Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Торговое право (2-е издание). Учебное пособие
.pdf
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный срок.
11.3. ƒУ„У‚У ‡ВМ‰˚ Б‰‡МЛˇ
ЛОЛ ТУУЫКВМЛˇ
По договору аренды здания или сооружения
тель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или
сооружение.
Предмет
значимостью и определенной неповторимостью, может быть
возведен не только на поверхности земельного участка, но и
под ним.
В данном правоотношении предусматривается передача
не только самого здания или сооружения, но и прав на занимаемую этим строением и необходимую для его использования часть земельного участка. Причем это право арендатора
будет непосредственно зависеть от принадлежащего арендодателю права (собственности, аренды и т.д.). Аренда здания
или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не
противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Существует мнение, что данный вид договора распространяется только на отдельно стоящие объекты недвижимости
(самостоятельные), однако большинство правоведов склоняется к тому, что нормы об аренде зданий (сооружений) должны применяться (конечно, если они не противоречат специфики их правового регулирования) к аренде нежилых помещений, даже если они находятся внутри здания.
данного договора отличается особой ценностью,
арендода-
Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Кроме того, если договор заключается на срок не менее
одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21 июля 1997 г. ¹ 122-ФЗ и считается заключенным с момента такой регистрации.
К существенным условиям договора аренды здания или
сооружения относится также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При
этом нельзя пользоваться общими правилами определения
цены, т.е. ее определения по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные
товары, работы и услуги.
Плата за пользование зданием (сооружением)
чает в себя, если иное не предусмотрено законом или договором, плату за пользование земельным участком либо частью
участка, на котором оно расположено. В случаях, когда плата
за аренду здания или сооружения установлена в договоре на
единицу площади здания (сооружения) или иного показателя
его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
В силу специфических особенностей предмета договора,
закон устанавливает особый порядок передачи их арендатору
и последующего возврата арендодателю.
Передача здания или сооружения (а также земельного
участка, на котором они расположены) арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту
или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, в котором указываются сведения, характеризующие тех-
âêëþ-
282 283
ническое состояние соответствия условиям договора или закона, его назначению. Обязательство по передаче объекта считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или
договором)
в пользование или владение и подписания документа о
ðó
передаче. Если одна из сторон уклоняется от подписания указанного документа, это рассматривается как отказ от исполнения взаимных обязанностей по договору аренды. Если же
обе стороны отказываются от подписания документа о передаче имущества, это следует расценивать как расторжение
договора по соглашению сторон.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который
занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного
участка.
после реального предоставления его арендато-
11.4. ƒÓ„Ó‚Ó ‡Ẩ˚ Ô‰ÔˡÚˡ
Ïî договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления пред-
принимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные
оборотные средства, права пользования землей, водными
объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права
арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и
другие исключительные права, а также уступить ему права
требования и перевести на него долги, относящиеся к пред-
приятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Кроме того, должен соблюдаться
предусмотренный законом и иными правовыми актами порядок передачи прав по владению и пользованию перечисленным имуществом.
Однако права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью не могут быть переданы арендатору (если иное не
предусмотрено законом или иными правовыми актами). Если
же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель
не освобождается от соответствующих обязательств перед
кредиторами.
Являясь
представляет собой не отдельные элементы, а своеобразный
комплекс
а также исключительные права, обязательственные права и
обязанности.
Предприятие обладает особой ценностью, что обусловило
необходимость индивидуализации и учета и, соответственно,
предопределило форму договора. Согласно ст. 658 ГК РФ, договор аренды предприятия как имущественного комплекса
заключается только
одного документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение этой
нормы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Признание предприятия разновидностью недвижимости позволяет применять к
данным отношениям нормы, регулирующие аренду здания или
сооружения, если они не противоречат специальным нормам.
