные переговоры» В случаях, если в тексте объявления не указаны значения факторов кластеризации, а также в условиях невозможности установления некоторых характеристик путем телефонных переговоров значение факторов кластеризации устанавливалось по данным официальных источников. Проведен также анализ информации о факторах стоимости, указанных в объявлении, на их актуальность по состоянию на дату оценки.

В результате выполнения этого этапа работ собрано 67 объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для дальнейшего применения при ГКОЗ. В целях сопоставимости рыночной информации проведена оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01. 01. 2008 г., выделение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, а также внесение необходимых поправок.