ГЛАВА 41
ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА
§ 1. Поняттядоговорунайму(оренди) житла
Договір найму житла є однією із форм реалізації конституційного права людини на житло (ст. 47 Конституції). Це основний договір, що опосередковує його передачу в користування.
Інтеграція житлової сфери в загальну систему ринкових відносин, формуванняринкужитлатаперехіднанові, яківластивіринковійекономіці, засадизадоволенняжитловоїпотребиобумовилисуттєвізміниувідношеннях найму житла. У сучасних умовах договір найму стає засобом задоволення житлової потреби людини як у межах ринкових житлових відносин, такіпозаними— урозподільнихжитловихвідносинах.
Договір найму житла в публічних (державному та комунальному) житловихфондахопосередковуєрозподільнівідносинижитловоїсфери, врегулюванняякихздійснюєтьсяжитловимзаконодавством, серед якого основним є Житловий кодекс УРСР1 (далі — ЖК). На сьогодні ЖК встановлює порядок забезпечення громадян житлом та користування ним у зазначених житлових фондах.
Відносини з найму житла в будинках державного та комунального житлових фондів мають певні особливості. Так, житло в цих фондах надається лише громадянам України, які визнаються таким, що потребують поліпшення житлових умов, і які перебувають на відповідному обліку. Укладається договір найму тільки на підставі рішення компетентного органу про надання житла та виданого громадянинові ордера на житлове приміщення. Права, обов’язки та відповідальність сторін чітко регламентовані ЖК, на підставі яких і укладається договір2.
1Відом. Верхов. Ради УРСР. – 1983. – № 28. – Ст. 547.
2Більшдокладнопродоговірнаймужитлавпублічнихжитловихфондахдив.: ЖитловеправоУкраїни[Текст] : навч. посіб. / М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. – К. : Юрінком Інтер, 2002. – 480 с.; Сліпченко, С. О. ЖитловеправоУкраїни[Текст] : наук.-практ. посіб.
/С. О. Сліпченко, Е. О. Мічурін, О. В. Соболєв. – Х. : Еспада, 2003. – 344 с.; Житлове правоУкраїни: навч. посіб. / заред. Є. О. Харитонова. – К. : Істина, 2008. – 160 с.
328
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
Усучаснихумовахвідносинизнаймужитлавпублічнихжитлових фондахнабуваютьяскравовираженогосоціальноговідтінку. Відповідно до Концепції державної житлової політики1 основним напрямом політики держави в житловій сфері є забезпечення житлом за рахунок держависоціальнонезахищенихгромадянУкраїни, доякихвідносяться громадяни України, які через своє соціальне становище не можуть самостійновирішитижитловупроблему, — малозабезпечені, інваліди, ветерани Великої Вітчизняної війни, військовослужбовці, особи, що постраждаливнаслідокаваріїнаЧорнобильськійАЕС, тощо. Указаним категоріям осіб на конституційному рівні гарантовано надання житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату (ч. 2 ст. 47 Конституції).
Слід зазначити, що чинний ЖК не відповідає повною мірою потребам сьогодення і не відображає соціальну спрямованість сучасної житлової політики держави. Між тим сьогодні спостерігається оновленняжитловогозаконодавствашляхомприйняттяновогоЖитлового кодексу України2.
Договір найму житла у приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини житлової сфери. В юридичній літературі він отримав назву «договір комерційного найму житла». За допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес користувача(наймача), такікомерційнийінтересвласника(наймодавця) щодо отримання їм доходу з наявного у нього житла.
Навідмінувіднаймужитлавпублічнихжитловихфондахукладення договору найму у приватному житловому фонді не передбачає додаткові передумови, зокрема рішення будь-якого органу про надання житлаабовидачурозпорядчогодокумента(ордера) нажитло. Учасники (сторони) цього договору є вільними у виборі контрагента та предмета договору, у визначенні таких важливих його умов, як строк, розмір та порядок внесення плати за користування житлом, розподіл обов’язків щодо ремонту житла, переданого в найм, тощо. Будучи ринковими за своєю природою, відносини з найму житла в приватному житловому фонді формуються за принципом свободи договору (статті 6 і 627 ЦК).
Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним із цивільно-правових договорів. Він дістав своє правове регулювання
1Постанова Верховної Ради України від 30 червня 1995 року № 254 [Текст] // Відом. Верхов. Ради України. – 1995. – № 27. – С. 200.
2ПроектЖитловогокодексуУкраїни[Електроннийресурс] : реєстраційнийномер 2307-д від 04.09.2009 р. // Офіційний сайт Верховної Ради України. – Режим доступу: http//www.rada.gov.ua.
329
Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування
в гл. 59 «Найм (оренда) житла» (статті 810–826) ЦК. При цьому зазначається, що до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. 3 ст. 810 ЦК).
За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).
Виходячи із загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначилипорядокйогоукладення. Якщовонивстановили, щодоговір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами договору, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладення договору визначено передачею житла в користування, це є реальний договір.
Цей договір є двостороннім та оплатним.
Згідно зі ст. 811 ЦК договірнайму житла укладаєтьсяуписьмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).
Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла — фізична абоюридичнаособа(ч. 1 ст. 810 ЦК). Вокремихвипадкахнаймодавцем може виступати й уповноважена власником особа, наприклад управитель за договором управління майном (ст. 1029 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так і юридична особа. Однак якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживаннявньомуфізичнихосіб(ч. 2 ст. 813 ЦК), босучаснезаконодавство України закріплює принцип цільового використовування житла. Згідно з цим принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо цей принцип діє відносно власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для власного проживання, проживаннячленівсвоєїсім’ї, іншихосібінемаєправавикористовуватийого для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинендіятивідноснонаймодавцятанаймача. Унаслідокцьогоюридичнаособа, щоотрималажитлонаумовахнайму, уподальшомуможелише передаватийоговкористуванняфізичнійособі(наприклад, своємупрацівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного договору позички (ст. 827 ЦК).
330
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійнопроживатимутьразомзнаймачем. Ціособинабуваютьрівних
знаймачемправтаобов’язківщодокористуванняжитлом(ч. 1 ст. 816 ЦК). Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім’ї. Проте це можуть бути й особи, які не зв’язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору — встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).
Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними (ч. 3 ст. 816 ЦК). У цьому разі всі вони єспівнаймачамижитла, щотягнезасобоювиникненнязобов’язання
зкількома особами на стороні наймача.
Предметомдоговоруможутьбутипомешкання, зокремажитловий будинок або його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК). ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квартира» якоб’єктамправавласностіугл. 28 «Правовласностінажитло» (статті 380–382). Оскільки сторони самі вирішують, чи відповідає помешкання їхнім потребам та можливостям, закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦКпомешканнямаєбутилишепридатнимдляпостійногопроживання у ньому. Це стосується санітарного та технічного стану житла. Насьогодніпорядокобстеженнястанужитловихбудинківзметою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 р. № 189. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що потребує вирішення цього питання і стосовно приватного житлового фонду.
Доскладупомешкання, щоєпредметомдоговорунайму, обов’язково входитьжитловеприміщення(одначикількакімнат, частинакімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та ін.). Якщо предметом договорунаймуєчастинажитловогобудинкуабоквартири, топідсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач
331
Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування
житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися й майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст. 812 ЦК).
Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, який встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. У такому випадку він вважається укладеним на п’ять років.
Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іменуєтьсязаконодавцемяккороткостроковийнайм. Закономвстановлено певні особливості щодо регулювання відносин за договором короткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов’язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); продозвілпроживаннятимчасовихмешканців(ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК); пропереважніправанаймачанаукладеннядоговорунайму на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткостроковогодоговорунаймужитладоговорунановийстрокдоодногороку з тим же самим наймачем не є підставою для втрати договором статусу короткострокового.
§2. Права та обов’язки сторін за договором найму житла
Яквжевказувалося, договірнаймужитлаєдвостороннімдоговором
ікожна із сторін — наймодавець і наймач — має як права, так
йобов’язки.