Обязанностью арендодателя, предшествующей
предприятия
диторов по включенным в состав имущественного комплекса
обязательствам. В случае несогласия кредитора на перевод
долга он вправе
домления (а если уведомления не было — в течение года со
предметом
, который включает в себя имущество как таковое,
, является письменное уведомление всех кре-
в течение 3 месяцев
договора аренды,
в письменной форме
со дня получения уве-
предприятие
путем составления
передаче
284 285
дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потребовать прекращения или досрочного
исполнения обязательства и возмещения причиненных этим
убытков (подп. 2 и 3 ст. 657 ГК). Необходимо сказать, что ответственность арендодателя и арендатора после передачи предприятия в аренду является солидарной (если долги были переведены на арендатора без согласия кредитора).
Сама передача предприятия оформляется
актом
ставлением баланса (за счет арендодателя и его силами, если
иное не предусмотрено соглашением сторон).
блюдением указанных правил. Однако подготовка предприятия
к возврату, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается уже на арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
òû
ствии согласованного сторонами в письменной форме условия
о размере арендной платы договор считается незаключенным;
при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3
ст. 424 ГК, не применяются.
ся широкими правами
до его отчуждения). Так, согласно ст. 660 ГК РФ, он вправе
без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного
предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей
другому лицу.
предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных
случаях, предусмотренных законом.
с обязательным проведением инвентаризации и со-
Возврат предприятия
В содержании данного договора
также является
По договору аренды предприятия
Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости
также должен оформляться с со-
размер арендной пла-
существенным условием
арендатор наделяет-
по распоряжению имуществом (вплоть
передаточным
. При отсут-
Кроме того,
вносить изменения в состав арендованного имущественного
комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не
предусмотрено договором аренды (ч. 2 ст. 660 ГК РФ). Эта норма закреплена в законе с целью обеспечения возможности
наиболее эффективного ведения арендатором производственно-хозяйственной деятельности.
Еще одной очень важной обязанностью арендатора является обязанность поддерживать предприятие в надлежащем
техническом состоянии в течение всего срока аренды, в том
числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а
также оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также по страхованию арендованного имущества.
Особенностью регулирования аренды предприятия как
имущественного комплекса является то, что арендатор имеет
право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений
арендованного имущества, независимо от согласия арендодателя на такие улучшения (ст. 662 ГК РФ). Однако норма является диспозитивной и может быть изменения по соглашению
сторон.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения арендатору стоимости таких улучшений,
если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения
повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно
улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств
или при осуществлении таких улучшений были нарушены
принципы добросовестности и разумности.
арендатор вправе
без согласия арендодателя
11.5. ƒУ„У‚У ЩЛМ‡МТУ‚УИ ‡ВМ‰˚
(‰У„У‚У ОЛБЛМ„‡)
Договор финансовой аренды, являясь достаточно молодым
видом договора аренды, имеет ряд преимуществ, содействующих развитию инвестиций в средства производства. Данные
договорные отношения позволяют удовлетворить экономичес-
286 287
кие интересы различных участников хозяйственной деятельности.
По договору финансовой аренды (договору лизинга)
арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и
предоставить это имущество арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).
Особенности лизинговых отношений потребовали регулирования (наряду с Гражданским кодексом РФ) отдельным
Федеральным законом от 29 октября 1998 г. ¹ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
Лизинговые отношения возникают в результате заключения двух договоров: лизинга между арендодателем и арендатором и купли-продажи между арендодателем (покупателем)
и продавцом арендуемого имущества. Данный договор можно
считать договором в пользу третьего лица, где арендодатель
и арендатор выступают в роли солидарных кредиторов по отношению к продавцу: имущество после покупки поступает
непосредственно во владение и пользование арендатора и именно он имеет права и несет обязанности как покупатель по договору (в частности, в отношении качества и комплектности
имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом). Однако арендатор
не наделен правом расторжения договора купли-продажи без
согласия арендодателя.
