5.6. Оцінка для цілей іпотеки

Проблеми іпотеки займають особливе місце серед питань, пов’язаних з оцінкою земельної власності та з розвитком ринку нерухомості загалом. Фактично іпотечне кредитування забезпечує подолання одного з найважливіших суперечностей сфери нерухомості — між високою вартістю (ціною) об’єктів нерухомого майна та рівнем доходів покупців, які можливо вирішити лише за рахунок залучення на цей ринок фінансових ресурсів ззовні. Саме завдяки банківським позикам одержує доступ на ринок основна частина потенційних покупців у розвинутих країнах. Тому ступінь активності ринку землі й нерухомості в цілому, масштаби операцій в цьому напряму пов’язані з рівнем його взаємодії із фінансовим ринком.

Натомість, для фінансового ринку кредитування під заставу — це теж засіб подолання суперечностей між доходом і ризиком. Включення до фінансового портфеля цінних паперів, що забезпечені земельною власністю, дає змогу кредитній установі суттєво зменшити існуючі ризики шляхом задоволення своєї вимоги з вартості забезпечення.

Таким чином, іпотечне кредитування з одного боку дає змогу розширити ресурсну .базу для фінансування придбання і розвитку земельної власності шляхом трансформування майбутніх доходів покупців у їх поточну платоспроможність, а з іншого боку — забезпечити надійність повернення коштів і одержання доходу кредитними установами [9]. При цьому сферою обопільних інтересів учасників ринку землі та фінансового ринку виступає оцінка вартості предмета іпотеки, на підставі якої приймається рішення про отримання та надання кредиту.

Зрозуміло, що під час визначення вартості земельної власності кожна зі сторін переслідує свою мету. Заставодавець зацікавлений у максимізації цієї вартості, що дає змогу йому претендувати на отримання більшої позики, а заставоутримувач прагне до її мінімізації, аби зменшити свій ризик. Тобто, оцінка може вбирати в себе поглинати конфлікт інтересів стосовно обсягу кредиту, що надається, забезпечуючи цим ефективність системи іпотечного кредитування і визначаючи важливість своєї ролі в цій системі.

Методичне регулювання оцінки забезпечення застави

Оцінка земельної власності для кредитних установ має давню історію. Вже у XVIII сторіччі її здійснення стає обов’язковою вимогою законодавства багатьох європейських країн. При цьому кожна країна по-своєму регулювала таку діяльність на державному рівні, а приватні кредитні установи розробляли внутрішні правила та методики оцінювання. Питання про загальні методологічні принципи оцінки забезпечення застави постало лише в середині XX сторіччя, що було пов’язано з інтернаціоналізацією діяльності банків та розвитком оціночної діяльності.

З розвитком цих процесів стало зрозуміло, що розширення діяльності міжнародних фінансових інститутів і інтеграція національних ринків досягли такого рівня, коли визріла гостра потреба в розробці єдиному для всіх стандартів оцінки забезпеченні позики, застави і боргових зобов’язань. Результатом досягнення консенсусу в цьому питанні стали спеціальні розділи Міжнародних і Європейських стандартів оцінки [22;25], що містять визначення бази оцінки, принципи, методичні підходи й особливості здійснення оцінки при іпотечному кредитуванні.

База оцінки при іпотечному кредитуванні.

Оцінка, що пов’язана із забезпеченням позики, зумовлена конкретною метою — ймовірним продажем об’єкта застави. Тому під час оцінки необхідно враховувати такі фактори як, — очікувана майбутня ринкова вартість об’єкта, примусовість продажу, розмір кредиту, графік обслуговування боргу, витрати, пов’язані з продажем на дату вимоги забезпечення тощо. Тобто земельна власність, що заставляється, набуває специфічної заставної вартості — вартості власності, на яку застава захищена.

Залежно від умов і обставин угоди, а також вимог чинного законодавства у різних країнах оцінювачами, як заставні, використовуються різні типи вартості: чиста вартість реалізації, вартість діючого підприємства, ліквідаційна вартість та інші.

