Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 6

	6.	ОРГАНІЗАЦІЯ ЗЕМЛЕОЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

6.1. Склад робіт з оцінки

Здійснення оцінки вимагає виконання комплексу робіт. їхній перелік, як правило, регламентується нормативно-правовими актами або нормами професійної діяльності оцінювачів та залежить від конкретних завдань і виду вартості, що визначається.

Згідно зі змістом цих робіт процес оцінки умовно можна поділити на три етапи: підготовчий, власне оціночний та післяоціночний.

Завдання підготовчого етапу полягає в попередньому вивченні ситуації та оформленні взаємин із замовником. Йому належить найважливіша роль у процесі оцінки. На цьому етапі мають бути встановлені та погоджені мета і завдання оцінки, визначені статус і компетентність оцінювача щодо цієї ситуації, визначений можливий конфлікт інтересів.

Під час попереднього вивчення ситуації потрібно усвідомити що саме виступає об’єктом оцінки, для чого вона виконується і як будуть використовуватися її результати. З цією метою зазвичай здійснюється натурне обстеження земельної ділянки та її поліпшень; вивчення наявних у замовника документів і матеріалів, необхідних для проведення оцінки, та їх відповідності та достатності для виконання роботи, а також виявлення всіх обставин і обмежень, пов’язаних з об’єктом оцінки й використанням її результатів.

На підставі вивчення ситуації оцінювач повинен, з одного боку, переконатися, що сформульована замовником мета і база оцінки відповідає існуючим стандартам, а з іншого, що він має достатні знання і досвід, необхідні для якісного виконання поставленого завдання.

У противному випадку він має відмовитися від проведення оцінки або зробити усе можливе (про що зобов’язаний сповістити замовника):

• для встановлення обмежуючих умов при здійсненні оцінки та використанні її результатів, якщо мета і база оцінки не відповідають стандартам;

• для професійного виконання роботи, включаючи й залучення фахівців з конкретних питань, якщо предмет оцінки виходить за межі його компетенції.

Крім того, дуже важливо виявити обставини, що можуть призвести до конфлікту інтересів, пов’язаного з наявністю у оцінювача (колись чи тепер) стосунків із зацікавленими сторонами, а також з його причетністю до угод стосовно оцінюваної власності. У такому випадку він має повідомити про це замовника та одержати його згоду на виконання роботи.

Всі істотні моменти, пов’язані з виконанням оцінки, фіксуються в завданні на проведення оцінки, зміст якого повинен свідчити про однозначне розуміння оцінювачем і замовником суті та результатів майбутньої роботи. І хоча завдання затверджується замовником, його конкретний зміст і структура визначаються за узгодженням сторін, з урахуванням специфіки та особливостей об’єкта оцінки.

В усіх випадках у завданні наводяться атрибути замовника та оцінювача; підстава для проведення оцінки; об’єкт, мета і дата оцінки; вихідний дані, склад і строки робіт, що виконуються; перелік особливих умов, пов’язаних із проведенням оцінки та використанням її результатів; форма звіту.

Слід зазначити, що завдання має не лише інструктивний характер для оцінювача, а є найважливішим аргументом при визначенні повноти та якості виконаної ним роботи.

Після складання й узгодження завдання може стати очевидною необхідність залучення інших фахівців, що разом з оцінювачем формують авторську групу. При цьому норми професійної діяльності вимагають офіційної фіксації ролі кожного учасника оцінки.

Наступним елементом підготовчого етапу є укладання договору на виконання оцінки, що є основним документом, що регулює відносини між оцінювачем і замовником.

Договір складається в письмовій формі і містить інформацію про об’єкт оцінки та вид вартості, що визначається; суму винагороди за проведення оцінки, права та обов’язки сторін, строки дії договору, порядок прийняття додаткових угод і внесення змін у завдання на оцінку, а також юридичні та фінансові реквізити оцінювача і замовника.

Умовою договору в обов’язковому порядку є вимоги з дотримання стандартів оцінки та професійних норм у частині обмежень щодо застосування результатів оцінки та їх публікації, конфіденційності інформації та встановлення фінансової відповідальності перед замовником за результати оцінки.

Оціночний етап роботи з важливих питань, що розв’язуються, поділяється на чотири під етапи: збір і аналіз даних; установлення найбільш ефективного використання земельної ділянки; обґрунтування і вибір способу оцінки; визначення вартості об’єкта оцінки і документування її результатів.