Колообов’язківнаймодавцязадоговоромнаймужитлазалежить відтого, чиєцейдоговірнаймуконсенсуальнимабореальним. Уконсенсуальномудоговорінаймуосновнийобов’язокнаймодавцяполягає внаданніжитланаймачу. Хочазаконнепередбачаєправовихнаслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов’язку, за загальним правилом, що діє в цивільному законодавстві, у разі невиконання боржником (наймодавцем) обов’язку передати у користування річ, визначенуіндивідуальнимиознаками(житло), кредитор(наймач) маєправо
332
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
витребувати цю річ у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданихпорушеннямзобов’язання(ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). Уреальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов’язком у відносинах з найму житла.
Протенезалежновідтого, якийцедоговірнаймужитла— реальний абоконсенсуальний, дообов’язківнаймодавцяслідвіднести: обов’язок передатиунаймпомешкання, якепридатнедляпостійногопроживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору це не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримування переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).
До речі, можливо тільки за згодою наймача чинити переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщотакепереобладненняістотнозмінитьумовикористуванняжитлом
(ч. 3 ст. 819 ЦК).
Уразізмінивласникажитла, переданогоунайм, доновоговласника переходять права та обов’язки наймодавця (ст. 814 ЦК).
Наймач за договором найму житла має право користуватися житлом, а при дотриманні певних умов — і розпоряджатися ним (наприклад, за згодою наймодавця передавати житло у користування піднаймачеві тощо).
Згідно із ч. 1 ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разомзним, маютьправозаіхньоювзаємноюзгодоютазазгодоюнаймодавцявселитиужитлоіншихосібдляпостійногопроживанняуньому. ЦК не передбачає будь-якого винятку із цього правила. Тому навіть для вселення малолітньої або неповнолітньої особи до її батьків (усиновлювачів) вимагається згода наймодавця, наймача та усіх осіб, які постійно проживають разом з ним. Особи, які вселилися у житло, відповідно до ч. 1 ст. 817 ЦК, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.
Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом — тимчасових мешканців (ч. 1 ст. 818 ЦК). За законом вселення тимчасових мешканців здійснюється без згоди наймодавця, але з обов’язковим попереднім повідомленням його про це. За правилом тимчасовими мешканцями є родичі наймача та членів його сім’ї, їх знайомі тощо. Характерними ознаками тимчасового проживання є: по-перше, відсутність у тимчасових мешканців самостійного права
333
Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування
користуванняжитломтаобов’язківщодонаймодавцяжитла; по-друге, безоплатність користування житлом; по-третє, тимчасовість використовування житла.
ЦКневстановлюєбудь-якогострокущодопроживаннятимчасових мешканців. Цейстроквизначаєтьсязапогодженнямпоміжтимчасовим мешканцем, наймачем та особами, які постійно проживають разом
зним. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання, а у разі відсутності такого строку — не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. 3 ст. 818 ЦК).
Наймач житла має право за згодою наймодавця на певний строк передавати його (або певну частину житла) для проживання іншим особам на підставі договору піднайму житла (ч. 1 ст. 823 ЦК). Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, його правазалежнітапохіднівідправнаймача. Обсягправпіднаймачаєобмежений у порівнянні з обсягом прав наймача житла. Так, зокрема, до договору піднайму не застосовуються положення про переважне право на укладення договору на новий строк (ч. 5 ст. 823 ЦК).
Договір піднайму житла укладається на строк, встановлений договором. Протестрокдоговорупіднаймунеможеперевищуватистроку договору найму житла. У разі дострокового припиненя договору найму житла одночасно з ним припиняється й договір піднайму (частини 3 і 4 ст. 823 ЦК).
Договірпіднаймужитлаєоплатним, розмірплативстановлюється сторонами при укладенні договору піднайму.
На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом
зним, наймач у договорі найму житла може бути замінений однією
зповнолітніх осіб, яка постійно проживає із наймачем. Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця житла (ч. 1 ст. 824 ЦК).
Уразі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами (співнаймачами) можутьстатиусііншіповнолітніособи, якіпостійнопроживали з колишнім наймачем (ч. 2 ст. 824 ЦК). Така заміна сторони у договорі найму не вимагає згоди наймодавця. Коли ж не всі повнолітні особи прагнуть стати наймачами, а тільки одна або кілька з цих осіб, уцьомуразіповиннабутизгоданаймодавця. Договірнаймужитла залишається чинним на попередніх умовах.
