Структура платежів при погашенні іпотечних кредитів

Способи погашення	Періодичні платежі	Разовий платіж наприкінці терміну кредиту (на дату погашення)
Повне погашення	основна сума + відсотки	0
Часткове погашення	основна сума + відсотки	залишок основної суми
Без виплат за основною сумою (з погашенням відсотків)	відсотки	початкова сума кредиту
Від’ємне погашення	відсотки, що частково погашаються	початкова сума кредиту + накопичені відсотки
Без виплат за основною сумою і без погашення відсотків	0	початкова сума кредиту + накопичені відсотки

Розрахунок суми кредиту і визначення ефективності залучення позикових коштів

Припустимо, що потенційний позичальник має намір придбати земельну ділянку для будівництва торгового комплексу. З наявних пропозицій він вибрав земельну ділянку, що вивільнилася в результаті реструктуризації землекористування промислового підприємства. Ця ділянка розташована в районі, що прилягає до центру і виходить на велику міську магістраль.

Площа ділянки, що дорівнює 10 500 кв. м, дає змогу побудувати й експлуатувати триповерховий будинок торгового комплексу загальною площею 7 500 кв. м.

Необхідний обсяг загальної інвестиції складає 4 553 000 ум. од., у тому числі:

• на придбання земельної ділянки — 735 000 ум. од.;

• на забудову земельної ділянки — 3 818 000 ум. од.

Аналіз ринку торгової нерухомості дає змогу прогнозувати потенційний валовий дохід на рівні 1 440 000 ум. од.. При цьому ризик недоодержання орендних платежів для подібного типу торгових комплексів з урахуванням попиту і пропозиції, що сформувалися в цьому районі, не повинен перевищувати 12%. Крім того, фасад і дах будинку можуть бути використані для розміщення реклами, що дає можливість щорічно одержувати додатковий дохід у розмірі 18 000 ум. од.

Здійснені оцінювачем розрахунки з витрат, що передбачаються на утримання та експлуатацію торгового комплексу показали, що операційні витрати дорівнюють 359 000 ум. од.

Зіставлення ринкових даних про доходи від оренди й ціни продажу подібних комплексів свідчить, що в цьому районі ставка капіталізації для такого типу нерухомості склалася на рівні 19,2%. Для здійснення цього проекту потенційний позичальник звертається в банк з метою одержання кредиту під заставу земельної ділянки, що купується і будинку, що буде збудований. При укладанні іпотечного договору кожна зі сторін аналізує пов’язані з кредитом ризики та зиски.

Основними компонентами іпотечного кредиту, що попередньо були узгоджені кредитором і потенційним позичальником, є період погашення і відсоткова ставка. Обидві сторони задовольнив 10-річний термін погашення кредиту, що відповідає економічному життю споруди; і 12-відсоткова ставка, типова для цього ринку.

З метою визначення суми кредиту та річного обслуговування боргу кредитор звернувся з проханням надати звіт про оцінку з розгорнутим розрахунком чистого операційного доходу.

Для кредитора є важливим оцінити кредитну надійність проекту, а для позичальника — рівень його дохідності залежно від умов та обсягів фінансування. При цьому кожна зі сторін використовує свої критерії оцінки. Однак і з погляду кредитора, і з погляду позичальника важливо, щоб усі основні компоненти кредиту (його розмір, відсоткова ставка, терміни й платежі з обслуговування) були закріплені доходом із земельної власності, що пропонується як предмет іпотеки.

Критерії кредитної надійності

Кредитора в процесі ухвалення рішення, насамперед, цікавлять наявні кредитні обмеження, пов’язані з відношенням суми кредиту до вартості земельної власності і розміру річного доходу до платежів з обслуговування кредиту й інших витрат.

Такі відносини формують кілька критеріїв для визначення основної суми кредиту. До них належать:

фактор іпотечної заборгованості (М) — відношення розміру іпотечного кредиту до загальної вартості нерухомості (частка позикового капіталу):

де: – розмір іпотечного кредиту,

– загальна вартість нерухомості.

З погляду кредиторів більш висока частка позикового капіталу означає більш високий ризик наданого кредиту. Тому кредитор вправі вимагати встановлення такого співвідношення між основною сумою кредиту і вартістю нерухомості, щоб мінімізувати рівень ризику для конкретного кредиту²⁹.

коефіцієнт покриття (обслуговування) боргу (DCR) — відношення чистого операційного доходу до річної суми платежів з обслуговування боргу:

де: – чистий операційний дохід,

– річний платіж з обслуговування боргу.

Такий коефіцієнт дає змогу оцінити рівень надійності одержання періодичних платежів протягом терміну кредиту. Тому кредитори, прагнучи отримати певні гарантії, як правило, повідомляють, якого мінімального значення коефіцієнту обслуговування боргу вони вимагають для виду кредиту, що запитується.

Однак остаточне судження про розмір іпотечного кредиту буде винесено після консультації з оцінювачем стосовно основних показників, що формують вартість земельної власності. При цьому аналізуються:

• рівень доходності, що співвідноситься зі сформованими відсотковими ставками;

• грошовий потік, що генерується власністю і без якого неможливо окреслити розмір річного обслуговування боргу;

• тривалість надходження доходів, щоб установити період погашення кредиту.

Крім того окремі параметри, що формують чистий операційний дохід (такі як рівень заповнюваності, витрати на поточний ремонт чи інші елементи операційних витрат), розглядаються з огляду на їхню відповідність граничним рівням, що встановлені внутрішніми інструкціями конкретної кредитної установи. Інакше кажучи, кредитором здійснюється своєрідне коригування чистого операційного доходу, що є однією з процедур андеррайтингу³⁰, спрямованого на зменшення кредитного ризику.

У нашому випадку кредитор привів рівень ризику недоодержання орендних платежів до 15%, визнав не прийнятним врахування додаткового доходу від реклами і зобов’язав включити до операційних витрат сплату необхідної при іпотеці страховки будинку. З урахуванням коригування банку розмір чистого операційного доходу зменшився з 926 200 ум. од. до 826 850 ум. од.