Розрахунок вартості інтересу власного капіталу на основі дисконтування грошових потоків

Показники	Позначення	Значення
Чистий операційний дохід, ум. од.	IO	888 000
Річна сума обслуговування боргу, ум. од.	DS	619 445
Фактор поточної вартості звичайного ануїтету		3,79927
Сума реверсії без урахування витрат на продаж, ум. од.		807 000
Невиплачений залишок кредиту на час продажу, ум. од.		0
Фактор поточної вартості одиниці (реверсії)		0,126168
Поточна вартість доходу після погашення кредиту, ум. од.		101 818
Вартість інтересу власного капіталу, ум. од.		1 122 131

Отриманий результат практично збігається із значенням вартості інтересу власного капіталу, розрахованого з використанням техніки залишку. Погрішність складає менше 1%, що дає змогу зробити висновок про рівнозначність розглянутих способів визначення вартості інтересу власного капіталу.

Натомість варто зазначити, що визначення вартості на основі дисконтування грошових потоків має низку переваг, тому що дає змогу враховувати можливі зміни доходів у часі з урахуванням умов іпотечного договору.

Так, крім платежів з обслуговування боргу, кредитор може претендувати на участь у певній частці регулярного доходу чи доходу від продажу земельної власності, що, безумовно, позначиться на вартості інтересів позикового і власного капіталу. Крім того, під час іпотеки з метою підвищення дохідності позикових коштів часто вдаються до розподілу інтересу позикового капіталу між фізичними складовими земельних ділянок — землею і земельними поліпшеннями, — шляхом оформлення окремих заставних. Тому оцінка кожного інтересу повинна здійснюватися в контексті всього набору прав і з урахуванням ступеня ризику кожного інтересу, що позначиться на розмірі норм віддачі власного та позикового капіталу.

При цьому норма віддачі власного капіталу буде враховувати вплив позикового фінансування на грошовий потік власного капіталу, а норма віддачі позикового капіталу – це усі види доходів кредитора, включаючи дисконтні пункти, штрафи за дострокове погашення і платежі за організацію кредиту. Разом з тим загальна норма віддачі середньозваженою величиною норм віддачі власного і позикового капіталу, буде відображати ринкові умови та відповідати рівню ризику інвестицій у земельну власність.

26Поняття довгострокової ринкової вартості створює цікавий контраст із відкритою ринковою вартістю, що випливає з цін купівлі-продажу. Тобто англійська система визначення заставної вартості забезпечує інфляційний стимул у конкурентно-спроможному розвитку та ринку інвестицій, тоді, як німецька концепція життєздатної вартості має тенденцію до стримування росту цін нерухомості, обмежуючи обсяг коштів застави для розвитку, інвестицій та діяльності.

27В міру погашення кредиту частка кожного платежу, що припадає на погашення основної суми збільшується, а частка відсотків, відповідно, зменшується.

28Шаровий платіж — це залишок кредитної заборгованості на кінець терміну кредиту.

29Слід зауважити, що співвідношення між позиковими коштами і загальною вартістю нерухомості формується ринком, його значення регулярно публікуються в спеціалізованих виданнях. Так, у США ринкове значення фактору іпотечної заборгованості згідно з типом кредитної установи та видом нерухомості становить 75-95%

30 Андеррайтинг (англ. — зниження показників) — спосіб управління кредитними ризиками, що передбачає збір, перевірку та обробку даних про дохідність власності, що пропонується для застави, а також про фінансовий стан позичальника з метою оцінки його можливості погасити кредит.

31Інші поправки, що були внесені при встановленні заставної вартості, до уваги не бралися, як такі, що не відповідають ринковій ситуації

32Зазначимо, що перевищення рівня дохідності початкової інвестиції рівня дохідності, що склався на ринку (19,2%), свідчить про ефективність проекту в цілому.