Природно, що формування обґрунтованої думки щодо вартості об’єкта оцінки вимагає всебічних знань про соціально-економічну ситуацію в регіоні, стан ринку нерухомості, характеристики земельної ділянки та особливості її місця розташування. Це зумовлює необхідність збору й аналізу різноманітної ринкової, правової, технічної, фінансової та іншої інформації, з чого, власне, і починається будь-яка оцінка.

Підготовчий етап
			Попереднє вивчення ситуації
		Складання завдання на оцінку							Складання завдання на оцінку
Оціночний етап
			Збір та аналіз вихідних даних
		Встановлення найбільш ефективного використання							Обґрунтування та вибір способу оцінки
			Збір та аналіз вихідних даних
			Складання звіту про оцінку
Після оціночний етап
		Рецензування звіту про оцінку						Затвердження результатів оцінки
			Попереднє вивчення ситуації

Послідовність виконання робіт з оцінки

Основні позиції завдання на оцінку

назва та місце розташування земельної ділянки;

найменування власника чи користувача земельної ділянки та інших об’єктів нерухомості;

загальні відомості про замовника і про оцінювача;

підстава для проведення оцінки, де вказується договір або інший документ, відповідно до якого виконується робота, а також нормативно-правові акти й стандарти, відповідно до яких має здійснюватись оцінка;

точний опис об’єкта оцінки і складу оцінюваних прав, у якому відображається кадастрова інформація, функціональні, технічні та метричні характеристики земельної ділянки й поліпшень, а також права, інтереси і зобов’язання стосовно них;

мета оцінки, де наводиться характер угоди чи інших дій щодо об’єкта оцінки, що визначають вид вартості, яка складає предмет оцінки;

вид вартості та його визначення;

дата, на яку встановлюється вартість об’єкта оцінки;

перелік вихідних даних, необхідних для проведення оцінки, із вказівкою джерела їх одержання і відповідальних за їхнє надання;

склад виконуваних робіт, де вказуються зміст і послідовність виконання всіх етапів оцінки;

перелік особливих умов, пов’язаних із проведенням оцінки та використанням її результатів;

обсяг і ступінь необхідного технічного й екологічного огляду об’єкта оцінки;

форма надання результатів оцінки;

допустимий термін дії звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки;

строки виконання завдання на оцінку;

підписи та печатки сторін.

Завдання на проведення оцінки може бути доповнено додатками, що деталізують інформацію про об’єкт оцінки та етапи виконання роботи

Вихідними даними для проведення оцінки є:

• документи, що підтверджують права, зобов’язання й обмеження щодо використання земельної ділянки;

• матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів, характер і стан її забудови, рівень інженерного облаштування;

• статистичні дані про рівень економічного розвитку населеного пункту (регіону), демографічну ситуацію, рівень зайнятості населення та його доходи;

• відомості про особливості місця розташування земельної ділянки (природні, історико-культурні, екологічні, містобудівні тощо);

• інформація про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок;

• дані про витрати на поліпшення і забудову земельної ділянки, а також витрати, пов’язані з утриманням та експлуатацією будівель і споруд при її існуючому та найбільш ефективному використанні.

При цьому слід розмежовувати питання, пов’язані з економічними, соціальними і політичними умовами, що впливають на ситуацію на ринку нерухомості в цілому та у районі розміщення земельної ділянки зокрема, а також питання, пов’язані з фізичними, функціональними й економічними параметрами об’єкта оцінки, що визначають його положення на ринку.

Відповіді на першу групу питань мають інформативний характер про стадію розвитку ринку нерухомості, існуючу кон’юнктуру, динаміку цін купівлі-продажу й оренди, порівняльну дохідність різних об’єктів нерухомості. Відповіді на другу групу питань надають адресну прив’язку ринкових даних, виходячи з кількісних та якісних характеристик об’єкта оцінки. Для аналізу соціально-економічної ситуації в регіоні, як правило, використовуються статистичні дані про темпи розвитку розташованих тут видів економічної діяльності, структуру і рівень зайнятості та обсяги інвестування в капітальне будівництво, а також про структуру доходів населення. Така інформація надає можливість визначити найбільш імовірного покупця та його інвестиційну мотивацію.

З метою її конкретизації здійснюється збір і аналіз даних про особливості району розташування земельної ділянки, включаючи положення в плані регіону (населеного пункту), локальні природно-кліматичні умови, характер використання та забудови території, рівень розвиненості соціальної, інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури, екологічний стан таким чином відбувається збір тієї інформації, що дає змогу встановити відносну аттрактивність місця розташування об’єкта оцінки в регіоні. До неї варто включити й дані про наявність у районі природних та історико-культурних пам’яток, що визначають архітектурно-планувальну, історико-культурну і природно-ландшафтну цінність його території.