Так, відповідно до німецького законодавства під час оцінки предмета іпотеки заставна вартість трактується як розумно оцінена, «життєздатна», довгострокова ринкова вартість, що не може перевищувати 60% ринкової вартості у загальноприйнятому тлумаченні. При цьому мають бути взяті до уваги «лише постійні характеристики власності та доходу, який може завжди гарантувати будь-який орендар належним управлінням» [24, стаття 11], що виключає оцінку, яка належить орендарю з індивідуальними можливостями. Натомість у Великій Британії при іпотечному кредитуванні оцінювач має виявити індивідуальні риси та їхній внесок у «відкриту ринкову вартість» предмета застави, від якої і встановлюється заставна вартість²⁶. Приміром у Польщі, за умов нестабільної ринкової ситуації, під час визначення заставної (так званої іпотечно-банківської) вартості поряд з поточною ринковою вартістю передбачається обов’язкове прогнозування майбутньої ринкової вартості предмета застави [27].

Слід зауважити, що визначення ринкової вартості забезпечення вимагається кредитними установами в багатьох країнах. На застосуванні ринкової вартості як бази оцінки предмета іпотеки наполягає і Європейська група оціночних асоціацій (TEGoVA).

TEGoVA через Європейські стандарти рекомендує при наданні оціночних послуг кредитним установам оперувати ринковою вартістю, що ґрунтується на поточних ринкових даних, а кредитор самостійно повинен здійснити розсудливу банківську політику щодо частки кредиту у вартості нерухомості. Такий підхід узгоджується і з Правилами 2 «Оцінка для цілей кредитування» Міжнародних стандартів оцінки [25].

На жаль, пострадянська банківська система ввійшла у ринкові відносини з відверто неринковим уявленням про вартість застави. Навіть дотепер банки в країнах СНД не надають належного значення міжнародним та європейським стандартам оцінки забезпечення застави. Окремі банківські структури взагалі намагаються керуватися нормативними документами, що регламентують оцінку землі й інших об’єктів нерухомості при приватизації чи оподатковуванні, що з погляду оцінки забезпечення застави просто неприйнятні.

Водночас у фаховому середовищі оцінювачів уже декілька років продовжується дискусія стосовно підбору адекватної бази для цілей оцінки предмета іпотеки. Ряд оцінювачів [2] пропонують використовувати для цього ліквідаційну вартість, з огляду на встановлений законодавством продаж об’єкта застави з аукціону. Проте більшість оцінювачів схиляються до думки, що адекватною базою оцінки предмета іпотеки є ринкова вартість, визначенням якої й повинен обмежуватися обсяг послуг оцінювача.

Вимоги до оцінки різних типів нерухомості

В більшості випадків спосіб продажу нерухомості на відкритому ринку служить індикатором можливості застосування тих чи інших методів і процедур для визначення ринкової вартості. Крім того, під час вибору способу визначення ринкової вартості оцінювач має врахувати особливості оцінки різних типів нерухомості. Так, нерухомість, що приносить дохід (інвестиційна нерухомість), як правило, оцінюється як самостійний об’єкт, хоча за певних обставин доречним може бути застосування методів оцінки вартості цього об’єкта як частини портфеля всієї нерухомості. Крім того, для інвестиційної нерухомості оцінювачу необхідно при капіталізації доходу застосовувати процедури, що дають змогу розподіляти загальний дохід з нерухомості між позиковим і власним капіталом. По аналогії заелементного розгляду джерела доходу вимагає також визначення внутрішньої норми прибутку.

Щодо нерухомості, зайнятої власником, існує правило, відповідно до якого її варто оцінювати як незайняту, а також і виходячи з її найбільш ефективного використання. Це не означає, що власник не виступає повноправним учасником ринкових відносин, але вимагає відокремити вартість специфічних переваг її використання власником, що можуть позначитися на оцінці бізнесу, від вартості самої нерухомості. У випадку невиконання фінансових зобов’язань нерухомість, що виступає як забезпечення, може бути реалізована лише через зміну її власника.

