Розрахунок розміру іпотечного кредиту

Показники	Без коригування чистого операційного доходу	3 урахуванням коригування чистого операційного доходу
Критерії для визначення суми кредиту
Фактор іпотечної заборгованості (М)	0,85	0,85
Коефіцієнт покриття боргу (БСН)	1,30	1,30
Показники, що формують вартість
Потенційний валовий дохід, ум. од.	1 440 000	1 440 000
Ризик недоодержання орендних платежів, ум. од.,	172 800	216 000
теж у відсотках від ПВД	12%	15%
Інші доходи (реклама), ум. од.	18 000
Дійсний валовий дохід, ум. од.	1 285 200	1 224 000
Операційні витрати, ум. од.	359 000	397 150
Чистий операційний дохід, ум. од.	926 200	826 850
Ставка капіталізації, %	19,2	19,2
Термін економічного життя земельних поліпшень, що залишився, років	10	10
Вартість земельної власності, що використовується для розрахунку суми кредиту, ум. од.	4 823 958	4 306 510
Компоненти кредиту
Процентна ставка, %	12,0%	12,0%
Термін погашення кредиту, років	10	10
Фактор поточної вартості звичайного ануїтету
PVAF (12%; 10 років)	5,65022	5,65022
Сума кредиту, ум. од.
відповідно до
фактора іпотечної заборгованості	4 100 365	3 660 534
коефіцієнта покриття боргу	4 025 564	3 593 757

З обчислених за різними критеріями сум за розмір іпотечного кредиту обирається менша. Тобто, позичальник може розраховувати на одержання кредиту в розмірі 3,5 млн. ум. од. з щорічним платежем за обслуговування боргу:

DS = PVM IAOF (і, п) =3 500 000 0,1769842 = 619 445.

Слід зауважити, що в подальших розрахунках при визначенні ринкової вартості земельної власності шляхом капіталізації чистого операційного доходу з внесених поправок враховувалася лише сплата страховки³¹, тобто чистий операційний дохід приймався на рівні 888 000 ум. од., а вартість земельної власності

При цьому фактичні значення фактора іпотечної заборгованості та коефіцієнта покриття боргу відповідно складають:

та

Аналіз ринку оренди є ще однією умовою, яку кредитори розглядають перш, ніж приймуть рішення про надання кредиту. Це важливо, оскільки як кредитор, так і позичальник вбачають орендний дохід як основне джерело надходжень для річного обслуговування боргу. Природно, що кредитно привабливою буде нерухомість, яка надається в довгострокову оренду, з надійним складом орендарів і належним управлінням, тобто з мінімальним рівнем ризику недоодержання орендних платежів.

У зв’язку з цим як критерій надання кредиту розглядається також фактор самоокупності, так звана точка банкрутства, що обчислюється як відношення операційних витрат, включаючи обслуговування боргу, до потенційного валового доходу. Він дає змогу встановити мінімальний рівень доходу від надання в оренду земельної власності, необхідного для покриття всіх витрат. Як і коефіцієнт покриття боргу, цей фактор характеризує ступінь кредитної надійності проекту.