Структура грошового потоку за умови повного погашення кредиту

Рік	Грошовий потік (придбання, річний доход, продаж)
	Загальний		На позиковий капітал		На власний капітал
0	(- 4 553 000)		(- 3 500 000)		(-1 053 000)
1	888 000	–	619 445	–	268 555	–
2	888 000	–	619 445	–	268 555	–
3	888 000	–	619 445	–	268 555	–
4	888 000	–	619 445	–	268 555	–
5	888 000	–	619 445	–	268 555	–
6	888 000	–	619 445	–	268 555	–
7	888 000	–	619 445	–	268 555	–
8	888 000	–	619 445	–	268 555	–
9	888 000	–	619 445	–	268 555	–
10	888 000	807 000	619 445	0	268 555	807 000

У формалізованому вигляді вартість інтересу власного капіталу виражається сумою поточних вартостей двох грошових потоків:

де: – вартість інтересу власного капіталу;

– чистий операційний дохід у і-ому році;

– сума обслуговування боргу в і-ому році;

– фактор поточної вартості звичайного ануїтету;

– норма віддачі власного капіталу;

– термін погашення кредиту, що залишився;

– сума реверсії без урахування витрат на продаж;

– невиплачений залишок кредиту на час продажу;

– фактор поточної вартості одиниці (реверсії).

Застосування цієї формули допускає можливість визначення суми реверсії та норми віддачі власного капіталу.

З огляду на те, що в нашому прикладі термін економічного життя будинку збігається з терміном погашення кредиту, розміру реверсії буде відповідати ринкова вартість землі вже забудованої земельної ділянки , значення якої можна визначити як залишок від капіталізованого чистого операційного доходу від забудованої ділянки і вартості земельних поліпшень:

V_L = I_O / R_O – V_B = 888 000 / 0,192 — 3 818 000 = 807 000 ум. од.

Норма віддачі власного капіталу, що є функцією його доходності і зміни вартості за період володіння, потребує попереднього розрахунку ставки капіталізації для власного капіталу і відсоткового зниження його вартості.

Для розрахунку ставки капіталізації, як і в попередньому випадку, використовуємо модель інвестиційної групи:

= (0,192 – 0,1769842 0,76) / (1 – 0,76) = 0,23872

Відсоток зміни вартості визначається як відношення різниці між початковою сумою власного капіталу і доходом від реверсії з урахуванням залишку непогашеного кредиту до початкової суми власного капіталу. У нашому прикладі дохід від реверсії після погашення кредиту відповідає вартості землі вже забудованої земельної ділянки , що є меншим за початкову суму власного капіталу:

=(1 053 000 – 807 000) / 1 053 000 = 0,2336

Загальне зменшення вартості власного капіталу на 23,36% за десятирічний період дає змогу припустити, — щорічно ставка капіталізації для власного капіталу буде знижуватися на 2,336%, тобто значення норми віддачі власного капіталу буде перебувати в інтервалі від 24% до 19%.

З урахуванням отриманих даних визначення норми віддачі власного капіталу здійснюється шляхом послідовних наближень з використанням наступної формули:

Метою цієї процедури є досягнення рівності правої та лівої частини рівняння, що й буде вказувати на розмір норми віддачі.

Процедура визначення норми віддачі власного капіталу

Задане значення YE	RE	Дія	DEPE	Дія	SFF (YE, п)	Отримане значення YE
0,24	0,23872	–	0,2336		0,0316021	0,231
0,23	0,23872	–	0,2336		0,0332085	0,231
0,22	0,23872	–	0,2336		0,0348950	0,231
0,21	0,23872	–	0,2336		0,0366652	0,230
0,20	0,23872	–	0,2336		0,0385228	0,230
0,19	0,23872	–	0,2336		0,0404713	0,229

Виконані розрахунки свідчать, що норма віддачі складає 23%.

Таким чином, встановлені всі складові для розрахунку вартості інтересу власного капіталу на основі дисконтування грошових потоків.