Певні класи нерухомості, включаючи (проте не обмежуючись) готелі, автозаправні станції, автостоянки, що зазвичай оцінюються як комерційна економічна одиниця, вимагають ретельного аналізу постійного рівня доходу, який визначається на основі фінансової звітності чи прогнозних даних. При цьому під час оцінки для забезпечення позики не повинен враховуватися гудвіл, що сягає за рахунок менеджменту вище середнього рівня. Крім того, оцінювач має враховувати, що вартість функціонуючого підприємства значно зміниться у тому випадку, якщо діяльність підприємства припиниться: будуть вивезені товарно-матеріальні цінності, анульовані наявні у власників ліцензії, пільги і дозволи; або існують інші причини, що можуть негативно позначитися на ефективності майбутнього функціонування підприємства.

У випадку оцінки спеціалізованої нерухомості, тобто такої, що має обмежений ринок чи має вартість лише як складова частина підприємства, слід мати на увазі, що як окремо взята вона може й не мати ринкової вартості. У цьому випадку рекомендується застосовувати метод залишкової вартості заміщення, незважаючи на те, що він не належить до методів ринкової оцінки. Ринкову вартість у складі такої нерухомості буде мати лише земельна ділянка.

У деяких випадках може бути доречною оцінка земельної власності на базі альтернативного використання за умови, що ця власність не зайнята.

Особливі вимоги висуваються стосовно нерухомості, що перебуває в стадії будівництва, і складових нерухомості, що вичерпуються. Так, об’єкти, що перебувають у стадії будівництва (реконструкції, модернізації), насамперед має оцінюватися виходячи з існуючих і потенційних прав та обмежень на забудову. Далі, залежно від імовірності продажу чи оренди нерухомості по завершенню будівництва, обирається відповідний метод оцінки, де обов’язково враховується:

• різниця у часі між датою завершення будівництва і датою оцінки, що відображає вплив додаткових вимог до будівництва на витрати та доходи з використанням дисконтування;

• ринкові зміни, що очікуються протягом строку, що залишився до завершення будівництва;

• ступінь ризику, пов’язаного з будівництвом;

• усі відомі особливі взаємовідносини сторін, задіяних у будівництві.

При цьому протягом циклу будівництва повинна здійснюватися періодична ринкова переоцінка відповідно до графіка поетапного фінансування.

Певні проблеми виникають у зв’язку з оцінкою складових нерухомості, що вичерпуються, наприклад, права оренди. Так, оренда, що дає дохід вищий за середній і створює тим самим переваги для орендодавця, може розглядатися як форма забезпечення застави. Але цей актив вичерпується внаслідок того, що його вартість буде зменшуватися в міру погашення орендних платежів і зменшення переваг орендодавця внаслідок збільшення ринкових орендних ставок. Це вимагає врахування узгодженості терміну й графіка кредиту, у тому числі на дати погашення відсотків і основної суми боргу, із запланованою програмою їхнього залучення і використання.

Для всіх ситуацій оцінки нерухомості як позикового забезпечення важливе значення має чіткий, об’єктивний і повний звіт з розрахунками вартості. У звіті оцінювач має розкрити усі чіткі моменти в контексті поставленого завдання. Крім визначення ринкової вартості оцінювач може також дати консультацію в частині майбутніх можливих змін у статусі нерухомості, як забезпечення тенденцій, що склалися на ринку в частині динаміки вартості та дохідності земельної власності.

Статус оцінювача

Внаслідок того, що в більшості випадків забезпечення позик, застав і боргових зобов’язань базується на особливих довірчих відносинах, дуже важливо, щоб оцінювач був незалежним, не пов’язаним із жодною зі сторін, що перебувають чи планують вступити у фінансові відносини.

Важливим також є те, щоб оцінювач мав чи міг отримати відповідну інформацію щодо конкретного типу нерухомості та району, де нерухомість знаходиться, тобто добре володів ринковою інформацією стосовно певного сегмента ринку.

У цьому контексті й варто розглядати статус оцінювача. Річ у тім, що в організаційному плані оцінка забезпечення застави здійснюється двома типами оціночних структур: банківськими оцінювачами, що є службовцями банку, і незалежними оцінювачами, що залучаються банком до роботи на договірних засадах.

