Значення ставок капіталізації і норм віддачі залежно від типу левереджа

Тип левереджа	Ставки капіталізації	Норми віддачі
Позитивний	RO > RM	YO > YM
Нейтральний	RO = RM	YO = YM
Негативний	RO < RM	YO < YM
де: RO	– загальна ставка капіталізації;
RM	– ставка капіталізації для позикового капіталу;
YO	– загальна норма віддачі;
YM	– норма віддачі позикового капіталу.

Джерело: Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости [15].

Природно, що звернення до кредиту для позичальника доцільна при позитивному левереджі. Крім того, у цій ситуації збільшення частки позикових коштів приведе до зростання рівня дохідності (норми віддачі) власного капіталу. Однак, слід зауважити, що зі збільшенням частки позикових коштів зменшуються грошові потоки і підвищується ризик, пов’язаний з можливою зміною відсоткових ставок, а зі збільшенням норми віддачі буде також підвищуватися ризик вкладення власних коштів. Причому чинники, що негативно впливають на загальну норму віддачі, будуть завдяки левереджу підсилюватися стосовно віддачі власного капіталу.

З метою визначення ефективності залучення позикових коштів розглянемо рівні дохідності початкової інвестиції. У нашому прикладі сума витрат на придбання і забудову земельної ділянки складає 4 553 000 ум. од., а чистий операційний дохід від уже забудованої ділянки оцінюється в 888 000 ум. од., тобто рівень загальної дохідності початкової інвестиції складатиме 19,5%.³²

Для придбання і забудови земельної ділянки будуть використані власні кошти в розмірі 1 053 000 і залучений позиковий капітал на суму 3 500 000 при щорічних платежах розміром 619 445.

Розрахунок ставок капіталізації

Показники	Для загальної інвестиції	Для позикового капіталу	Для власного капіталу
Чистий операційний дохід, дол.	888 000	619 445	268 555
Початкова сума інвестицій	4 553 000	3 500 000	1 053 000
Ставка капіталізації	0,195	0,177	0,255

Розрахувавши ставки капіталізації для позикового і власного капіталу, неважко переконатися, що позитивний левередж дасть змогу збільшити рівень дохідності власного капіталу до 25,5%, тобто в 1,3 рази в порівнянні з дохідністю інвестицій без використання позикового капіталу.

Таким чином, залучення іпотечного кредиту буде безумовно ефективним для позичальника і прийнятним для кредитора, що має всі підстави розраховувати не лише на повернення основної суми кредиту, а й на одержання доходу на цю інвестицію з високим ступенем надійності.

Слід зауважити, що оцінка при іпотеці не вичерпується лише визначенням вартості предмета застави для встановлення суми кредиту. Не менш важливим є оцінка земельної власності, що обтяжена іпотекою, при її продажу або при зверненні стягнення на предмет іпотеки, що сполучене з необхідністю оцінки вартості прав заставодавця і заставоутримувача в загальній вартості земельної власності.

Оцінка часткових прав, пов’язаних з фінансовими інтересами

Оцінка часткових інтересів випливає з положення, що загальна вартість обтяженої іпотекою земельної власності може бути поділена за фінансовими інтересами на часткові права, пов’язані з власним і позиковим капіталом. При цьому кожне часткове право має свій потік доходу і свою реверсію, а їхня вартість визначається поточною вартістю цих грошових потоків.