Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / ВСТУП

		ВСТУП

У людства завжди було особливе ставлення до землі, що виявляється в його зацікавленості щодо її розподілу і ви­користання. Усвідомлюючи безумовну цінність землі для життя і діяльності, люди або надавали їй статус безцінного дарунка природи, захищаючи право усіх на користування землею, або перетворювали землю в товар, поділяючи право окремої людини на власність задля отримання власної вигоди. У цьому виявлялась і безпосередня залежність суспільства від землі як природного ресурсу, і той соціальний, економічний, правовий зміст, якого набула земля в системі суспільних відносин.

Бажання вирішити споконвічну дилему поєднання суспільного і приватного інтересу ставало рушійною силою для проведення чергової земельної реформи, в якій висвітлювались сформовані на той момент культурні, політичні, державні й економічні позиції суспільства. При цьому земля завжди була об’єктом пильного оцінювання з погляду її природних і суспільних властивостей. Фактично жодна земельна реформа не залишала без уваги питання оцінки, що відігравала роль важливого інструмента в регулюванні земельних відносин. Водночас сутність земельної реформи визначала методологічну спрямованість оцінки, що приводило до кардинальної зміни її парадигми залежно від того, як вирішувалося питання земельної власності.

Наочним прикладом цьому служить радянська земельна реформа, в основу якої була покладена ідея соціалізації землі, тобто відмова від приватної власності на землю, заборона будь-яких майнових угод щодо земельних ділянок, безкоштовне використання землі. Втрата земельними відносинами майнового характеру звузила об’єкт оцінки лише до оцінювання природних якостей землі, але не позбавила її суспільно-природної сутності.

Як частина природи земля є основою життєдіяльності людства, забезпечуючи його необхідними ресурсами і створюючи просторовий базис для економічної і соціальної діяльності, тобто є соціально визначеною. Як об’єкт власності, вона разом із робочою силою, капіталом і підприємництвом стає джерелом багатства і товаром, стосовно якого формується ціла наука майнових відносин, але природно детермінованих. Тому у філософії оцінки головне значення має розуміння саме двоїстої природи землі, що одночасно є і складовою природи, і об’єктом власності.

Це призвело до формування різних видів оцінок, об’єктом яких є земля, але які розглядають її у різних аспектах Наприклад, в аграрних науках важлива роль приділяється бонітуванню ґрунтів — якісному оцінюванню землі за її родючістю, а в містобудуванні — оцінці території за ступенем її придатності для забудови чи іншого використання з позиції ефективності капітальних вкладень. Однак ці оцінки не мають на меті визначення вартості землі як об’єкта власності — специфічного, нерухомого, майна, стосовно якого формується ціла низка прав, пов’язаних з його володінням, користуванням і розпорядженням. У цьому випадку мова йде про самостійний вид оцінки, що відображає ставлення людей до землі у відповідь на дію соціальних і економічних факторів при укладанні цивільно-правових угод щодо зміни власника, умов власності чи умов використання власності.

Природно, що при використанні певної ділянки землі для житла, ведення господарства, організації відпочинку враховуються її властивості як природного ресурсу і просторового базису. Однак вартість землі виявляється лише тоді, коли земля конвертується в товар, що вважається корисним. Цей товар хочуть мати і за нього платять гроші. Тобто, вартість — це економічне поняття, що відображає сутність землі як багатства і джерела багатьох благ.

У ринкових процесах земля постає у найрізноманітніших проявах: і як частина активів підприємства, і як самостійний об’єкт інвестицій, і як споживчий товар тривалого використання. Водночас земельний ринок, як і ринок нерухомості в цілому, є менш досконалим порівняно з іншими видами ринків, у зв’язку з його обмеженою можливістю саморегулювання за допомогою цінового механізму. Формування цін на землю завжди відбувається в умовах нерівноваги попиту та пропозиції, обмеженої кількості продавців і покупців, а головне, під впливом безлічі конкретних і цілком визначених факторів, під вплив яких вони підпадають. Усе це зумовлює необхідність присутності на земельному ринку фахівців з оцінки, діяльність яких спрямована на визначення адекватного стану ринку вартості об’єктів земельної власності.

Оцінка є необхідною умовою реалізації платного характеру використання землі, укладання цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, визначення втрат, що вимагають відшкодування при відчуженні земельної власності, і збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам.

Оцінка землі дає можливість органам державної влади і місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком території, реалізувати свої регулятивні повноваження на основі створення економічних передумов і стимулів раціонального використання земель, забезпечити необхідні умови для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок надходжень від плати за землю і стягнення державного мита при здійсненні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок. Крім того, оцінка земельної власності є обов’язковою складовою всіх інвестиційних процесів і заставних операцій.

Разом з тим оцінка землі, що в усьому світі традиційно вважається найпростішою та найпрозорішою процедурою, стала найбільш проблемним питанням оціночної діяльності на терені пострадянського простору.

Це, насамперед, пов’язано із тривалим періодом заперечення сутності землі як нерухомого майна, і як наслідок, втрати самої культури оцінки нерухомості, що підмінювалася різноманітними нормативними схемами ціноутворення на землю і на земельні поліпшення, котрі так і не дали змогу сформувати реалістичне уявлення про вартість земельної власності.

І тільки тепер, коли земельна реформа в багатьох країнах СНД набула незворотного характеру, намітилася тенденція до відродження ринкових принципів оцінки землі. Саме питанням визначення ринкової вартості передусім і присвячена ця книга.

Звісно, автори не ставили перед собою завдання дати всеосяжне висвітлення питань, пов’язаних з оцінкою земельних ділянок.

Основна мета книги полягає у викладі:

• основних понять і принципів, на яких базується оцінка землі в ринковій економіці;

• ключових моментів в історії земелеоціночної діяльності, знання яких дає змогу правильно ставитися до процесів, що відбуваються сьогодні в оцінці;

• ринкових умов і факторів, без аналізу та врахування яких неможлива адекватна оцінка;

• способів оцінки, що розкривають підходи, методи і техніку оцінювання залежно від специфіки об’єкта і його становища на ринку;

• особливостей оцінки окремих видів земельної власності й для завдань;

• загальноприйнятих вимог до проведення оцінки земельних ділянок і документування її результатів.

Зміст книги слід розглядати лише як доповнення до загальних питань оцінки нерухомості, де визначення ринкової вартості землі є одним з найважливіших моментів, а сама земля — невід’ємною частиною, основою будь-якої нерухомості.