Наприклад, у Федеративній Республіці Німеччина оцінка забезпечення застави здійснюється штатними співробітниками державних і комерційних банків, що, як правило, мають власні підрозділи оцінки. Згідно цього банківські оцінювачі здійснюють оцінку винятково для своїх організацій, керуючись принципами забезпечення захисту позики. Вони навіть отримують спеціальну внутрішню освіту, зорієнтовану на особливості визначення заставної вартості. Та якщо відчуваючи нестачу знань стосовно специфічних ринків нерухомості ці установи хоча й запрошують зовнішнього оцінювача, від нього вимагається дотримуватися керівних принципів оцінки для іпотеки [28].

Політика створення банком своєї власної служби оцінки одержала в останні роки у країнах СНД значного поширення. Це відбулося головним чином тому, що для банку і для його клієнтів вона є найбільш дешевою. Крім того, оцінювач має можливість максимально врахувати вимоги, що висуваються кредитними установами. Однак результати діяльності такої служби завжди будуть залежати від двох факторів: сумлінності адміністрації банку під час прийняття рішень та рівня кваліфікації персоналу банківського відділу оцінки.

Проте в більшості країн при визначенні вартості предмета іпотеки звертаються до послуг незалежних оцінювачів, об’єктивність оцінки яких полягає в її релевантності потребам двох сторін: кредитної установи та її клієнта.

З погляду кредитної установи основним критерієм якості роботи оцінювача вважається відсутність проблем у реалізації закладеної власності у випадку, якщо не повертається кредит. Могло скластися враження, що найпростішим шляхом задоволення цієї вимоги може стати елементарне заниження оцінювачем вартості об’єкта. Однак це помилкове і спрощене уявлення про інтерес банків, що прагнуть у кожному випадку з мінімальним ризиком розмістити не мінімальну, а оптимальну суму кредитних коштів. Тому банки завжди будуть зацікавлені отримати від оцінювача об’єктивну ринкову вартість об’єкта земельної власності і професійне судження щодо його майбутньої ліквідності.

Клієнт банку теж має свою конструктивну позицію щодо роботи оцінювача. Зрозуміло, що угоди стосовно нерухомості вимагають значних і, як правило, одночасних вкладень, що й обумовлює необхідність звертатися до кредитних установ. Однак, залучаючи позикові кошти на додаток до своїх, клієнт банку передбачає не лише придбати чи розвинути земельну власність, але й одержати найбільшу віддачу на власний капітал. Тому залучення позикового капіталу, як і будь-яке інвестиційне рішення, може бути оцінене з огляду його доцільності й ефективності. З цією метою оцінювач може здійснити для клієнта банку в межах оцінки чи надання консультації відповідний інвестиційно-іпотечний аналіз.

Оцінювач завжди має враховувати вплив тривалості й умов кредиту, що пропонується, з погляду банківського ризику, а також здатність або потенціал генерування грошового потоку і збільшення капіталу для зіставлення із зобов’язаннями позичальника, включаючи платежі по обслуговуванню боргу, витрати продажу і всі інші витрати, передбачені іпотечним договором. Усе це потребує детального розгляду основних компонентів кредиту і можливих схем його погашення.

Основні компоненти кредиту

Будь-який кредит може бути охарактеризований п’ятьма основними компонентами: початкова сума кредиту, відсоткова ставка, термін кредиту, розмір періодичних платежів і залишку кредиту, — які описують вартість позикового капіталу і спосіб його повернення.

Своєрідною моделлю, що відображає взаємозв’язок компонентів кредиту у формуванні вартості позикового капіталу, є Т-карта.