Заспливомстрокудоговорунаймунаймачмаєпереважнеправона укладення договору найму житла на новий строк (ст. 822 ЦК). Проте
334
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
реалізація цього права передбачає певні дії з боку наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла він може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк у зв’язку з рішенням не здавати житло у найм щонайменше протягом одного року. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадкуфактичнойдетьсяпропродовженнядоговорунаймунановий строк.
Законодавець передбачає певні наслідки щодо недодержання наймодавцем свого рішення не передавати помешкання у найм протягом одногороку. Так, якщонаймодавецьвідмовивсявідукладеннядоговору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на ньогоправнаймачата(або) відшкодуваннязбитків, завданихвідмовою укласти з ним договір на новий строк (п. 3 ч. 1 ст. 822 ЦК).
Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами
право на його придбання.
Наймач несе відповідальність за порушення обов’язків щодо договору найму житла як ним самим, так й особами, які проживають разом з ним (ч. 2 ст. 816 ЦК).
Однимізосновнихобов’язківнаймачаєсвоєчасневнесенняплати зажитло. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі (ч. 1 ст. 820 ЦК).
Якщозакономвстановлениймаксимальнийрозмірплатизакористування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру (ч. 1 ст. 820 ЦК). Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 820 ЦК).
Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановленийдоговором. Якщостроквнесенняплатизакористуванняжитлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісячно (ч. 3 ст. 820 ЦК). Крімплатизажитлонаймачзобов’язанийвноситиплатузакомунальні послуги. Останнє він здійснює самостійно, якщо інше не встановлено договором найму (ч. 3 ст. 815 ЦК).
Наймачзобов’язанийзабезпечуватизбереженняжитлатапідтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК). Зокрема, на ньому
335
Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування
лежить обов’язок здійснювати поточний ремонт житла, якщо інше не встановленозадомовленістюміжсторонами(ч. 1 ст. 819 ЦК). Наймач не може проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди на це наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК).
§ 3. Розірвання договору найму житла
ВідповідноізКонституцієюніхтонеможебутипримусовопозбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду (ч. 3 ст. 47). Унаслідокцьогорозірваннядоговорунаймутависеленнязжитла допускається у виняткових випадках, які встановлюються законом.
Відповіднодост. 825 ЦКнаймачжитламаєправозазгодоюінших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору наймуневимагається. Якщонаймачзвільнивпомешканнябезпопередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо
житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Як вже було зазначено, непридатність житла для постійного проживання обумовлена його санітарним та технічним станом.
Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
–невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;
–руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Слід зазначити, що застосування такого заходу є правом, а не обов’язком суду. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймача постановлює рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більш ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесено рішення суду
336
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
пророзірваннядоговору. Порядоквідстрочкивиконаннярішенняпровадиться відповідно до положень ЦПК України.
Договірнаймубудинку, квартири, кімнатиабоїхчастиниможебути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. При цьому наймодавець повинен доказати, що така необхідність виникла вже після укладення ним договору найму. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору найму не пізніше ніж за два місяці.
Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушують права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла.
§ 4. Договір оренди житла з викупом
Договірорендижитлазвикупомєновелоювсучасномуцивільному законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та наданняреальноїможливостіотриманнянимжитлазарахуноквласних коштів.
Правове регулювання вищезазначеного договору здійснюється перш за все нормами гл. 59 ЦК (статтями 8101, 811, 813–820, 823, абз. 4 частини 1 та частиною 2 статті 825, статтями 826, 12321), окрім того — окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 р. «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»1 (далі — Закон), Порядком орендижитлазвикупом, затвердженимпостановоюКабінетуМіністрів
1 Відом. Верхов. Ради України. – 2009. – № 319. – Ст. 257.
337
Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування
Українивід25 березня2009 р. №2741 (далі— Порядок), таПримірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом МіністерстварегіональногорозвиткутабудівництваУкраїнивід24 червня2009 р. № 2522 (далі — Примірний договір).