Крім того, для формування повного уявлення про район треба вивчити інформацію про його соціальну репутацію, а також про прийняті рішення щодо зміни його планування і забудови.

Крім висновків щодо відносної аттрактивності місця розташування об’єкта оцінки, аналіз даних про район дасть змогу отримати уявлення стосовно типових для нього об’єктів нерухомості.

Для характеристики ринку нерухомості, що склався в районі розташування земельної ділянки, збирається інформація про попит і пропозицію на різних сегментах ринку та стадії його розвитку. З цією метою аналізуються дані про кількість та ціни угод купівлі-продажу й оренди, час експозиції об’єктів на ринку, про вартість капітальних і операційних витрат та дохідність різних об’єктів нерухомості.

Одночасно вивчається склад типових учасників ринку, вартість юридичних, брокерських і фінансових послуг, можливий інтерес для інвесторів та девелоперів.

Характеристика ринку нерухомості повинна забезпечити основу для висновків щодо можливих змін ринкової ситуації, визначення об’єктів для зіставлення та вибору альтернативних варіантів використання об’єкта оцінки.

З метою визначення положення об’єкта оцінки на ринку слід проаналізувати правовий стан і фізичні параметри земельної ділянки.

Так, під час аналізу правових документів варто розглянути весь пакет прав, інтересів і зобов’язань щодо земельної ділянки та розташованих на ній земельних поліпшень, що дасть змогу ідентифікувати об’єкт оцінки, умови його відчуження та використання.

При цьому дуже важливо встановити територіальні межі поширення і часові строки дії складових пакета прав, а також їхній вплив на використання земельної ділянки. Відзначимо, що вони можуть бути пов’язані не лише з відчуженням окремих правомочностей власника, а й з містобудівною регламентацією (червоні лінії, охоронні зони тощо). Крім того, деякі з них можуть виходити за межі ділянки, наприклад, об’єкти сервітуту, пов’язані з реалізацією права обмеженого користування чужою власністю.

Під час аналізу фізичних параметрів земельної ділянки розглядаються відомості про її площу, конфігурацію, внутрішні та зовнішні земельні поліпшення, їх метричні та технічні показники, а також про характерні для ділянки ґрунтові та інженерно-геологічні умови. Такий аналіз є підставою для встановлення позитивних і негативних факторів, що можуть впливати на вартість об’єкта оцінки, визначення відповідності розміру земельної ділянки її функції та можливості її найбільш ефективного використання, у тому числі шляхом ущільнення забудови чи поділу (об’єднання) ділянки.

Таким чином, аналіз правового стану і фізичних параметрів земельної ділянки повинен сформувати уявлення про конкретну корисність об’єкта оцінки при поточному і перспективному його положенні на ринку нерухомості.

Одержання об’єктивних і достовірних даних, пов’язаних з ринковими умовами й об’єктом оцінки, вимагає від оцінювача звернення до всіх можливих джерел інформації: документації, наданої замовником; офіційної статистики; довідкової літератури, спеціалізованих періодичних видань; результатів інтерв’ювання учасників ринку нерухомості, а при потребі, до матеріалів спеціального обстеження земельної ділянки та її поліпшень.

Слід пам’ятати, що відсутність чи недостатність інформації може вплинути на формування суджень оцінювача і, зрештою, позначитися на результаті оцінки. Подібний вплив матиме і недостовірна інформація чи свідомо перекручені дані. Тому оцінювач має критично ставитися до наявних даних, особливо до тих, що належать до його компетенції. Оцінювач не має права використовувати дані, у надійності яких він сумнівається. Це стосується також і даних, наданих замовником або іншою зацікавленою особою, якщо вони не знаходять підтвердження з незалежного джерела.

У той же час, у процесі оцінки можуть виникнути питання, що не стосуються професійних знань оцінювача. Наприклад, питання, що вимагають спеціальних досліджень з радіаційного забруднення чи історико-культурній цінностей і т. ін., коли оцінювач може і повинен покладатися на висновки інших фахівців, що, на його думку, заслуговують довіри.

Про значення вихідної інформації для адекватної оцінки свідчить той факт, що в міжнародних і національних стандартах є вимоги до збору і збереження даних, які були використані при визначенні вартості. Так, усі зібрані оцінювачем під час роботи дані з посиланням на джерело їхнього одержання (незалежно від того, отримані вони в письмовій чи в усній формі) пропонується зберігати в архіві поряд зі звітом про оцінку, щоб у випадку потреби з ними можна було ознайомитися або перевірити їх.