	PVM = DSPVAF(і, п)+
Т		+ ВАL PVF (і, п)
0	PVM				PVM	– початкова сума кредиту
1	DS				DS	– річне обслуговування боргу
2	DS				BAL	– залишок кредиту
3	DS				PVAF	– фактор поточної вартості
4	DS					звичайного ануїтету
5	DS				PVF	– фактор поточної вартості
6	DS					одиниці (реверсії)
7	DS				i	– відсоткова ставка (норма
...	...					віддачі позикового капіталу)
п	DS		+ BAL		n	– термін кредиту

Т-карта вартості позикового капіталу

Поєднання цих компонентів пояснює широкий спектр видів кредитів, що надаються, і здатність кредиторів значно модифікувати фінансування під конкретний проект та мету.

Початкова сума кредиту (розмір іпотечного кредиту)

Розмір іпотечного кредиту — це сума, яку готовий надати кредитор згідно з умовами і предметом іпотеки.

Як правило, розмір іпотечного кредиту співвідноситься з ринковою вартістю предмета іпотеки (фактор іпотечної заборгованості), та/або з власним капіталом позичальника, котрий він має намір чи здатний інвестувати в цю нерухомість (рівень кредиту).

Розмір іпотечного кредиту є основною сумою боргу, що змінюється в міру її погашення, тому варто розрізняти початкову суму кредиту і залишок основної суми.

Відсоткові ставки

Під відсотковою ставкою розуміється норма доходу, що отримує кредитор як плату (винагороду) за використання його коштів. Вона не враховує платежі за надання кредиту, дисконтні пункти, штрафи за дострокове погашення й інші платежі, пов’язані з організацією кредиту.

Відсоткова ставка визначається як річна норма складного відсотка і використовується для визначення всіх сум платежів.

Номінальна відсоткова ставка може бути фіксованою чи перемінною. Зазвичай в кредитному договорі вказуються початкова ставка і максимальна ставка, яку кредит не може перевищувати.

Термін кредиту

Термін кредиту — це період, протягом якого кредит фактично повертається. Він може збігатися або бути меншим за термін, на який надається кредит. Останній одержав назву терміну погашення.

За термінами погашення іпотечні кредити можуть поділятися на короткострокові (як правило, менше п’яти років) і довгострокові (п’ять і більше років).

До короткострокового кредитування вдаються з метою придбання та/або розвитку земельної власності. Ці види кредитів використовують також і в тих випадках, коли не можна отримати довгострокові кредити або коли нерухомість не задовольняє мінімальні кредитні вимоги, наприклад, якщо орендна діяльність не дає змоги задовольнити вимоги довгострокового кредитора.

Іноді короткострокові кредити виконують роль проміжного кредитування, аби заповнити прогалину між кінцевою датою короткострокового будівельного кредиту і початком постійного, довгострокового фінансування.

Проміжні кредити, як правило, мають набагато вищу вартість за довгострокові кредити. Основними надавачами короткострокових кредитів є кредитні установи і банки.

Довгострокове кредитування забезпечується вже поліпшеними земельними ділянками, забудова яких завершена, а будинок зайнятий цілком чи орендується. Максимальний термін довгострокових кредитів визначається тривалістю економічного життя земельних поліпшень. У більшості випадків джерелами для отримання довгострокових іпотечних кредитів є великі кредитні установи, такі як страхові компанії та пенсійні фонди.

Періодичні платежі

Більшість кредитів мають конкретні періодичні платежі, що складаються з основної суми кредиту, розмір якої змінюється, і відсотків чи лише відсоткових платежів.

З погляду кредитора частка платежу, що припадає на основну суму, є поверненням інвестованих кредитором коштів, а частка кожного платежу, що припадає на відсотки, — доходом на інвестований кредитором капітал.

Для кредиту, що повністю амортизується, платіж установлюється виходячи з початкової суми кредиту, терміну кредиту (періоду погашення) і номінальної процентної ставки. При цьому, з огляду на те, що в міру погашення кредиту співвідношення між частками основної суми і відсотків в платежі змінюється²⁷, а розмір періодичних платежів залишається незмінним, розмір останніх визначається на підставі однієї з функцій складного відсотка — внеску на амортизацію:

або

де: – розмір періодичного платежу;

– початкова сума кредиту;

– номінальна відсоткова ставка;

– термін кредиту (період погашення);

– фактор внеску на амортизацію одиниці.