Частина 1 ст. 8101 ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правовоговрегулювання. Складнаконструкціядоговоруорендижитлазвикупом, щоміститьвсобіелементирізнихзатипомдоговірнихмоделей (найму (оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, якасуттєвовпливаєнанеобхідністьособливогорегулювання цього договору. З огляду на це вважається непослідовною позиція законодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 8101), а не окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожентипдоговірногозобов’язаннявиділяєтьсявокремуглавуікожен вид цього типу, у свою чергу, в окремий параграф цієї глави.
За договором оренди житла з викупом одна сторона — підприємство-орендодавецьпередаєдругійстороні— фізичнійосо- бі(особі-орендарю) житлозаплатунадовготривалий(до30 років) строк, післязакінченняякогоабодостроково, заумовиповноїсплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю
(ч. 2 ст. 8101 ЦК).
Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує передачу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.
Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним. У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов’язується передати другій стороні житло. Безумовно, така конструкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути передано особі-орендарю. Водночас ч. 3 ст. 8101 ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємствоорендодавець набуває право власності на попередньо обране особоюорендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довго-
1Офіц. вісн. України. – 2009. – № 23. – Ст. 754.
2Інформаційний Бюлетень Міністерства регіонального розвитку та будівництва України. – 2009, 07. – № 7.
338
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
строкову оренду з викупом такій особі. У цьому випадку передача житланамоментукладеннядоговорунеможлива, оскількивонощене придбанепідприємством-орендодавцем. Саметомузатакоюконструкцією договір є консенсуальним. Таким чином, аналіз частин 2 та 3 ст. 8101 ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з ви-
купом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте оче-
видно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.
Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємствоорендодавець(далі— орендодавець) таособа-орендар(далі— орендар). Отже, орендодавцемможебутилишеюридичнаособа— суб’єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу). Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. 3 ст. 8101 ЦК). Орендарем, навпаки, можебутитількифізичнаособа, якашляхомукладеннявідповідного договору задовольняє свою житлову потребу. Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.
Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у порівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира абоїїчастина, житловийбудинокабойогочастина, щопризначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3 Порядку). Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є однієюзформзадоволенняжитловоїпотребилюдиниумежахринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вартості житла, його розміру тощо.
Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ураховуючивисокувартістьжитла, законодавецьнадаєорендарюможливість сплатити платежі на викуп житла протягом тривалого часу.
Згідно з ч. 2 та ч. 3 ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має
письмовуформутапідлягаєобов’язковомунотаріальномупосвідчен-
нюідержавнійреєстраціїупорядку, визначеномузаконом. Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору (п. 2 Тим-
339
Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування
часового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671).
Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до примірного договору, який затверджується Мінрегіонбудом і в якому зазначаються: 1) найменування сторін; 2) характеристика житла, що передаєтьсяворенду; 3) строк, наякийукладаєтьсядоговір; 4) розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; 5) підстави дострокового розірвання договору; 6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору; 7) формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуваннямзобов’язаньорендаря; 8) зобов’язаннясторін; 9) відповідальність сторін (п. 5 Порядку).
Права та обов’язки орендодавця та орендаря щодо користування житлом у більшій частці збігаються з правами та обов’язками наймодавцятанаймачазадоговоромнаймужитла. Вонивизначенівстаттях 814–819, 823 ЦК, і їх аналіз здійснений у попередніх параграфах цієї глави. Проте окремі права та обов’язки притаманні саме сторонам договору оренди житла з викупом, що обумовлено, до речі, викупом житла.
Так, орендодавець зобов’язаний, по-перше, укласти договір купівлі-продажу і придбати у власність житло, яке попердньо обране орендарем; по-друге, передати його у користування орендарю у встановлений договором строк. Однак такі обов’язки виникають лише за умови, щодоговірорендиукладаєтьсящодожитла, якетількимаєбути придбанеорендодавцемумайбутньому, тавідповіднодоговірзасвоєю конструкцією є консенсуальним. У тому випадку, коли орендодавець на момент укладення договору є власником обраного орендарем житла і договір оренди є реальним (наприклад: якщо сталося дострокове розірвання договору оренди з попереднім орендарем і житло наново реалізованоорендодавцемнажитловомуринку), переданняжитластає умовою укладення договору, а не обов’язком у відносинах оренди.
