Розрахунок фактора самоокупності

Операційні витрати, ум. од.	+	397 150
Річне обслуговування боргу ф8), ум. од.	=	619 445
Сумарні щорічні витрати, ум. од.	/	1 016 595
Потенційний валовий дохід, ум. од.	=	1 440 000
Фактор самоокупності, %		70,6

У нашому прикладі фактор самоокупності становить близько 70%, що свідчить про досить високий ступінь кредитної надійності проекту.

Водночас, доцільно було б визначити й максимально можливий розмір іпотечного кредиту, наприклад, при значенні фактора самоокупності 75%, що вважається нормальним при належному управлінні нерухомістю. У цьому випадку початкова сума кредиту могла б скласти:

(1 440 000 0,75 – 397 150) / 0,1769842 = 3 858 254.

При цьому фактор іпотечної заборгованості та коефіцієнт покриття боргу відповідно становили б М = 0,85 і БСК = 1,30, що відповідає граничним значенням прийнятих банком кредитних обмежень.

Ефективність залучення позикових коштів

З погляду позичальника звернення до іпотеки також вимагає аналізу позитивних і негативних моментів, пов’язаних з використанням позикових коштів. Крім цілком очевидних переваг, що одержує позичальник за рахунок збільшення загальної суми інвестицій, без якої неможливо було б реалізувати проект або зберегти свій капітал для інших цілей і, тим самим, диверсифікувати ризики, іпотечний кредит дає змогу йому збільшити дохідність власного капіталу. Не випадково використання позикових коштів одержало назву левереджа (важеля).

Як правило, для оцінки ефекту фінансування розглядається співвідношення між доходом із земельної власності і вартістю позикових коштів. З погляду позичальника, якщо додаткове фінансування збільшує повернення на власні кошти, діє позитивний левередж. А якщо це фінансування зменшує повернення на власні кошти — відбувається негативний левередж. У випадку, коли земельна власність генерує дохід, що рівний вартості позикових коштів, то мова йде про нейтральний левередж, за якого дохід на власний капітал не зміниться.

Отже, ефект фінансування визначається співвідношенням рівнів дохідності чи віддачі (прибутку). Тому для визначення типу левереджа критерієм можуть бути значення ставок капіталізації чи норм віддачі для загальної інвестиції, позикових і власних коштів, що відображають відповідні фінансові інтереси стосовно земельної власності.

Так, взаємозв’язок між значеннями ставок капіталізації, з огляду на те, що загальна ставка капіталізації повинна задовольняти вимоги окремих інтересів, формалізується шляхом зважування ставок капіталізації для позикового і власного капіталу їхньою часткою в загальній вартості власності:

де: – частка позикового капіталу;

–ставка капіталізації для власного капіталу;

–ставка капіталізації для позикового капіталу.

Як зазначалося вище, ставка капіталізації для позикового капіталу (RM) означає відношення річної суми з обслуговування боргу до основної суми кредиту:

де: - річна сума з обслуговування боргу;

– початкова сума кредиту.

Крім того, ставка капіталізації для власного капіталу (RE) — це відношення річного грошового потоку до сплати податків до початкової суми власного капіталу:

де: BTCF – грошовий потік до сплати податків;

PV_E – сума власного інвестованого капіталу.

Очевидно, що позитивний левередж існує, коли загальна ставка капіталізації більша за ставку капіталізації для позикового капіталу. У цьому випадку значення ставки капіталізації для власного капіталу, тобто і дохід позичальника, будуть вищими, ніж у випадку відсутності кредиту. Коли загальна ставка капіталізації менша за ставку капіталізації для позикового капіталу, виникає негативний левередж. І тільки тоді, коли ставки капіталізації для власного і позикового капіталу дорівнюють загальній ставці капіталізації левередж стає нейтральним.

Така ж ситуація спостерігається і стосовно норм віддачі. Тобто, використання позикового капіталу буде збільшувати норму віддачі власного капіталу доти, доки вартість позикового капіталу буде меншою за загальну норму віддачі.