Відношення суми періодичних платежів за рік (річної суми з обслуговування боргу —DS) до основної суми кредиту називається іпотечною чи кредитною сталою.

Іпотечна стала, за суттю, є ставкою капіталізації R_M для позикового капіталу, що відповідає фактору внеску на амортизацію одиниці і є сумою відсоткової ставки і фактора фонду відшкодування. Тобто дохідність кредитора повинна покривати вартість його фінансових коштів, а також інші витрати, пов’язані з наданням кредиту, і забезпечити планову норму доходу.

Залишок кредиту

За умови погашення кредиту іншими способами невиплачена сума платежів з обслуговування боргу, включаючи основну суму і відсотки чи тільки основну суму, формують залишок, що з погляду кредитора можна розглядати як реверсію кредиту.

Поточна вартість залишку кредиту визначається за формулою:

де: – поточна вартість залишку кредиту;

–невиплачена сума платежів з обслуговування боргу;

–фактор поточної вартості одиниці (реверсії);

–номінальна відсоткова ставка;

–термін кредиту (період погашення).

Взагалі залишок кредиту можна розрахувати на завершення будь-якого заданого періоду. Так, при рівномірних платежах залишок кредиту визначається як поточна вартість платежів з обслуговування боргу протягом терміну погашення, що залишився — періоду, за який кредит ще буде погашатися:

або

де: – поточна вартість залишку кредиту;

–розмір періодичного платежу;

– фактор поточної вартості звичайного ануїтету;

–номінальна процентна ставка;

–термін погашення, що залишився.

Якщо умовами кредиту не передбачаються додаткові платежі з боку позичальника, то грошовий потік від сум обслуговування боргу і реверсії кредиту буде характеризувати віддачу позикового капіталу Y_M, що відповідає номінальній відсотковій ставці.

Однак, фактична норма віддачі позикового капіталу перевищує відсоткову ставку за рахунок сплати позичальником дисконтних пунктів вартості оформлення кредиту, штрафів за дострокове погашення тощо. Фактично норма віддачі обчислюється для кожного конкретного випадку і повинна дорівнювати співвідношенню суми поточної вартості всіх майбутніх платежів за іпотечним договором та початкової суми кредиту.

Способи погашення

Залежно від терміну і характеру платежів можуть формуватися різні способи погашення кредиту.

Типовим способом є повне погашення, що передбачає періодичні рівномірні платежі, спрямовані на погашення основної суми кредиту і виплату відсотків, що забезпечує самоамортизацію кредиту. У цьому випадку термін погашення і термін кредиту збігаються.

Якщо ж термін погашення більший за термін кредиту, то здійснюється часткове погашення, коли залишок основної суми кредиту разом із останнім періодичним платежем виплачується разовим, шаровим²⁸ платежем наприкінці терміну кредиту.

Однак, слід мати на увазі, що є й такі способи погашення, які не передбачають погашення основної суми кредиту періодичними платежами, так звані кредити з виплатою лише відсотків. При цьому розмір іпотечного кредиту повинен бути цілком виплачений на дату погашення. Найчастіше до такого типу кредитів вдаються під час придбання та розвитку земельної власності.

З огляду на високу капіталомісткість освоєння й забудови земельних ділянок кредити для цих цілей можуть мати і від’ємне погашення, коли періодичні платежі покривають лише частину відсотків, що виплачуються за кредитом. їхня невиплачена частина накопичується на залишку кредиту і погашається разом із основною сумою кредиту під час продажу освоєної та поліпшеної земельної ділянки.

У крайньому випадку проявом цього способу погашення є кредит з шаровим платежем, що передбачає разовий платіж наприкінці терміну кредиту. Він включає як основну суму кредиту, так і накопичену суму відсотків. У таких кредитах найбільшою мірою зацікавлені земельні спекулянти, що розраховують виплатити шаровий платіж при вигідному перепродажу землі. Проте цей спосіб погашення має високий ступінь ризику для кредитора, що визначає його обмежене застосування.

Як приклад розглянемо ситуацію про надання іпотечного кредиту на умовах його повного погашення рівномірними платежами.