Згідно з ч. 3 ст. 810 ЦК орендодавець має право розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем. Проте слід відзначити, що правомочність орендодавця щодо розпорядження житлом є обмеженою. Так, зокрема, орендодавець має право розпорядитися житлом шляхом укладення договору купівлі-продажу, але, оскільки до нового власника житла переходять права та обов’язки орендодавця (ст. 814 ЦК), покупцем такого житла може бути лише
340
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
юридична особа, діяльність якої безпосередньо пов’язана з орендою житла.
До основних прав орендаря належить право володіння та користування житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуття права власності на таке житло. Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла.
Існуєнизкаобов’язківорендаря, обумовленихвикупомнимжитла. Так, орендар зобов’язаний:
–сплатити кошти початкового внеску за житло (ч. 3 ст. 5 Закону), який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди;
–своєчасно сплачувати орендні платежі (ч. 4 ст. 820 ЦК), тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умовдоговоруорендипротягомусьогострокудіїдоговору. Вонискладаються з: а) платежів на викуп обраного орендарем житла; б) винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди;
–компенсуватиорендодавцювитрати, пов’язанізвчиненнямюридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги (ч. 5 ст. 5 Закону). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (п. 7 Порядку);
–надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (ч. 5 ст. 5 Закону; п. 8 Порядку). Розміртакихрезервівнеможеперевищуватитривідсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла;
–сплачувати самостійно комунальні платежі (ч. 7 ст. 5 Закону).
Увипадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житловокомунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (п. 9 Порядку).
Договірорендижитлазвикупомприпиняєтьсяуразіповноїсплати орендних платежів у визначений строк або достроково.
Оскількипіслясплатиоренднихплатежівуповномуобсязіорендар набуваєправовласностінажитло, фактсплатиплатежівзасвідчується відповідним актом, що є невід’ємною частиною договору оренди
(п. 6 Порядку). Напідставідоговоруорендижитлазвикупом, якийєдо-
341
Розділ Х. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з передачею майна у користування
кументом, щосвідчитьпроперехідправавласностінанерухомемайно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 810 ЦК), таактащодосплатиоренднихплатежівздійснюється
реєстрація права власності на житло орендаря відповідно до Тим-
часового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 7 лютого 2002 р. № 7/51 (в редакції наказу від 28 липня 2010 р. № 1692/5).
Проте в законодавстві передбачена й можливість дострокового розірвання договору оренди житла з викупом.
Перш за все він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК). У цьому випадку правові наслідки розірвання договору, зокрема повернення сплачених коштів щодо вартості житла, здійснюються відповідно до умов договору (п. 11 Порядку).
Одночас договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачениих ч. 2 ст. 825 ЦК, а саме: по-перше, невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк; по-друге, руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку).
Складним є питання щодо розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Частина 1 ст. 825 ЦК, що закріплює право наймача на відмову від договору найму житла, доповнена абз. 4, який, згідно з логікою, має бути присвячений вже можливості орендаря відмовитись від договору оренди. Однак абз. 4 ч. 1 ст. 825 ЦК тільки відсилає до положень закону. Оскільки відсутній спеціальний закон, що регулює відносини оренди, можна припустити, що орендар у будь-який час може звернутися до суду з вимогою щодо розірвання договору оренди. У разі задоволення вимог орендаря суд вирішує питання й стосовно правових наслідків розірвання договору.
Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (ч. 1 ст. 1232 ЦК). Спадкоємці мають право вимагати й дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (ч. 3 ст. 1232 ЦК). Водночас вони мають право відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому ст. 1273 ЦК
(ч. 2 ст. 1232 ЦК).
342
Глава 41. Договір найму (оренди) житла
Питання для самоконтролю
1.Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла.
2.Предмет договору найму (оренди) житла.
3.Сторони договору найму (оренди) житла.
4.Праватаобов’язкинаймодавцязадоговоромнайму(оренди) житла.
5.Права та обов’язки наймача за договором найму (оренди) житла.
6.Підстави та порядок розірвання договору найму (оренди) житла. Правові наслідки розірвання договору.
7.Поняттятазагальнахарактеристикадоговоруорендижитла з викупом.
8.Права та обов’язки орендодавця та орендаря за договором найму (оренди) житла з викупом.
343