Результати роботи з оцінки оформлюються у вигляді окремого документа – звіту про оцінку, – який містить пояснення, обґрунтування, припущення, розрахунки, судження і висновки оцінювача. Цей документ є не тільки підсумком виконаної оцінки, а й доказом того, що отриманий результат є вірним. Ця обставина зумовлює чіткі вимоги до змісту звіту.

Як правило, порядок, склад і процедуру складання звіту про оцінку регламентують нормативно-правові акти з оціночної діяльності, стандарти оцінки, норми професійної діяльності оцінювачів.

У звіті оцінювач зобов’язаний розкрити всі важливі моменти в контексті поставленої мети і відповідно до завдання, що розв’язується. Звіт повинен містити достатньо інформації, щоб дати змогу тим, хто буде читати звіт і покладатися на його результати, цілком розуміти дані, аргументацію та аналіз, що становлять основу результатів оцінки.

За обсягом інформації, що надається, розрізняють такі форми звітів: повний звіт, стислий звіт і звіт у формі листа. При цьому складений у будь-якій формі звіт повинен бути чітким і зрозумілим, не допускати неоднозначного тлумачення чи вводити в оману.

Роботу над оцінкою можна вважати цілком завершеною лише після документування її результатів і передачі звіту про оцінку замовнику.

В окремих випадках передбачається рецензування звіту та затвердження результатів оцінки, що можуть стосуватися післяоціночного етапу роботи. До цього етапу належить також і проведення повторної оцінки.

Резензування звіту про оцінку здійснюється з метою перевірки дотримання оцінювачем вимог нормативно-правових та методичних документів, договору на виконання оцінки, а також достатності та вірогідності інформації, що була використана, обґрунтованості прийнятих припущень і вибору (чи відмови від використання) способів визначення вартості, безпомилковості обчислень і обґрунтованості результату.

Резензування здійснюється, як правило, за вимогою замовника чи осіб, що використовують результати оцінки для ухвалення рішення, у тому числі органів державної влади і місцевого самоврядування, судів та інших заінтересованих осіб. Однак воно може здійснюватися і за власною ініціативою оцінювача.

Обов’язковим резензування є лише під час оцінки, що узгоджується, затверджується чи приймається органом державної влади або місцевого самоврядування, наприклад, при оцінці земельних ділянок, що перебувають в державній і комунальній власності, чи у випадку, якщо оцінка виконувалася для цілей оподатковування.

Резензування є одним із видів професійної оціночної діяльності. Зазвичай здійснення резензування звіту доручається оцінювачу, що має достатній досвід практичної діяльності та відповідає критерію незалежності, тобто рецензент не повинен мати матеріальної чи іншої заінтересованості в результатах оцінки і здатний діяти об’єктивно і незалежно від замовника рецензії, від оцінювача, що виконував звіт, від замовника оцінки та від власника об’єкта оцінки.

Рецензент використовуючи інформацію, що міститься в звіті про оцінку, готує аргументований висновок щодо повноти і вірогідності вихідних даних; обґрунтованості обраної бази оцінки; дотримання стандартів оцінки відповідно до мети і бази оцінки; обґрунтованості застосованих підходів і методів оцінки; можливості використання звіту відповідно до поставленої мети. За умови наявності зауважень до звіту рецензент має вказати, в якій мірі виявлені недоліки вплинули на вірогідність та об’єктивність висновку про вартість об’єкта. При цьому рецензент не повинен брати до уваги будь-яку додаткову інформацію, що виникла між датою завершення складання звіту про оцінку і датою рецензування.

Слід зазначити, що в обов’язки рецензента входить аналіз і оцінка обґрунтованості отриманого під час роботи результату, але він не зобов’язаний і не має права робити висновок щодо вартості об’єкта оцінки. Якщо ж виникне потреба в ревізії значення вартості, то в цьому випадку має бути здійснена повторна оцінка в повному обсязі.

Повторна оцінка здійснюється відносно раніше оціненого об’єкта у випадку потреби в перевірці чи актуалізації отриманого результату.

У першому випадку оцінка виконується в повному обсязі з дотриманням усіх вимог до оцінки й оформлення її результатів, у другому — мова йде про доопрацювання раніше виконаного звіту за умови, що істотних змін у фізичному стані об’єкта оцінки і його положенні на ринку не відбулося. При цьому результати повторної оцінки при актуалізації можуть бути представлені у формі стислого звіту, невід’ємною частиною якого є виконаний раніше повний звіт.