Предметом договора
только непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, которые не уничтожаются в процессе их использования, и переносят свою стоимость на готовую продукцию постепенно. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты, а также имущественные права, а также имущество, которое изъято из свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Еще одной особенностью предмета является
финансовой аренды могут быть
то, что предаваемое имущество ранее не принадлежало арендодателю, а приобретено специально с целью передачи его в
аренду. А основным отличительным признаком договора лизинга является участие арендатора в приобретении арендодателем предмета аренды.
Договор лизинга независимо от срока должен быть за-
ключен
которое за счет привлеченных и (или) собственных средств
приобретает в собственность имущество и предоставляет его в
качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование (специальные лизинговые компании, банки, имеющие соответствующую лицензию);
лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано
принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
рое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии
с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.
ра,
назначено для передачи его в аренду определенному лицу
(ст. 667 ГК РФ). Несоблюдение данной нормы дает право на
возмещение причиненных убытков.
говора финансовой аренды, не передано арендатору в указан-
в письменной форме
Субъектами
лизингодатель — физическое или юридическое лицо,
лизингополучатель — физическое или юридическое
продавец — физическое или юридическое лицо, кото-
Лизингодатель,
обязан уведомить
В случае, когда имущество, являющееся предметом до-
лизинговых правоотношений являются:
приобретая имущество для арендато-
продавца о том, что имущество пред-
.
288 289
ный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не
указан, в разумный срок,
ка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения
убытков.
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи
ему арендованного имущества (если иное не предусмотрено
договором финансовой аренды).
Закон предусматривает возможность передачи договорного имущества в сублизинг (поднаем, при котором лизингополучатель передает третьим лицам во временное возмездное
владение и пользование имущество, полученное ранее от
лизингодателя по договору лизинга). Однако сублизинг может
состояться только с письменного согласия лизингодателя, иначе
этот договор будет ничтожен.
Одной из основных
является внесение лизинговых платежей, включающих возмещение затрат лизингодателя по приобретению и передаче
договорного имущества, а также его доход, выкупную цену
(если договором предусмотрен переход права собственности
на предмет лизинга). Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором.
В случае неперечисления лизинговых платежей более двух
раз подряд по истечении установленного договором лизинга
срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.
Обязанности по капитальному и текущему ремонту предмета лизинга, а также по его техническому обслуживанию
возлагаются на лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором.
Договор лизинга может содержать условие о переходе в
дальнейшем права собственности на предмет лизинга к ли-
арендатор вправе
обязанностей лизингополучателя
, если просроч-
зингополучателю, причем как по истечении срока договора,
так и до его истечения. Условия выкупа в данном случае определяются соглашением сторон.
11.6. ƒÓ„Ó‚Ó ÔÓ͇ڇ
По договору проката
в аренду в качестве постоянной предпринимательской
деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое
имущество за плату во временное владение и пользование.
Договор проката относится к числу
, следовательно, должен заключаться на одинаковых ус-
ðîâ
ловиях с любым и каждым обратившимся. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор вправе обратиться в суд с требованием о
понуждении к заключению договора.
Имущество
, предоставленное по договору проката,
зуется для потребительских целей
мотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Субъектами
предприниматель) и арендатор (любые физические и юридические лица). Если на стороне арендатора выступает потребительгражданин, к таким отношениям должны применяться нормы
Закона о защите прав потребителей, которые не противоречат
специальным нормам, регулирующим отношения проката.
договора выступают арендодатель (только
Предмет договора
вещи.
в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно. Взыскание с арендатора
задолженности по арендной плате производится в бесспорном
порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
менная форма заключения (как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и обмена письмами).
Однако несоблюдение письменной формы договора проката не
влечет его непременной недействительности.
Арендная плата
Для договора проката предусмотрена обязательная ïèñü-
арендодатель, сдающий имущество
публичных догово-
исполь-
, если иное не предус-
— только движимые непотребляемые
по договору проката устанавливается
290 291
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]