Структура грошових потоків, що відповідають фінансовим інтересам у власності

Право власності	Регулярний грошовий потік	Дохід від реверсії
Повне право власності	Чистий операційний доход	Розмір реверсії
Право на позиковий капітал	Платіж із обслуговування боргу	Невиплачений залишок кредиту
Право на власний капітал	Грошовий потік до сплати податків	Дохід після погашення кредиту

Капіталізація річного доходу для різних інтересів

Одним із способів визначення вартості часткових прав є капіталізація річного доходу, що припадає на певний інтерес, де як норму доходу використовують відповідні ставки капіталізації.

Такий спосіб є ефективним за умови, коли інтерес заставоутримувача цілком задовольняється регулярними платежами з обслуговування боргу і не передбачає інших виплат з боку заставодавця. Тобто дохід із позикового капіталу дорівнює річній сумі з обслуговування боргу , а вартість інтересу позикового капіталу відповідає початковій сумі кредиту.

У той же час, вартість інтересу власного капіталу не зводиться до початкової суми вкладених у розвиток земельної власності коштів інвестора і потребує відповідного розрахунку. Як правило, для її оцінки використовується техніка залишку, сутність якої полягає в капіталізації доходу, що належить до власного капіталу:

де: – вартість інтересу власного капіталу;

–чистий операційний доход;

–вартість інтересу позикового капіталу;

R_M – ставка капіталізації для позикового капіталу;

R_E – ставка капіталізації для власного капіталу

Загалом алгоритм розрахунку передбачає:

• визначення вартості земельної власності шляхом капіталізації чистого операційного доходу;

• встановлення ставки капіталізації для позикового капіталу – іпотечної сталої – на основі відсоткової ставки і терміну погашення кредиту;

• визначення частки чистого операційного доходу, що припадає на позиковий капітал, шляхом множення суми кредиту на іпотечну сталу;

• визначення частки чистого операційного доходу, що припадає на власний капітал, як різниці між загальним розміром чистого операційного доходу і сумою чистого операційного доходу з позикового капіталу;

• розрахунок ставки капіталізації для власного капіталу на основі використання моделі інвестиційної групи;

• визначення вартості інтересу власного капіталу шляхом ділення доходу, що на нього припадає, на відповідну ставку капіталізації.

Проілюструємо послідовність визначення вартості інтересу власного капіталу використовуючи дані нашого прикладу.

Розрахунок вартості інтересу власного капіталу з використанням техніки залишку

Показники	Позначення	Значення
Чистий операційний дохід, ум. од.	IO	888 000
Загальна ставка капіталізації	RO	0,192
Вартість земельної власності, ум. од.	VO = IO – RO	4 625 000
Розмір іпотечного кредиту	PVM	3 500 000
Частка позикового капіталу в загальній вартості земельної власності	M = PVM / VO	0,76
Відсоткова ставка	i	0,12
Термін погашення кредиту, років	n	10
Ставка капіталізації для позикового капіталу	RM	0,1769842
Частка доходу, що припадає на позиковий капітал, ум. од.	IM = PVM	619 445
Частка доходу, що припадає на власний капітал, ум. од.	IE=IO – IM	268 555
Ставка капіталізації для власного капіталу	RE = (RO – RMM)/(1 – M)	0,23872
Вартість інтересу власного капіталу, ум. од.	VE=IE / RE	1 125 000

Отриманий результат дає змогу зробити висновок про те, що вартість інтересу власного капіталу перевищує початкову суму вкладених у розвиток земельної власності коштів інвестора (1 053 000 ум. од.). Це ще раз свідчить про ефективність залучення позикового капіталу і здійснення проекту в цілому.

Дисконтування грошових потоків

Вартість інтересу власного капіталу може бути обчислена також шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять інвестору від регулярного доходу і від реверсії. Розмір цих доходів є різницею між загальним грошовим потоком і грошовим потоком, що припадає на позиковий капітал, який формується платежами з обслуговування боргу і непогашеним залишком кредиту наприкінці періоду володіння.

За умови повного погашення кредиту структура грошових потоків може бути описана в наведеній нижче таблиці.